Снос ветхих пятиэтажек в столице еще не завершен, а городские власти уже готовят масштабную программу сноса 20 млн. кв. метров некомфортного жилья, рассчитанную на 15 лет вперед. Об объемах, сроках и рентабельности программы в интервью "Интерфаксу" рассказал ее разработчик, первый заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы Владимир Хайкин.
Владимир Григорьевич, в чем суть новой программы?
Хочу сразу сказать, что программа эта не новая. Это логическое продолжение среднесрочной программы реконструкции, реновации и капремонта территорий сложившейся застройки, принятой московским правительством в январе 2003 года. И эта программа давно вступила бы в действие, если бы в 2007 -2008 гг. не произошли кардинальные изменения в федеральном законодательстве, а в частности, в земельном, градостроительном и жилищном кодексах. Они повлекли за собой необходимость трансформации основных положений программы. Политика правительства Москвы в области жилищного строительства до IV квартала прошлого года исходила из обязательного условия строительства за счет городского бюджета. В сегодняшней ситуации мы должны понимать, что без привлечения инвесторов на рынок строительства жилья мы не вытянем те объемы, которые город на себя взял. Все это и привело к изменениям нашей программы. Буквально на днях, как вам известно, мы "вышли" на заседание правительства города с первоочередными мероприятиями по сносу некомфортного жилья в Москве, а до конца этого года мы должны принять программу в целом на правительстве, и войти с ней в московскую городскую думу.
Согласно программе, до 2025 года в Москве снесут порядка 20 млн. кв. метров некомфортного жилья
Мы не обязательно будем сносить эти 20 миллионов кв. метров жилья. Мы будем предлагать их для возможного сноса. А будут их сносить или нет, зависит, в первую очередь, от пожеланий жителей этих домов.
В этот объем помимо пятиэтажек войдут дома другой этажности?
Это будут, в первую очередь, пятиэтажки, и дома этажностью меньшей, панельные и блочные пятиэтажки, которые не были отнесены к "сносимым" сериям. Но, безусловно, есть и некомфортные девятиэтажные дома, и мы их тоже планируем включать в программу. Проекты планировок, которые мы сегодня утвердили, иногда предусматривают возможность сноса девятиэтажек. Однако здесь есть несколько проблемных моментов. Во-первых, нужно четко понимать, что вопрос сноса мы должны согласовать с жителями, и снос пятиэтажного дома гораздо проще согласовать, чем девятиэтажного. Плюс ко всему, на месте пятиэтажного дома еще можно построить дом вдвое больше, но можно ли его построить на месте девятиэтажки?
И сколько, по вашим расчетам, домов выше пяти этажей могут попасть под снос согласно этой программе?
Может попасть небольшая часть девятиэтажек, около 150-200 тыс. кв. метров. Но нужно понимать, что это панельные девятиэтажки, состояние которых значительно хуже, чем даже многих пятиэтажек.
А где располагаются эти дома?
Девятиэтажки, которые будут предлагаться к сносу, располагаются весьма равномерно по всей территории города.
Если смотреть перечень кварталов, где будут сноситься основные объемы некомфортного жилья, то мы практически не увидим центра города
Это не совсем так. Уже сейчас идет активная комплексная реконструкция кварталов района Таганский. В части районов Центрального округа комплексная реконструкция завершена. Поэтому сказать, что в центре ничего не делается - не правильно. Проблема в том, что в центре плохо как с рентабельностью сноса, так и с выходом новых площадей: там нельзя построить намного больше, чем сносится. Плюс - мы не имеем право переселять жителей в другие округа. Поэтому в ЦАО все намного сложнее.
Значит ли это, что в программе ЦАО вообще не будет затронут?
Нет, не значит. Он будет затронут, но в меньшей степени, чем другие округа, более осторожно и более бережно.
Владимир Григорьевич, насколько эта программа своевременна?
Она своевременна. Во-первых, мы уже сейчас имеем объем, который можем предложить как инвесторам, так и городу. Это те первоочередные территории, которые уже утверждены, всеми согласованы и готовы для реализации.
Это те самые 16 районов, дома в которых пойдут под снос первыми?
Да. По ним у нас есть полное понимание, что и как делать. В том числе, у нас есть понимание по хорошему выходу площади. Т.е. мы не только в этот же район переселим людей из их снесенных домов, но и получим дополнительный прирост жилплощади. И второе - сроки реализации нашей программы 15 лет. Эти же сроки у нас являются официальными сроками действия московского генплана развития города. Именно генплан устанавливает, в каком году, где и что мы сносим и что строим. То есть эта программа четко увязана с генпланом Москвы.
Когда начнется реализация программы?
Проектно-сметная документация на первые районы будет сделана в этом и следующем году, а на площадку выйдем не позднее 2011 года.
Насколько это дорогая программа?
Это не дорогая программа, и неоправданных затрат бюджета она не требует. Объясню. Мы должны в любом случае разрабатывать проекты планировок, это предусмотрено градостроительным кодексом. Здесь нет дополнительных затрат. Там, где мы сносим, мы должны уложиться в 70-80% от рыночной стоимости цены за квадратный метр вводимого жилья. Такова позиция Комплекса экономической политики города. Это уже не затратная программа, и она окупается. Она должна быть рентабельной. То, что касается инженерии, транспорта, и социальных объектов, то мы все равно должны этим заниматься в рамках существующего генплана, вне зависимости от того есть эта программа или нет. Поэтому я бы не сказал, что программа дорогая, и что она требует дополнительных затрат, и что она обременительна для города. Кроме того, если бы мы считали деньги, то Москва до сих пор бы жила в коммуналках. Не было бы даже пятиэтажек. У нас есть социальные задачи - удовлетворить людей нормальными, человеческими условиями жизни. Нужно давать возможность москвичам переехать из 25 метровых квартир и из пятиметровых кухонь.
Но мы не говорим о дополнительных затратах, мы говорим о цене проекта
Цифру я вам не могу назвать по одной простой причине. Есть себестоимость сноса и строительства. Я не могу назвать цифру строительства инженерных коммуникаций, социальных объектов, потому что я не знаю, сколько именно нам придется их построить. Я могу вам сказать только, что себестоимость строительства квадратного метра должна быть ниже рыночной стоимости "квадрата" в этом районе. Если сегодня Минрегионом для Москвы установлена цена около 80 тыс. рублей за квадратный метр, то себестоимость строительства 1 кв. метра в среднем по городу в рамках программы не должна превышать 55 тыс. рублей за квадратный метр.
А на первые 16 районов, которые уже имеют проекты планировок, вы финансовую часть не просчитывали?
А проекты планировок не позволяют подсчитать финансовую часть, ее можно подсчитать только на стадии готовности проектно-сметной документации.
На первом этапе сколько планируется снести и построить?
В этом вопросе есть несколько вариантов решения. Позиция Москомархитектуры, и я ее поддерживаю, базируется на отношении коэффициента того, что строится к тому, что сносится. Александр Викторович (главный архитектор Москвы А.Кузьмин - примечание ИФ) сказал, что если мы исходим из коэффициента реконструкции в среднем по городу 1,9, то нам нужно снести на первом этапе как минимум 5 млн. кв. м жилья. Это для того, чтобы делать стартовые площадки и строить новые дома. Но если нам удается поднять этот коэффициент до 2,3, тогда мы можем снести только 4 млн.
Но экономический комплекс правительства города имеет другую позицию
Позиция Юрия Витальевича (первый заместитель мэра в правительстве Москвы Ю.Росляк - примечание ИФ) заключается в том, чтобы отталкиваться не от коэффициента реконструкции, а от стоимости квадратного метра. Тем не менее, обе позиции схожи. Ведь чем выше коэффициент, тем дешевле квадратный метр. Но нам на коэффициент 2,3 не выйти без корректировки региональных нормативов. Сейчас норматив ограничивается 25 тыс. кв. метров на гектар, что на сегодняшний день является одним из самых низких нормативов в мире. Более того, у нас никак города-миллионеры не отличаются от городских поселений в этом вопросе. И этот норматив не подразумевает, чтобы сегодня в районах без снижения комфорта проживания мы могли бы обеспечивать большой выход площади. Одна из задач программы до конца 4 квартала 2009 года внести в правительство Москвы проект новых региональных нормативов, которые позволили бы, не снижая комфортности проживания, обеспечить больший выход площади.
А насколько больше?
Это компетенция главного архитектора города, но я как инженер, как специалист, который много лет этим занимается, считаю, что в принципе увеличение плотности застройки с 25 тыс. кв. метров на гектар до 27-28 тыс. - это то, что жители не заметят. А это уже дало бы нам коэффициент 2,4.
Сколько в итоге будет построено на месте снесенного жилья?
Называются разные цифры - от 40 до 50 млн. "квадратов" Сегодня средний по городу коэффициент реконструкции, как я уже говорил, 1,9. Следовательно, снося 20 млн кв. метров, мы получаем на их месте практически 40. Но стремиться нам нужно к повышению коэффициента, тогда на месте сносимого жилья может получиться больше нового.
Вы рассчитываете на большой интерес со стороны инвесторов?
Несмотря на кризис, рентабельность работы там, где она идет, есть. Поэтому, думаю, что если мы выставим наши предложения на аукцион, скорее всего, они соберут много желающих. Особенно сейчас строителям нужно зарабатывать, строить и платить зарплату рабочим.
Интервью подготовила Оксана Олишевская
Обман на миллионы долларов: в Москве накрыли международную сеть мошеннических колл-центров