За последние три года знаковыми проектами "Синара-Девелопмент" стали реконструкция "Екатеринбург-Арены" к ЧМ-2018 и строительство Конгресс-центра в составе МВЦ "Екатеринбург-ЭКСПО". При подготовке к Чемпионату мира компания получила огромный опыт. Сейчас она применяет его при возведении Конгресс-центра, который за время строительства обрел международный статус. О том, как и почему менялась концепция Конгресс-центра, что даст региону появление подобного объекта, а также об общей ситуации на рынке недвижимости в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал генеральный директор компании Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, на каком этапе строительство Конгресс-центра сейчас? И с чего вообще начиналась эта история?
- Проект МВЦ "Екатеринбург-ЭКСПО", созданный еще в 2010 году, изначально предусматривал в его составе Конгресс-центр. Помимо него, то, что планировалось генеральным планом и пока не реализовано - это возведение гостиницы. Первая проектная документация по Конгресс-центру в 2015 году была проработана компанией "Русград", но к строительству объекта она не приступила. В 2017 году компании "Синара-Девелопмент" было предложено выполнить на данном проекте функции заказчика и генерального подрядчика. Изучив документацию, мы предложили модернизировать проект, так как заложенные в нем решения уже устарели. Учитывая современные подходы к формированию общественных пространств в городской среде, новейшие тренды в оформлении фасадов, организации архитектурной подсветки зданий и использовании мультимедийных технологий, требовалась кардинальная переработка проекта с целью повышения потребительских свойств объекта, чтобы сделать его действительно многофункциональным. Это было нашим условием, мы не хотели строить "вчерашний день".
Инвесторы с нами согласились. Мы зашли в проект, заключив в июне 2017 года дополнительное соглашение к контракту с "Уральским выставочным центром" на возведение здания Конгресс-центра. Надо сказать, что от проекта 2015 года осталось, пожалуй, только пятно застройки и концептуальное решение по внешнему виду здания. Работы по строительству и проектированию велись параллельно. Но после проведения промышленной выставки "Иннопром-2017", которая побила рекорды посещаемости, со стороны правительства Свердловской области был сформирован запрос на модернизацию прилегающей к МВЦ "Екатеринбург-ЭКСПО" площадки, и мы снова приступили к проработке решений. В контракт добавились работы по обустройству территории общей площадью около 20 гектаров. Благоустройство предусматривает прокладку водоотводного канала, укладку нового покрытия, создание удобной навигации, установку малых архитектурных форм, организацию рекреационных и прогулочных зон, а также комфортных въездов и парковки. Кроме того, будет дополнительно обустроено 6 гектаров земли для парковки, ведь там, где сейчас размещено здание Конгресс-центра, ранее размещались автомобили. Мы внесли изменения, проект был уже практически на выходе, когда на Санкт-Петербургском международном экономическом форуме президент РФ В.Путин объявил, что GMIS-2019 пройдет в Екатеринбурге.
- И вам, вероятно, пришлось вновь пересматривать проект?
- Да, за этими словами последовала очень большая работа. Необходимо было учесть ряд требований компании "Росконгресс", которая проводит все крупные мероприятия с участием первых лиц государств. Документацию также исследовала Федеральная служба охраны (ФСО), которая выставила ряд замечаний. И это понятно, когда мы готовили проект, он имел один уровень и рассматривался как форумная площадка, а на сегодняшний день Конгресс-центр приобрел совершенно иной функционал - здесь не только можно будет провести пленарное заседание, но и организовать международный форум с участием глав государств.
Серьезную переработку претерпело устройству внутренних помещений Конгресс-центра с учетом протокола приема первых лиц. Например, проходит мероприятие в зале, который вмещает 4 тыс. человек. Когда оно заканчивается, присутствующие должны быстро переместиться для продолжения работы в другие конференц-залы, поменьше. Если до этого в здании планировалось 9 переговорных, то сегодня их больше 40 с различными сценариями рассадки. Дополнительно в комплексе будут охраняемые помещения, выделяемые для глав государств и сертифицируемые ФСО, которая, к слову, полностью контролирует и весь процесс их строительства. Очевидно, что здесь необходимо обеспечить соответствующий уровень безопасности. Слаботочные системы связи, видеотрансляция, передача данных - они все даже не завтрашнего, а послезавтрашнего дня. Также предусмотрен высокий уровень резервирования электрической мощности - порядка 3 МВт, что эквивалентно мощности небольшого завода. Ни одно мероприятие не должно остановиться, даже если свет погаснет во всем городе.
Поэтому сейчас говорить, что итоговый проект Конгресс-центра - это переработанный вариант исходного проекта, категорически неверно. Переделано все - от конструктива до начинки.
- Что даст появление таких площадей городу и области в целом?
- На текущий момент сертифицированные и построенные по требованиям ФСО и Росконгресса площадки есть только в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи. Если у нас появится такое пространство, то региону гарантировано проведение 4-5 раз в год международных мероприятий, обеспечивающих приток деловых кругов и просто туристов. Конгресс-центр станет одной из визитных карточек региона, он будет соответствовать уровню лучших комплексов подобного назначения, а в каких-то решениях превзойдет их.
Многофункциональный зал Конгресс-центра в базовой конфигурации рассчитан на 4000 посадочных мест, концертный вариант с организацией фан-зоны - на размещение 5000 человек. Уровень комфорта, качество мультимедиа, звука, освещения и вентиляции позволят проводить здесь концерты с участием суперзвезд мирового уровня или мероприятия с возможностью выступления нескольких звезд одновременно, цирковые шоу, а также спортивные поединки, которые, как правило, транслируются на весь мир.
- Каков итоговый объем инвестиций? Когда планируется сдача объекта?
- Перепроектирование здания с учетом требований под GMIS-2019 и решение о благоустройстве территории вокруг МВЦ "Екатеринбург-ЭКСПО" увеличило смету. Цена, прописанная в дополнительном соглашении между "Синарой-Девелопмент" и Уральским выставочным центром, составляет 4 млрд рублей, с учетом решения о благоустройстве территории - 6 млрд 200 млн рублей. Стоимость, которая сформировалась после требований Росконгресса, значительно возросла. В настоящее время документация по проекту проходит государственную экспертизу, окончательная сумма должна стать известна к концу года.
Если говорить о сроках сдачи, то их никто не отменял - июнь 2019 года, к моменту проведения международного саммита GMIS-2019. То, что нам предстоит сделать в ближайшие 7 месяцев, равносильно строительству стадиона.
- Если говорить о "Екатеринбург-Арене", какие сложности возникали во время строительства объекта? Какие особенности взаимодействия с ФИФА вы бы могли отметить?
- Важно было осуществить все работы точно в срок. Проект реконструкции стадиона к ЧМ-2018 - одновременно большой вызов и огромная ответственность. Основные сложности - это, наверное, количество сопричастных к строительству проекта. Мы посчитали, сколько у нас было проверяющих, которые обратились к нам с запросом, их оказалось порядка 50 инстанций. Представьте, как сложно найти компромисс между несколькими десятками организаций! Для нас это была хорошая школа, с которой мы столкнулись впервые. Приходилось одновременно заниматься проектированием и строительством, искать компромиссы и согласовывать принятые решения, это был уникальный опыт. Одной из таких организаций была ФИФА. Было очень сложно, но при этом и очень интересно. Компетенции наработаны колоссальные, и сейчас они нам очень пригождаются при строительстве Конгресс-центра.
- Если говорить об общих результатах компании в сфере строительства недвижимости, в прошлом году "Синара-Девелопмент" ввела 59,8 тыс. кв. м жилья. Какие предварительные данные можно озвучить по итогам 2018 года?
- В Екатеринбурге портфель проектов "Синара-Девелопмент" составляет 617 тыс. кв. м. В этом году планируем ввести около 80 тыс. кв. м жилья, а в 2019-м эта цифра увеличится. Осенью этого года мы приступили к строительству новых многоквартирных домов: "Клубный дом на Ленина", ЖК "АРТ" на перекрестке улиц Краснолесья-Чкалова и ЖК "Даниловский" на улице Данилы Зверева, которые будут сданы в 2020 году. Мы чувствуем рынок, изучаем потребности покупателя и выводим на рынок жилье в нужном объеме и формате. В форсировании цифр нет никакой необходимости. Для нас в приоритете качественные показатели.
- Что изменится в отрасли после внедрения новых правил долевого строительства? Как оцениваете перспективы развития рынка в регионах присутствия, какие тенденции можно отметить?
- В привычной уже схеме долевого финансирования застройщики получали средства от дольщиков на протяжении всего периода строительства: от стадии котлована и до ввода в эксплуатацию жилого комплекса. При этом эти деньги были беспроцентными. Согласно новому законодательству, дольщики будут перечислять деньги в банк, а застройщик при возведении дома будет пользоваться этими средствами как кредитными. Это, безусловно, будет закладываться девелоперами в технико-экономические показатели проекта.
В первом полугодии этого года было выдано рекордное количество разрешений на строительство многоквартирных домов, многие застройщики старались запустить новые проекты до 1 июля 2018 года, Так как жилые комплексы, на которые уже получено разрешение, будут возводиться по старой схеме, то они обладают важным конкурентным преимуществом. Эти проекты будут реализовываться на рынке в ближайшие два года.
- Что именно может усложнить работу застройщиков с внедрением новых правил?
- В системе девелопмента появился третий игрок - банковский сектор. В рамках новой схемы финансирования объектов жилищного строительства на кредитные организации возложена функция контроля за операциями на счетах застройщиков, где будут аккумулированы средства дольщиков. Соответственно банковским работникам необходимо разбираться в различных нюансах строительного бизнеса для подтверждения денежных операций, связанных с целевым расходованием средств. Это подразумевает создание отдельного подразделения - девелоперской компании в структуре тех аккредитованных банков, которые будут работать на этом секторе. Поэтому процесс не ускорится и не упростится.
- На данный момент уже как-то прочувствовали последствия принятых изменений?
- На практике мы пока не особо ощутили нововведения. Сейчас готовим проекты в соответствии с новой схемой, но с ними на рынок еще не выходили. В целом последние месяцы наблюдаем увеличение спроса на недвижимость, и при этом она растет в цене. Предполагаю, что влияние оказали три фактора. Первая история - это неопределенность. Непонятно, какими будут условия из-за нововведений, какой будет стоимость квадратного метра в следующем году. Поэтому сейчас спрос увеличивается. Второй фактор - рост ставки по ипотеке, которая до последнего времени находилась на рекордно низком уровне за десятилетнюю историю. Это "подогревает" спрос. Покупатели хотят успеть заключить договоры на выгодных условиях. Так, например, у нас есть совместная программа с ведущим банком, по которой можно купить готовое жилье под 5,5% годовых. Третий фактор - низкие ставки по вкладам. Летом текущего года на строительный рынок вновь активно обратили внимание покупатели, которые рассматривают покупку жилья как инвестиции. В офисы стали обращаться клиенты, у которых есть сбережения, и они хотят вложить их в недвижимость. Приобретая квартиры в новых жилых комплексах на старте продаж, покупатели стараются не только сохранить свои средства, но и получить прибыль за счет увеличения стоимости актива в будущем. Думаю, что к концу года фактор изменения закона 214-ФЗ и валютных колебаний приведет к еще большему росту спроса на жилую недвижимость.
- Какие объекты сейчас наиболее востребованы покупателями?
- Сегодня спрос на квартиры в Екатеринбурге стабилен во всех сегментах - эконом, комфорт и бизнес. Рынок недвижимости активно развивается, меняя стандарты качества жилых проектов. Это связано с усилением конкуренции среди застройщиков. Также за последние несколько лет повысились требования покупателей. Теперь потребитель выбирает не квадратные метры - он выбирает стиль жизни. Цена, локация - все это, конечно, остается важным, но, если судить по вопросам наших покупателей при выборе жилья и тому, что в итоге их приводит к принятию положительного решения, то это так называемая среда обитания. Они обращают внимание на инфраструктуру жилого комплекса, наличие благоустроенной придомовой территории, организацию безопасности и общедомового пространства, качество отделки квартир и не только.
Наиболее заметное повышение стандартов качества можно наблюдать в сегменте массового жилья. То, что мы сейчас называем эконом-классом, еще пять лет назад мы уверенно бы назвали комфортом, а лет 10-15 назад - даже бизнес.
- Как вам удается не просто оставаться на рынке, но и успешно реализовывать свои проекты?
- Реалии таковы, что уже на этапе проектирования жилого комплекса важно понимать, какой продукт будет востребован к моменту завершения строительства. Например, один из стандартов нашей компании - создание дворовой территории, где будет интересно проводить время детям, активным подросткам и взрослым. Дизайнерская отделка мест общего пользования, современные бесшумные лифты, системы видеонаблюдения, сквозные подъезды с входами на уровне земли, помещения для хранения колясок и велосипедов, мойка лап домашних животных - все это делает жизнь намного комфортнее. И если бы мы это не внедряли, то выбыли бы из этой гонки. Для того, чтобы жилье продавалось хотя бы также, как пять лет назад, нужно создавать совсем другой продукт.
Достаточно посмотреть на наши последние проекты, например квартал в "Солнечном", какие там организованы детские и спортивные площадки. Лет 10 назад это точно был бы бизнес-класс, туда бы экскурсии возили. Сегодня же это застройка для комфортного проживания эконом-класса. Конкурировать на этом рынке очень интересно. Качество жилья заметно выросло.
- Какие районы Екатеринбурга рассматриваете под застройку и считаете перспективными? Планируете ли расширять регионы присутствия?
- Первые три ценовых пояса Екатеринбурга всегда будут востребованы, хотя чаще всего там точечная застройка. Сегодня семимильными шагами развивается район Широкой речки. Этот рынок уже примерно в 2,5 раза обогнал Академический район - как по объему предложений, так и по объему строящегося жилья. Перспективным для нас стал микрорайон "Солнечный" с европейским подходом к застройке. Квартиры в "Солнечном" пользуются спросом у горожан, поэтому после ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК мы приступили к строительству второй очереди.
На данный момент мы строим недвижимость в Екатеринбурге и Волгограде, но также рассматриваем другие регионы. В приоритете несколько направлений - Ростов, Москва и Санкт-Петербург. Как только появится хороший проект, мы расширим территорию присутствия.
- Один из самых ожидаемых жителями региона проектов - новый зоопарк. Возведение первой очереди в Екатеринбурге планировалось к 2023 году, начало строительства - в 2018 году. На какой стадии сейчас находится проект и где планируется разместить новый зоопарк?
- "Синара-Девелопмент" в рамках заключенного в июле 2015 года соглашения между муниципальным образованием город Екатеринбург и Группой Синара взяла на себя очень конкретные обязательства: выполнить разработку концепции нового зоопарка, а также разработать эскизный проект. Эти мероприятия являются предпроектными работами.
В 2017 году администрацией города Екатеринбурга утверждена концепция застройки нового зоопарка. В этом году был согласован эскиз проекта нового многофункционального парка, который мы презентовали на выставке "Иннопром-2018". Новый зоопарк разместится на юго-западе Екатеринбурга в районе "Новокольцовский" на площади почти 35 га, что в 17 раз больше площади существующего. Участок под застройку уже выделен и сформирован. Выбор подрядчика для строительства будет осуществляться администрацией Екатеринбурга в соответствии с региональным и федеральным законодательством. "Синара-Девелопмент", конечно же, будет принимать участие в тендере на общих основаниях.
- Когда все же он будет построен и каким будет новый зоопарк согласно вашему проекту?
- Первая очередь разместится на 19 гектарах земли, запустить ее планируется в 2023 году. Предполагается, что зоопарк станет одним из главных подарков горожанам к 300-летию Екатеринбурга. При разработке концепции мы заложили принцип - человек в гостях у животных, с максимально комфортным и естественным размещением обитателей вольеров. Посетители смогут наблюдать за жизнью зверей за надежной, но практически незаметной преградой. Территория будет разделена по зоогеографическому принципу: Евразия, Северная Америка, Южная Америка, Африка, Австралия, Антарктида. В отличие от действующего зоопарка, мы объединили отдельные павильоны в единый комплекс с помощью крытых галерей, чтобы посетители смогли комфортно проводить время в комплексе и в осенне-зимний период .
За счет расширения территории у Екатеринбургского зоопарка появится возможность пополнить коллекцию новыми видами животных. Например, для экзотических видов, таких как жирафы, пингвины и тапиры, требуются особые условия экспозиции, и мы это предусмотрели. Заложили в проект также вольеры для крупных животных.
- Какие задумки еще удастся реализовать на новой территории?
- Мы запланировали для посетителей игровые площадки и зоны отдыха с самой разной растительностью, сетью каналов, озер и водных ограждений. Кроме того, при проработке концепции мы также заложили возможности для расширения научной деятельности сотрудников зоопарка и учащихся профильных вузов. Размещение научно-технического центра предусмотрено во второй очереди зоопарка. Строительство начнется не ранее 2023 года. Но это тоже будет очень интересным и востребованным проектом для посетителей, в особенности для подрастающего поколения.
Беседовала Татьяна Матушкина
