Снижение ставки ЦБ обнадеживает рынок недвижимости

Правда, пока существенных изменений ее уровень не сулит, говорят эксперты

© РИА Новости, Наталья Селиверстова

Москва. 24 октября. ИНТЕРФАКС – Совет директоров Центробанка принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 п. п., до 16,5% годовых. Эксперты отрасли рассказали о том, как это повлияет на ситуацию на рынке недвижимости. 

Снова снижение

Банк России в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку.

Читайте также Банк России снизил ключевую ставку до 16,5%

"Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий", - указывается в заявлении по итогам заседания.

При этом ЦБ уточнил прогноз по средней ключевой ставке на 2025 год - 19,2% вместо 18,8-19,6%. Прогноз по ставке на 2026 год повышен до 13-15% с 12-13% ранее. Прогноз по средней ставке на 2027 и 2028 годы остался на уровне 7,5-8,5% (этот диапазон оценивается как нейтральный).

С 27 октября и до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,4-16,5% (с 28 июля она ожидалась в размере 16,3-18,0%).

Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне "ключа", запланировано на 19 декабря 2025 года.

О причинах решения

Банк России уже дал понять, что сейчас важно не спешить с мерами смягчения кредитно-денежной политики, считает заместитель руководителя департамента стратегии финансов в "М2" Яков Новожилов. По мнению эксперта, сегодня необходимо дождаться более устойчивых сигналов стабилизации экономики и ценовой динамики. Из-за ускорения инфляции Банк России сдерживается в отношении ключевой ставки.

"Уже пять недель подряд темп роста цен превышает отметку в 0,2%, удерживаясь у многомесячных максимумов. При этом инфляционные ожидания населения, согласно последним опросам, остаются вблизи стабильных значений. Иными словами, потребители верят, что резкого скачка цен не будет", - сказал заместитель руководителя департамента стратегии финансов в "М2".

Заместитель гендиректора Курорта "Лучи" Ольга Нарт полагает, что умеренное снижение на 0,5 процентных пункта позволит приблизить ставку к более комфортному уровню и при этом сохранить баланс интересов, на котором неоднократно акцентировала внимание глава Центробанка.

Что будет с рынком жилья

Существенных изменений на рынке в ближайшей перспективе не произойдет, но предпосылки для постепенного оживления уже формируются, уверена коммерческий директор ГК "Развитие" Виктория Анохина.

По ее словам, для части покупателей это станет дополнительным психологическим фактором уверенности, что может подтолкнуть к крупным покупкам, включая жилье.

"Одновременно девелоперы выиграют за счет удешевления заемных ресурсов: по мере снижения ставок по облигациям и кредитам снизится стоимость обслуживания долга, что позволит направлять больше средств на реализацию текущих и запуск новых проектов. Кроме того, сокращение доходности по депозитам усилит наметившуюся тенденцию к частичному перераспределению сбережений в пользу недвижимости, усиливая инвестиционную активность. В целом, даже постепенное смягчение денежно-кредитной политики станет фактором поддержки строительного рынка в конце этого года и начале следующего", - комментирует эксперт.

На первичном рынке сохранится следующий тренд: ипотека остается дорогой, а спрос смещен на адресные льготные программы, например, "Семейную" или IT-ипотеку, отметил президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин.

"При этом в сентябре объем выдачи ипотеки уже подрос до 405 млрд рублей. Новых проектов запускается пока меньше – примерно на 20% ниже, чем год назад. И продолжающаяся стабилизация экономики создаст предпосылки для рассмотрения застройщиками новых площадок и активизации инвестпроектов", - поделился мнением Нигматуллин.

Основатель компании Baza Development Марк Заводовский считает, что активного снижения "ключа" ждать не приходится, особенно на фоне возможной инфляции при увеличении НДС до 22% в 2026 году. 

"В целом планомерное возвращение ключевой ставки к докризисным значениям, пусть даже и такое медленное, конечно, обнадеживает рынок, но существенных изменений не сулит", - отметил Заводовский.

Он добавил, что на рынке сохранится высокая конкуренция за покупателя жилья из-за малодоступности рыночных ипотечных программ и на фоне увеличения затрат застройщиков после роста НДС. По этой причине возможен рост стоимости "квадрата", подчеркнул Заводовский.

"Девелоперам сложно будет наполнять эскроу-счета", - пояснил эксперт.

Коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая подчеркивает, что переломный момент, за которым последует более уверенное оживление рынка и особенно ипотеки, наступит, когда ставка опустится до психологически важной отметки в 15–16% и ниже.

"Именно этот диапазон может стать спусковым крючком для возвращения на рынок значительной части отложенного спроса. Пока же ставка остается на своем пике, рынку предстоит период адаптации и умеренного роста", - говорит Ружицкая.

Старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова рассуждает, что снижение на 50 базисных пунктов вряд ли окажет заметное влияние на рынок. Однако это станет позитивным сигналом и улучшит общий рыночный сентимент.

"Кроме того, снижение ставки несколько улучшит условия финансирования. Тем не менее, даже при таком уровне стоимость заимствований останется высокой. Любое движение ставки вниз будет иметь положительный эффект для рынка недвижимости, создавая предпосылки для запуска новых проектов и привлечения необходимых инвестиций", - заключает она.

Прогноз

Как считает эксперт в области ипотечного кредитования "Колди" Людмила Андронова, вряд ли совет директоров решит снизить ключевую ставку до, например, 15% к концу года. Однако это не значит, что ее вовсе больше не снизят.

"Долгосрочная перспектива, по нашему мнению, позволяет прогнозировать ставку на уровне 15% летом 2026 года, при наиболее благоприятном раскладе – до 14%", - подчеркнула Андронова.

С ней согласна и коммерческий директор СК "Семья" Ангелина Радько. Регулятор, как считает эксперт, значимо начнет снижать ключевую ставку только в следующем году.

"Сейчас любое из озвученных ЦБ решений является скорее индикатором дальнейших ожиданий и понимания тенденций и настроений для планирования", - сказала коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова.

По словам главного коммерческого директора ГК "Кортрос" Дмитрия Железнова, последующие снижения ключевой ставки позволят населению брать стандартную ипотеку на более выгодных условиях.

"Кроме того, уменьшение ключевой ставки может позитивно сказаться на доле положительных решений по семейной ипотеке, так как банкам будет проще выдерживать экономическую модель по льготной программе", - добавил Железнов.

О возвращении к полноценному ипотечному кредитованию без учета программ с государственной поддержкой можно будет говорить при ключевой ставке в 10%, настаивает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.

"Именно при этих значениях недвижимость становится привлекательнее депозитов. Судя по осторожным прогнозам Банка России, на этот уровень финансовая система сможет выйти к 2027 году", - заявил он.