Продажи жилья в России в последнее время снизились, при этом девелоперы ищут пути развития даже в условиях неопределённости. О текущем состоянии рынка жилья, стратегии развития компании в условиях санкций, пополнении земельного банка и возможности выхода в новые регионы рассказал в интервью "Интерфаксу" генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
- Михаил Анатольевич, какова актуальная ситуация на петербургском рынке новостроек?
- Новая реальность принесла с собой изменения, прежде всего, с точки зрения спроса. В петербургской агломерации в июле 2022 года по сравнению с июлем прошлого года объем сделок в сегменте жилья снизился на 29%. Почти на треть уменьшилось и количество сделок. С одной стороны, это весомые цифры, с другой - в последние три года рынок рос опережающими темпами, и коррекция должна была наступить, органически или под внешним давлением. Сейчас рынок по всем параметрам живой, активный.
- Сколько сегодня стоит "квадрат" в Петербурге и агломерации? Насколько выросла средняя стоимость жилья по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года?
- По оценкам аналитиков, Росреестра и нашим внутренним данным, с июля прошлого года по июль текущего средние цены на новостройки в Петербурге увеличились на 20%. Год назад этот показатель составлял порядка 180 тыс. рублей за кв. м, сейчас - около 215 тыс. рублей. В агломерации средние цены увеличились в тех же пределах: год назад "квадрат" стоил 165 тыс. рублей, в июле этого года - 194 тыс. рублей.
Рост цен вызван несколькими факторами. Один из них - увеличение числа проектов, относящихся к классу "комфорт" и выше. В последние годы спрос переориентировался на более интересные и продуманные проекты за счет появления доступных ипотечных инструментов. Как следствие, застройщики активнее выводили такие ЖК на рынок. К этому фактору добавился органический рост всего рынка. Стандартная новостройка при отсутствии ошибок в ценообразовании за год росла в цене на 8-10%, в рамках текущей инфляции. Это стандартное удорожание по мере увеличения строительной готовности объекта.
На среднюю цену квадратного метра также повлияла популярность студий и малогабаритных однокомнатных квартир - цена "метра" в них традиционно выше, чем в многокомнатных квартирах. Здесь сказался приток на рынок инвесторов в конце весны, вызванный сокращением возможностей для вложения средств в другие активы и инструменты. Еще один фактор - увеличение доли сделок с ипотекой под 0,1%. Данная программа схожа с рассрочкой. В обоих случаях стоимость приобретаемой квартиры несколько возрастает. Популярность программы растет - в среднем ценовом сегменте на нее уже приходится до половины ипотечных сделок.
Если говорить о перспективах дальнейшего роста цен, мы исходим из консервативных прогнозов и ожидаем роста в пределах уровня инфляции.
- Как оцениваете состояние платежеспособного спроса? Пользуется ли спросом ипотека в ваших проектах? На какие программы приходится наибольшая доля?
- Доля ипотечных сделок на рынке петербургской агломерации сегодня - порядка 84%, тогда как в июле прошлого года она была на уровне 66%. В первую очередь это говорит о том, что ипотека стала универсальным и доступным инструментом. Наиболее популярными программами, с помощью которых заключается большинство сделок, являются семейная ипотека, госпрограмма с субсидированной ставкой и ипотека под 0,1%. Можно сказать, что это три кита сегодняшнего рынка.
- Как изменилась стратегия развития ЦДС в новых экономических условиях?
- Текущая ситуация, безусловно, требует от застройщиков корректировки планов на ближайшую и среднесрочную перспективу. В первую очередь, планов по выводу на рынок новых проектов. Мы сдвинули старты на более поздний срок, не в этом году. Приоритет для нас - завершение уже строящихся объектов. Все работы идут по графику, а некоторые объекты, где это возможно, сдаем досрочно. Планируем и дальше поддерживать объем текущего строительства на уровне 1 млн кв. м - для этого у нас хватает и земельного банка, и уже запущенных проектов.
- Отразились ли санкционные ограничения на параметрах и сроках реализации ваших проектов?
- Сроки реализации проектов не меняли. У нас сформирован большой пул поставщиков - порядка 600 компаний, среди которых производители и официальные дилеры продукции, что дает возможность оперативно реагировать на перебои в поставках и при необходимости заменять отсутствующие наименования аналогами. Большинство нужных нам позиций сегодня есть на рынке, увеличился лишь срок их поставки. Строительство в принципе подразумевает заблаговременные закупки продукции.
- Будете ли вы развивать новые проекты?
- Все наши текущие проекты подразумевают очередность вывода на рынок. Мы не корректировали сроки запуска новых очередей. Сейчас готовим к выводу следующие корпуса в жилом комплексе в Новосаратовке и других наших проектах. Эти локации уже раскручены, понятны и интересны покупателю. Сроки запуска принципиально новых проектов пока отодвинуты. Будем ориентироваться на текущую ситуацию. При высоком спросе эти проекты, безусловно, выйдут на рынок в ближайшее время.
- Планирует ли компания пополнение земельного банка до конца года?
- Одна из основ нашей стратегии - наличие собственного качественного земельного банка объемом 5,9 млн кв. м. Мы всегда заинтересованы в его пополнении. Сейчас у нас предоплачены участки в Санкт-Петербурге общей площадью порядка 400 тыс. кв. м. Ждем принятия поправок в Генплан, чтобы четко понимать перспективы каждого пятна и целесообразность закрытия сделок. По каждому из этих лотов у нас проработаны идеи и концепции, нужна лишь ясность с их юридическим статусом.
- В портфеле ЦДС более 10 жилых комплексов в Ленинградской области. По вашим наблюдениям, какие районы региона в настоящее время наиболее интенсивно застраиваются жильём?
- Традиционно в топе наиболее востребованных районов Ленобласти - Всеволожский. Одна из новых точек притяжения здесь - Новосаратовка. Мы начали развитие этой локации два года назад, в ближайшие годы она станет одним из основных центров нового строительства в области.
Также развивается Ломоносовский район. Застройщики активно приобретают участки под будущие проекты в окрестностях Красного Села, Стрельны. В целом девелоперам интересны все локации в Ленобласти, граничащие с Санкт-Петербургом. Чем дальше от границы с городом, тем большее значение имеют характеристики конкретной локации. Покупатель готов платить за интересные малоэтажные проекты на природе, поэтому этот формат тоже будет развиваться.
- Земля в Ленинградской области продолжает дорожать. Сохранится ли интерес к земельным участкам здесь на высоком уровне в текущих обстоятельствах?
- Земля в Ленинградской области, безусловно, продолжит дорожать. Этот товар в принципе никогда не дешевеет. Рынок земли совершенно не похож на рынок жилой недвижимости, где на цену влияет спрос. Большинство лендлордов - это системные игроки, имеющие большой пул активов. Как правило, они не спешат реализовать свой лот с дисконтом. Это история про планомерный поиск удачного момента для продажи актива.
- Какие новые регионы ЦДС рассматривает для запуска проектов?
- Помимо Санкт-Петербурга и Ленобласти, для нас интересны Москва и Краснодарский край. Понятно, какие проекты будут востребованы в этих регионах, но в данный момент выход на новые рынки не отвечает нашим задачам.
