Как работает механизм и на что обратить внимание
Москва. 22 декабря. ИНТЕРФАКС - Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с эскроу-счетом становится одним из ключевых инструментов на рынке недвижимости в России. Разберемся, как работает механизм, какие условия выдачи действуют, и как он защищает от риска недостроя.
Как работает эскроу в ИЖС
Деньги хранятся на спецсчете до ввода дома в эксплуатацию
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором деньги заказчика или банка хранятся до выполнения подрядчиком всех обязательств по договору строительства дома.
Механизм действует следующим образом: вы покупаете земельный участок, подбираете проект дома и заключаете договор подряда с аккредитованной строительной компанией. Проект должен включать в себя не только основные характеристики, но и файлы, а также сметный расчет.
После этого между вами, банком и подрядчиком заключается трехстороннее соглашение, по которому ваши средства помещаются на специально открытый эскроу-счет. При наличии у подрядчика кредита на строительство эскроу-агентом должен быть тот банк, что его выдал.
Далее заказчик пополняет эскроу-счет любым удобным способом. Если вы взяли ипотеку, то заемные деньги также зачисляются на счет эскроу. После этого средства замораживаются до полного завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Только после того, как строительство завершено и объект принят комиссией, средства переходят к подрядчику.
Такой механизм уже хорошо знаком рынку по многоквартирным новостройкам и теперь активно применяется для строительства частных домов. Преимущество этой схемы заключается в защите от ситуаций, когда строительные фирмы прекращают работу, исчезают или некачественно выполняют обязательства. Благодаря этому покупатели чувствуют себя уверенно и спокойно.
Ипотека с эскроу в ИЖС
Ипотека на ИЖС обычно предполагает больший объем средств
Разница между ипотекой на участок под ИЖС и на покупку квартиры очень существенная. Например, разнится сумма платежей. Обычно кредит на приобретение участка или строительство частного дома предполагает больший объем средств, поскольку помимо земли приходится оплачивать еще и само строительство.
Также процентные ставки могут отличаться от ставок на обычную городскую недвижимость, так как залоговым обеспечением выступает будущий дом, который пока не существует физически.
Поскольку процесс включает дополнительный этап оценки будущего здания и согласования технических деталей проекта, решение банка может занять больше времени.
Кроме того, банки чаще всего требуют наличия технического плана строительства и детального проектного решения.
Почему банк может отказать
В банке тщательно проверяют правовой статус земельного участка
Хотя большинство земельных участков допускаются к участию в программе эскроу, есть случаи, когда банк может отказать в предоставлении услуги. Такое может произойти:
- если участок находится в зоне ограничений застройки, например, вблизи особо охраняемых природных территорий или зон отчуждения инженерных коммуникаций;
- если неправильно оформлены кадастровые документы или отсутствует техническая документация на участок;
- если недостаточно ясно обозначены границы участка или имеются споры с соседними собственниками.
Всегда предварительно консультируйтесь с юристом и запрашивайте полную проверку правового статуса участка.
Кто будет строить: ищем подрядчика
Важно тщательно подойти к выбору подрядчика
Выбор надежного подрядчика — важный шаг при оформлении сделки с эскроу-счетом. Нужно выбрать компанию, аккредитованную банками и имеющую положительный рейтинг на рынке.
Для поиска, в частности, подойдут реестр подрядчиков на официальном портале министерства строительства и ЖКХ РФ и рейтинги строительных компаний в специализированных изданиях. Аккредитованные подрядчики обязаны соблюдать стандарты качества и своевременно предоставлять отчетность банку.
Юристы советуют проверять отзывы реальных клиентов и обращать внимание на проекты, которые компания успешно завершила раньше.
Как проходит процедура приемки-передачи построенного дома
Банк контролирует все этапы передачи готовой недвижимости
Процедура состоит из нескольких шагов:
- Проведение технической экспертизы построенного дома независимой специализированной организацией.
- Согласование результатов с представителями банка и подрядчика.
- Подписание акта приемки-передачи дома владельцем.
- Окончательное снятие блокировки средств на эскроу-счете и перечисление суммы подрядчику.
Банк обязан контролировать каждый этап процесса, обеспечивая прозрачность и минимизацию рисков.
Риски недостроя при использовании эскроу-счетов
Порядок разрешения споров четко регламентирован
Несмотря на высокую степень защиты, потенциальные риски имеются. К их числу можно отнести:
- некачественное проектирование или скрытые дефекты материалов, выявленные позже;
- форс-мажорные обстоятельства (катастрофы, стихийные бедствия);
- ошибки проектирования, приведшие к невозможности завершить строительство в установленный срок.
Если подрядчик не выполняет условия договора, то вам вернут деньги, но
за вычетом суммы, равной стоимости уже выполненных работ.
Если вам что-то не нравится, вы можете отказаться от договора подряда. Это регламентировано ст. 731 Гражданского кодекса РФ. Сделать это можно до того, как истечет срок размещения денег на счете эскроу. В таком случае сумму, выплачиваемую подрядчику, определяют в соглашении о цене. При возникновении спора ее установит суд. Затем уполномоченный банк перечислит деньги со счета эскроу или направит их на погашение обязательств по кредитному договору.
Сумму, оставшуюся после вычета уплаченных средств, банк перечисляет заказчику. Если деньги на оплату по договору подряда вам предоставил банк, то их перечисляют на ваш залоговый счет, права по которому переданы в залог банку (при закреплении этого условия в договоре).
Чтобы банк перечислил деньги по соглашению о цене, подрядчик и заказчик должны представить в банк совместное заявление и приложить соглашение. А вот если дело решалось в суде, после вступления решения в силу заявление с приложением данного решения представляет одна из сторон договора счета эскроу.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
Более 4 тыс. москвичей оформили документы на жилье по реновации в ноябре