- Борис Семенович, Ассоциация строительных организации "Промстрой" на уровне страны стала известна после того, как взяла на себя обязательства по участию в российском эксперименте по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства - вы являетесь основным застройщиком города-спутника Кемерово Лесная Поляна. Помимо этого вы занимаетесь возведением многоэтажных комплексов жилья как элитного, так и бизнес-класса. Учитывая такую разноплановость деятельности, охарактеризуйте рынок жилья 2010 года, продолжились ли "стагнационные" тенденции?
- Для нас 2010 год оказался переломным - летом строительная отрасль стала выходить из состояния стагнации, в котором пребывала с конца 2008 года. Росту рынка поспособствовали три фактора: во-первых, люди, желающие улучшить свои жилищные условия, поняли, что ценовое дно достигнуто, и дальше может быть только увеличение стоимости квадратного метра; во-вторых, благодаря нормализации экономической обстановки у людей появилась уверенность в стабильности своих доходов; в-третьих, как АИЖК, так и банки, сделали доступнее ипотечные кредиты. Сейчас у нас практически нет непроданных квартир в сданном жилье.
Если накануне 2010 года мы ставили для себя задачу завершить все начатые объекты, то на 2011 год мы планируем уже развитие. В Кемерово "Промстрой" в текущем году завершил строительство трех домов и бизнес-центра в жилом комплексе "Каравелла", также сдана вторая очередь жилого комплекса "Мегаполис".
В городе-спутнике состоялось торжественное открытие главного проспекта первого микрорайона - Весеннего, в архитектуре которого строители смогли воссоздать стиль исторического центра Кемерово, а именно старейшей и самой красивой улицы города - Весенней. На проспекте сформирована единая прогулочно-парковая территория с велосипедными дорожками и двумя детскими игровыми площадками с травмобезопасным покрытием. Деревья на проспекте высажены таким образом, чтобы цветение одних сменялось другими, за счет чего удастся создать эффект своеобразного "цветочного конвейера".
В начале проспекта установлена памятная стела с музыкальными часами, которая символизирует место начала строительство города-спутника. С 9:00 до 22:00 механизм воспроизводит мелодию песни "С чего начинается родина". Стоит отметить, что часть квартир на проспекте Весеннем была реализована по Губернаторской программе, которая позволяет на суперльготных условиях приобретать квартиры льготным категориям граждан.
В планах "Промстроя" на 2011 год - вторая очередь "Каравеллы" - три дома и третья очередь "Мегаполиса" - семиподьездный дом. Но самый главный объект - в городе-спутнике, где мы начали строительство уникального жилого комплекса - "Лесная сказка", состоящего из трех 5-этажных домов с благоустроенными закрытыми внутренними дворами. В 2011 году планируется сдать первый дом комплекса. Также в 2011 году завершится строительство проспекта Весеннего.
Что касается тенденций в плане соотношения типов жилья, то, разумеется, бизнес-класса стало больше. Элитное жилье мы строим только в центре Кемерово в жилом комплексе "Каравелла", и оно не может быть дешевым, учитывая затраты в сотни миллионов рублей на обустройство инженерной инфраструктуры - мы на 7 метров подняли и укрепили берег, провели реконструкцию существующих сетей и проложили новые. Жилые комплексы - "Лесная сказка " и "Мегаполис " по качеству - бизнес-класс, но по более доступной цене и площади квартир 50-70-90 и более кв. метров.
В целом сейчас очень благоприятная ситуация для строительного рынка, но все может измениться, если инфляция начнет расти быстрыми темпами, перестанут снижаться ставки по ипотечным кредитам.
В 2010 году цена квадратного метра жилья бизнес-класса была от 28 до 32 тыс. рублей. В 2011 году только по нашему тресту рост страховых взносов приведет к подорожанию стоимости 1 кв. метра на 1 тыс. рублей, не считая тех субподрядчиков, которые у нас работают, поставщиков материалов. У нас работает 1700 человек, еще столько же мы привлекаем.
Помимо этого себестоимость строительства увеличится из-за повышения тарифов на газ и электроэнергию. Учитывая, что сейчас строители работают с небольшим зазором между себестоимостью и продажной ценой, мы будем вынуждены поднимать цену. В комплекте с той излишней денежной массой, которая появилось у нас в государстве, все это может дать толчок к инфляционным явлениям. В итоге покупательская способность вновь снизится, емкость рынка уменьшится.
- Как поменялось в 2010 году отношение банков к заемщикам из строительной отрасли?
- АСО "Промстрой" не переставали кредитовать и в кризис, но в этот период банки стали требовательнее к залогам, ужесточали условия. В тоже время, к примеру, банк Москвы даже в кризис не поднял для нас процентные ставки. В Сбербанке, когда кризис был в самом разгаре, мы получили кредит на строительство с нуля проспекта Весеннего в Лесной Поляне.
С другой стороны, банки начали заключать прямые договоры с застройщиками по созданию специальных ипотечных продуктов, у нас такие соглашения со Сбербанком - по ипотечному кредитованию под 10% годовых. Сейчас и другие кредитные организации прорабатывают программу по снижению процентной ставки.
- В составе вашего холдинга есть строительные предприятия - внесены ли какие-то изменения в их работу в 2010 году?
- В нашем холдинге есть предприятия, которые производят стройматериалы, например, бетон, а также занимаются изготовлением окон и дверей. Мы производим полный цикл работ от проектирования и строительства объектов до их реализации и последующей эксплуатации.
Кризис - лечебная процедура, он дисциплинировал всех, заставив ответственнее относиться к своим техническим, экономическим решениям. Мы улучшили систему контроля качества и себестоимости, и в итоге стали конкурентоспособнее. При этом при оптимизации структуры холдинга мы избежали сокращения кадров.
В кризис мы внедрили систему ГЛОНАСС/GPS, что позволило контролировать график исполнения заказа и расход топлива наших бетоновозов и других машин.
И мы продолжили внедрение новых технологий в строительстве. Мы занимаемся усилением энергоэффективности строящегося жилья, оптимизацией управления жилым фондом. Например, в Лесной Поляне появились индивидуальные автоматизированные котельные - у нас сегодня 11 котельных и ни одного котельщика, управление осуществляется из центрального диспетчерского пункта. Также мы планируем со следующего года заняться проработкой альтернативных источник электроэнергии.
- Вы отметили, что в городе-спутнике в следующем году начнется строительство уникального жилого комплекса "Лесная сказка". В чем его уникальность?
- Проектируя этот комплекс, мы думали о создании жилья, которое качественно отличалось от привычных решений, в частности, мы задействовали окружающую среду - особенности ландшафта будут максимально сохранены, в закрытые дворы с внутренней инфраструктурой будет "входить" лес. Также мы воплотим при возведении домов новейшие технологии строительства и дизайна, к примеру, каждая квартира будет иметь остекленную выносную веранду площадью 9 кв. метров. Дома будут с подземными гаражами, квартиры - с приточной вентиляцией.
- Как вы в целом оцениваете итоги развития города-спутника в 2010 году?
- С точки зрения выполнения обязательств в рамках государственно-частного партнерства, могу сказать, что все договоренности исполнены в полной мере. В сентябре была введена в эксплуатацию четырехполосная скоростная автомагистраль с двумя кольцевыми развязками Лесная Поляна – ул. Терешковой. На ее строительство ушло три года и более 2 млрд рублей. Время в пути до центра города сократилось до 10 минут. В прошлом году были сданы хозяйственный, продуктовый, цветочный и детский магазины, автомойка. Летом в гимназии N42 был открыт 25-метровый бассейн, где занимаются как ученики школы-комплекса, так и жители и гости Лесной Поляны. Также в прошлом году были обустроены три детские площадки, и открыт сквер в честь 65-летия Победы на пересечении улиц Лазурная и Медовая.
Всего в 2010 году в Лесной Поляне построено жилья для более чем 300 семей - это коттеджи, квартиры, блокированные дома. С начала реализации проекта в городе-спутнике построено жилья уже более чем для тысячи семей, а в планах на 2011 год - заселить на Лесную Поляну еще около 400 семей. От общего объема построенного жилья на индивидуальное строительство приходится всего 26%, остальные 74% - это квартиры в многоквартирных домах и таунхаусы.
В 2011 году в городе-спутнике будет построен торгово-развлекательный центр, откроется пиццерия, аптека, салон красоты. Хотим приступить в 2011 году к строительству искусственного водохранилища, которое будет окружено пешеходными и велосипедными дорожками.
Также есть планы осуществить новый для области проект - построить городской парк с детским кафе в виде старой мельницы у озера среди пещер, "населенных" сказочными персонажами. Этот развлекательный объект будет находиться на проспекте Весеннем и, уверен, будет интересен не только детям, но и их родителям.
Продолжится строительство объектов социальной инфраструктуры. Так, в 2011 году будет открыт второй детский сад с бассейном на 220 мест. Существующий детский сад уже практически заполнен.
Планируем начать строительство жилых домов уже в микрорайоне N3, сейчас ведется строительство микрорайона N1.
Одной из основополагающих задач при строительстве Лесной Поляны было создание нового образа мышления. Своеобразие городу предает то, что практически все его жители - люди молодые и с высшим образованием и, конечно, то, что все они – новоселы. Добавьте к комфортному жилью близость природы и созданные нами условия для занятия многими видами спорта, и тогда становится понятным, почему спрос на жилье в Лесной Поляне с каждым годом увеличивается.
С ростом населения города-спутника усиливается общественная деятельность. Так, жители участвуют в экологических акциях по очистке русла ручья на территории Спортграда, в благотворительных акциях, например, "Помоги собраться в школу", а летом жители района выступили в защиту ветерана Великой Отечественной войны Василия Макаровича Кононова, отправив в Страсбургский суд письмо в его поддержку.
