Interfax-Russia.ru – Крупные города Урала нуждаются в принципиально новых подходах к застройке и развитию территорий, считают игроки рынка недвижимости.
Пермь могла бы стать "городом-бубликом" или "городом-губкой", если бы реализовала ранее утвержденный генплан развития. Как заявил первый заместитель председателя Пермской городской думы Аркадий Кац, именно так выглядел бы город с высоты птичьего полета. Это означает, что внутри новых, расширенных согласно плану, границ города появились бы "белые пятна" – кварталы и микрорайоны, абсолютно не соответствующие современным требованиям к качеству жизни. И, безусловно, потерянные для дальнейшего развития.
Свое мнение о будущем города Аркадий Кац озвучил на Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге. Операторы рынка коммерческой, жилой и промышленной недвижимости, представители администраций городов, банковского сообщества, члены ГУД собрались для того, чтобы обсудить злободневные проблемы и найти подходы к их решению.
В настоящее время, по их мнению, одним из самых сложных остается вопрос развития городских территорий.
Пермский опыт поиска оптимальных сценариев коренной перестройки центра города и городской агломерации участники саммита восприняли с большим интересом. В настоящее время главная проблема для Перми - огромная территория и рыхлая застройка. "Город растянут на 74 километра вдоль Камы, жилые массивы привязывались к промышленным предприятиям. Из 11 тыс. гектар непромышленной застройки 2 тыс. гектар – это гаражно-строительные кооперативы", - пояснил Аркадий Кац.
По его словам, уже сегодня "дневное" население центра города, то есть те, кто приезжает сюда учиться и работать, делать покупки и развлекаться, возрастает ежесуточно почти в пять раз. А время, которое житель Перми вынужден тратить на проезд в транспорте, возросло в 2,5 раза.
Поэтому пермяки решили не увеличивать в соответствии с прежним генпланом развития территорию города, а принципиально изменить застройку центра и микрорайонов. Теперь базовой единицей застройки станет квартал, город должен стать максимально компактным, при этом дорожная сеть внутри кварталов и основные дороги обеспечат высокую транспортную мобильность населению. "Сегодня с одного края города до другого можно добираться, в зависимости от трафика, от полутора до трех часов", - отметил Аркадий Кац.
А вот Екатеринбургу отказ от расширения городской черты совершенно не подходит. Как заявил заместитель главы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александр Высокинский, Екатеринбург - один из самых компактных городов-миллионников России. В то же время его жилые массивы и объекты социальной сферы традиционно вырастали рядом с промышленными предприятиями. Так же, как и в Перми, сформировались отдельные городки в городе – Химмаш, Уралмаш, Эльмаш.
Но расти вширь – значит тратить огромные суммы на развитие коммуникаций. Ведь в чистом поле современный микрорайон не построишь. А уплотнять уже существующую застройку больше невозможно.
"Ресурс точечной застройки, который у нас активно использовался в последнее время, практически исчерпан. И дальнейшее использование ресурса точечной застройки может приводить к тромбам при развитии города", - заявил Высокинский.
Теперь, по его словам, застройщикам и девелоперам необходимо изначально договариваться с властями города о том, какую часть затрат на развитие дорожной сети, инженерных сетей и социальных объектов они готовы взять на себя.
"Мы стоим перед гранью того, что либо начнем "подсаживаться" (с темпами строительства – ИФ), если не договоримся, либо выработаем общие подходы по развитию крупных инвестиционных проектов. Локомотивами здесь выглядят крупные инвестиционные проекты, такие как "Академический", такие как подготовка к Чемпионату мира по футболу – 2018, подготовка к "Экспо-2020", - отметил Высокинский.
Со своей стороны представители крупных компаний-застройщиков отмечали, что необходим четкий, ясный и подробный план комплексной реконструкции городов с привязкой к таким "локомотивным" проектам.
"Как у нас сейчас происходит? В одном месте надо сносить завод, в другом месте мы строим дороги, а в третьем осуществляем инвестиции по прокладке коммуникаций. Эти действия надо объединить и в пространстве, и во времени. Понятно, что за весь город невозможно взяться сразу. И мы должны сегодня сформулировать, какие у нас первоочередные точки приложения всех усилий и ресурсов", - заявил гендиректор некоммерческого партнерства "Управление строительства "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев.
По его мнению, в 2012 году застройщикам и девелоперам совместно с властями Екатеринбурга необходимо разработать внятный план. "И тогда у нас появится ясная перспектива развития, перспектива приложения усилий", - считает Валерий Ананьев.
В то же время объекты, обремененные социальной и коммуникационной нагрузкой, требуют миллиардных инвестиций. "В первую голову встает вопрос о финансировании. Тянуть сети до новых районов – это огромные деньги, и зачастую не один миллиард рублей. Такие затраты делают любой проект нерентабельным", - напомнил участникам саммита управляющий директор Уральского филиала Группы ЛСР Климент Фалалеев.
По его мнению, реализация крупных комплексных проектов на сотни тысяч квадратных метров возможна, только когда государство гарантирует софинансирование проекта, как это было со строительством нового микрорайона "Академический" в Екатеринбурге.
Впрочем, замглавы Екатеринбурга Александр Высокинский дал понять, что надеяться на софинансирование со стороны муниципалитета бессмысленно. "Технически мы должны дотащить к площадкам инженерные сети, снести ее, обустроить полную инженерную и социальную инфраструктуру и после этого выставить на продажу. Совершенно правильный подход, мы с ним согласны, но в этом случае в течение ближайших 10 лет количество участков, которые мы выставляем на аукцион, будет неуклонно уменьшаться", - заявил замглавы Екатеринбурга.
По его словам, сейчас у города просто нет денег на строительство социальной и инженерной инфраструктуры на площадках, на которых работают девелоперы. То есть деньги есть, но если их потратить на новые проекты, то существующая структура останется без резервов на капитальный ремонт и реконструкцию.
"Я все же считаю, что позиция администрации города слишком жесткая, нельзя разграничивать бизнес и власть на "мы и вы". Власти Тюмени не один год работали над генпланом развития города. Но теперь он принят, и уже есть первые результаты. Микрорайон Заречный возведен по комплексному плану застройки. Многие мои партнеры и клиенты прибрели жилье в этом микрорайоне и очень довольны качеством жизни, транспортной доступностью, инфраструктурой", - заявила Interfax-Russia.ru полномочный представитель ГУД в Тюмени, директор управляющей компании "Нобель" Елена Чуклина.
Впрочем, собеседница Interfax-Russia.ru признает, что пока не были сформулированы новые подходы к развитию города, сохранность исторического центра Тюмени была под угрозой.
"Были перекосы и перегибы, прямо волна пристроек, встроенных зданий. Но ведь при современных средствах коммуникации совсем не обязательно совмещать деловой и исторический центры города. Мы позиционируем бизнес-центр "Нобель" как центр деловой жизни города, и я уверена, что тенденция смещения деловой активности из географического центра Тюмени сохранится", - говорит Елена Чуклина.
Впрочем, как заявил полномочный представитель ГУД в Свердловской области Андрей Бриль, вынос делового центра на окраины не решит ни одну из проблем, которые ограничивают развитие центральных территорий уральских городов. Поэтому в 2012 году члены ГУД намерены участвовать в разработке комплексного плана реконструкции центральной части Екатеринбурга.
Обозреватель Елена Глушкова
