Законопроект о "периоде охлаждения" в сделках с недвижимостью внесен в Госдуму

25 ноября. Interfax-Russia.ru - Проект закона о введении семидневного "периода охлаждения" в сделках купли-продажи квартир внесен в Государственную Думу, документ доступен на сайте системы обеспечения законодательной деятельности.

"В настоящее время в России широко распространилась практика, при которой продавец недвижимости после оформления сделки ее купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным (находившимся "в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими") в момент совершения сделки и на основании п.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ через суд добивается признания ее ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты (в частности, перевода мошенникам). (...) Между тем это мошенничество надежно пресекается введением "периода охлаждения", при котором государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является физическое лицо, осуществляется не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи", - говорится в пояснительной записке к документу.

Разработчики законопроекта считают, что такой тип мошенничества уже создал "системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России". Предлагаемый "период охлаждения", по их мнению, обеспечит дееспособному продавцу гарантированную возможность полностью понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них, пусть и с возмещением покупателю ущерба, если таковой будет понесен.

Также депутаты хотят изменить саму процедуру проведения сделки, установив, что деньги продавцу, являющемуся физлицом, переводят только после госрегистрации перехода прав собственности на объект недвижимости. Это требует использования банковского аккредитива или защищенного счета в банке.

"Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счета продавца, наличные расчеты за жилое помещение исключены. Кроме того, продавец при регистрации сделки в случае продажи единственного жилья должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья", - добавляется в пояснительной записке.

Изменения намерены внести в федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".

Инициатива о введении "периода охлаждения" ранее уже не раз звучала как от законодателей, так и от участников рынка. В частности, на недавнем круглом столе в Госдуме, посвященном защите прав добросовестных приобретателей недвижимости, ее озвучивала вице-президент Союза рынка недвижимости Юлия Плетнева.

Проводившая мероприятие зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева ранее выделила наиболее перспективные из прозвучавших на нем предложений.

"Пленум Верховного суда выносит определение, в соответствии с которым реализация решений судов о возврате квартир владельцам возможна исключительно после возврата уплаченных средств. (...) Дорабатываем и вносим закон "О регулировании деятельности риелторов", повышаем ответственность риелторов за качество сделок, одновременно предоставляем им доступ ко всем сведениям о продавце и покупателе, объекте недвижимости", - написала она в соцсетях.

Статс-секретарь - заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий на круглом столе привел статистику, согласно которой управление ведомства по Москве располагает сведениями о 130 случаях за три последних года, когда совершенная под влиянием мошенников сделка была потом оспорена, и это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН. На территории остальной страны это происходит кратно меньше, а в трети регионов таких случаев нет вообще, отметили в Росреестре.

Кроме того он подчеркнул, что в мировой практике гражданский оборот недвижимости стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы. В первом случае Росреестру было бы проще всех, считает Бутовецкий.

Тогда договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. В то же время введение обязательной нотариальной формы приведет к росту стоимости услуг и увеличению нагрузки на нотариусов, которые сейчас удостоверяют 9% сделок от всего оборота рынка недвижимости.

"Росреестр долгое время настаивает на том, что нотариус, если он удостоверил сделку и потом что-то с правом произошло, должен отвечать без вины. (...) Но коллеги из нотариата долгое время со мной не соглашаются. А это краеугольный камень такой реформы. Обязательная нотариальная форма не может быть с сохранением ответственности нотариуса с виной, потому что вину нотариуса невозможно доказать", - цитирует Бутовецкого пресс-служба ведомства.

По его словам, также необходимо обратить внимание Верховного Суда и пострадавших, что, помимо рассмотрения вопросов о недействительности сделок, следует объяснять в резолютивной части, как исполнять такие решения судов с учетом интересов покупателя и продавца. Важно подготовить соответствующее постановление Пленума или обзор судебной практики.