Или необычайные приключения жилья в России
Москва. 24 декабря. ИНТЕРФАКС – Традиционные поиски главных событий этого года привели редакцию "Интерфакс-Недвижимость" к интересному выводу: все вертится вокруг ставки. Буквально всё. Ну за исключением погоды в доме, но ее как известно, легко исправить.
Все зависит от ключа
И речь не о том, ключе, который что-то открывает (шутка). Дело, конечно, в ключевой ставке, от которой зависит кредитование бизнеса, ипотека и вообще много чего еще. В начале этого года ставка была заградительно высокой, и рыночная ипотека практически "умерла". Напомним, что в прошлом году в сентябре ставка выросла до 19%, в октябре - до 21%. На заседаниях в декабре, феврале и марте ЦБ оставлял ставку неизменной. И только в начале июня ЦБ снизил ставку до 20%. Это стало первым снижением с сентября 2022 года. Нынешнее снижение стало уже пятым подряд. Сейчас ставка составляет 16%.
Что это дало рынку? С июля на рынке фиксировался рост спроса, который усилился к концу года: на рынок вышли покупатели, которые ранее откладывали сделку (или ждали снижения ипотечных ставок, или держали средства на депозитах), а также те, кого заставили ускориться новости об изменении условий семейной ипотеки. В итоге год, наверное, может быть не хуже 2024-го. Во всяком случае, спрос просядет не так сильно, как предрекали.
Так, в Московском регионе продажи за январь-ноябрь 2025 г. сравнялись с продажами в январе-ноябре 2024 г. Есть вероятность, что по итогам 12 месяцев 2025 г. станет даже более успешным. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области результаты на 15% ниже прошлогодних, в других миллионниках – на 12%, в остальных анализируемых городах – на 6%.
Наше всё
Ипотечный механизм, как известно, является драйвером отрасли. Но в этом году власти продемонстрировали, что демография приоритетнее спасения бизнеса, пусть даже такого крупного как российский стройкомплекс. Поэтому в этом году было принято решение о расширении сразу двух мощных ипотечных программ с господдержкой на вторичный рынок.
"Почему так сложно шло принятие решения, связанного с тем, что можно покупать со вторичного рынка? С первичного рынка понятно - ипотека семейная работает, она наполняет жизнью строительный сектор. Но даже в этом случае, даже там, где и когда разрешено приобретать жилье со вторичного рынка, все равно еще есть целый ряд вопросов, связанных с тем, чтобы эта мера поддержки была направлена не только и не столько в данном случае на поддержку строительного сектора, сколько на поддержку семей. Вопросов там много, и правительство будет этим заниматься", - сказал Путин в ходе программы "Итоги года", отвечая на вопрос жительницы города Стрежевой Томской области.
В этом году возможность покупать вторичное жилье получили заемщики по семейной ипотеке с 1 апреля. В регионах РФ с низким уровнем жилищного строительства приобрести вторичное жилье на льготных условиях по ставке до 6% годовых смогут семьи с ребенком в возрасте до 6 лет включительно, и только один раз.
Чуть позже такую возможность получат участники "Дальневосточной и арктической ипотеки". Это коснется городов, где пока не возводятся многоквартирные дома или количество домов на этапе строительства не превышает двух зданий. (…) По программе льготного кредитования купить квартиру можно только в доме, которому не больше 20 лет, и который не находится в аварийном состоянии. Условия по кредиту при покупке вторичного жилья по этой программе будут аналогичны условиям на новостройки", - говорится в сообщении на сайте министерства.
Тренд задан
Несколько важных изменений в уходящем году были приняты на законодательном уровне и вступили в силу. В частности, с 1 марта заработал механизм эскроу в ИЖС. Теперь подрядные организации обязаны раскрывать информацию о своем бизнесе, количестве заключенных и расторгнутых договоров, их параметрах, в том числе сроках и своевременности выполнения на строим.дом.рф. Также для подрядчиков, использующих счета эскроу, отменен НДС.
По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина, с использованием механизма эскроу построено уже более 5 тыс. частных домов, на стадии строительства - 11,4 тыс. объектов.
Но механизм пока "не летит" так, как мог бы. Поэтому правительство периодически предлагает различные меры, которые могли бы помочь сегменту. Ведь в планах договоры такого подряда должны составить четверть всего строительства индивидуальных домов.
Еще один механизм, который появился относительно недавно, но уже потребовал донастройки в этом году – это комплексное развитие территорий (КРТ). Например, в этом году уточнили положения Градостроительного и Жилищного кодексов РФ в части защиты жилищных прав граждан в городах федерального значения - Санкт-Петербурге, Москве и Севастополе. Положения касаются мест переселения, а также предусматривают механизм включения в КРТ целых кварталов.
Напомним, в общей сложности в проработке находится порядка 1,8 тыс. территорий площадью почти 41 тыс. га, на которых можно построить 300 млн кв.м в новой недвижимости.
Еще один тренд, заданный Минстроем, предусмотрел переход домовых чатов в мессенджер Мах. Теперь национальный безопасный мессенджер станет площадкой для выяснения добрососедских отношений и критики управляющим компаниям. А еще с его помощью будут следить за стройками.
Цирк и не только
Ряд знаковых объектов, как реальных, так и проектируемых, обсуждался в этом году общественностью с особым интересом. Пойдем от Москвы.
В столице открылось долгожданное здание Роскосмоса. Национальный космический центр построен на территории Государственного космического научно-производственного центра (ГКНПЦ) им. М.В. Хруничева. Он объединит центральный офис госкорпорации "Роскосмос", штаб-квартиры предприятий ракетно-космической отрасли, конструкторские бюро и опытные производства.
Еще в Москве обсуждали новый цирк. Вернее, строительство нового на месте старого. Но общественность отстояла любимое здание на Воробьевых горах.
"С учетом всех высказанных мнений принято решение построить здание Московского цирка в новой удобной локации в Мнёвниковской пойме на северо-западе Москвы", - написал Собянин в личном блоге по итогам голосования "Каким будет Московский цирк?" на портале "Активный гражданин".
Судьбу еще одного столичного объекта решили посетители этого же портала. Столичный монорельс совершил свой последний рейс перед реализацией проекта высотного парка на его инфраструктуре. По замыслу, бетонная лента станет прогулочной и спортивной зоной, а станции – павильонами для отдыха и развлечений. Как заверил заммэра Максим Ликсутов, первый в России парк на высоте шести метров откроется в 2027 году.
Еще один перспективный проект на основе существующего был предметом пристального внимания, но уже в Санкт-Петербурге. Речь о здании тюрьмы "Кресты", которое продали для реконструкции под современное использование. По словам вице-губернатора Николая Линченко, на территории будут размещены музей "Кресты", два гостиничных комплекса с инфраструктурой, гастрономическая улица, пешеходный променад с арт-объектами и тематическими "островами памяти". Пространство комплекса будет полностью пешеходным, а храм Святого Александра Невского станет его доминантой.
А еще один очень долгожданный объект достроили и даже открыли для посетителей в этом году. Это калининградский музей-шар. Строительство началось в 2013 году, объект постепенно стал проблемным. Первоначально корпус хотели сдать к чемпионату мира по футболу 2018 года, но в итоге строительные и монтажные работы закончили аж 20 декабря 2024 года.
Важней всего
Под занавес года вторичный рынок всколыхнуло так называемое "дело Долиной". Напомним, что певицу Ларису Долину мошенники принудили "под влиянием" продать квартиру и передать им деньги. Впоследствии суд признал сделку недействительной, а добросовестный покупатель остался без средств и квартиры. Интересно, что сама схема далеко не нова, таких дел довольно много, но тут резонанс был огромным. В итоге дело было пересмотрено и Верховный суд решил отдать жилье покупательнице.
Почему же так громко прогремело это дело? Потому что оно еще раз обнажило ряд системных проблем, связанных с механизмами защиты добросовестного покупателя.
Но, вопреки опасениям, ситуация не оказала влияния на рынок вторичного жилья. Все же оно на 30% дешевле первички, а статистика судов относительно мала по сравнению с числом прошедших без проблем сделок. В Росреестре отметили, что с начала текущего года на вторичном рынке РФ совершено 1,29 млн сделок - столько же, как и в прошлом году за этот период.
Кроме того, в ведомстве подчеркивают, что разработаны механизмы защиты граждан от мошенничества. Это запрет на проведение сделок без личного участия собственника, меры по защите электронных сделок, использование Единой биометрической системы для подачи документов на регистрацию и другие меры.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax
Как эскалация конфликта на Ближнем Востоке скажется на рынке недвижимости Дубая
Законопроект о запрете отключать газ и свет, если они используются для отопления, внесен в Госдуму
Еще пять площадок включили в программу реновации в Москве