Как выбирать квартиру в премиальном доме на начальном этапе строительства и не ошибиться

Вложение средств в строящееся жилье высокого класса остается популярным способом сохранения капитала, но требует учета ряда факторов, которые напрямую влияют на ликвидность и будущую стоимость объекта.

Москва. 12 мая. ИНТЕРФАКС - Покупка квартиры в доме премиум-класса на начальном этапе строительства давно перестала быть уделом единичных инвесторов, она планомерно становится привычным инструментом сохранения капитала для тех, кто располагает соответствующими инвестиционными ресурсами. Однако, в отличие от массового сегмента, выбор такого объекта требует не только финансовой состоятельности, но и глубокого аналитического подхода.

При выборе любого жилья нужно учитывать несколько факторов: локацию, транспортную доступность, инфраструктуру района и финансовые условия сделки. Но при подборе премиального проекта под инвестиции внимание стоит обращать и на сам продукт - его характеристики и долгосрочную ценность. Например, архитектура вне времени - это один из ключевых залогов востребованности и актуальности проекта на горизонте 10–15 лет.

Что предлагается на премиальном рынке

Как рассказала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина, по состоянию на начало апреля 2026 года в старых границах Москвы представлено 42 жилых комплекса премиум-класса (110 корпусов) - это 3,5 тыс. лотов средней площадью 98,4 кв. м за 107,8 млн рублей (около 1,1 млн рублей за "квадрат"). Сегмент премиум занимает около 8% от суммарного объема предложения рынка в границах старой Москвы, можно сказать, что это небольшая эксклюзивная часть, где каждый проект - это уникальный продуманный продукт.

Наибольшую часть предложения составляют лоты в корпусах на стадии монтажных и отделочных работ. Равные доли экспозиции (по 22,5%) представлены в сданных домах и на этапе нулевого цикла. Не начато строительство у 11% лотов. Единичное предложение представлено в проектах реконструкции.

По словам директора управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анны Раджабовой, максимальный объем предложения зафиксирован в Пресненском районе (более 1,2 тыс. лотов), Даниловском районе (621 лот) и Раменках (586 лотов). Минимум -  на Якиманке (6 лотов), в Таганском районе (8 лотов) и Красносельском районе (14 лотов).

"Сегодня на рынке премиальных новостроек Москвы преобладают масштабные кварталы и высотные проекты. Суммарно их доля в структуре экспозиции составляет более 80%. Клубные дома премиум-класса (менее 250 квартир) становятся все более редким продуктом", - отмечает Раджабова.

Спрос падает, но остается на "базовом" уровне

Елизавета Родина отмечает, что март этого года показал падение спроса на 36% год к году, несмотря на то что тот же месяц прошлого года для первичного рынка недвижимости премиум-класса не был пиковым (193 сделки). Пиком 2025 года стал декабрь – более 330 ДДУ.

При этом, подчеркивает эксперт, сравнение с первым кварталом 2025 года некорректно: этот период был аномально активным. Относительно "базового" первого квартала 2024 года результат 2026 года пока сопоставим.

Эксперты сходятся во мнении, что многие покупатели до сих пор предпочитают хранить средства на депозитах и ожидают дальнейшего сокращения ключевой ставки для покупки с помощью ипотеки на "комфортных" условиях.

"В высокобюджетных проектах увеличиваются сроки экспозиции. В результате девелоперы переходят к более гибким стратегиям — от продуктовых решений до управления темпами продаж и ценообразованием", — комментирует директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Кто покупает

Потенциальный покупатель премиум-недвижимости на начальном этапе строительства - семья с детьми (средний возраст 35–50 лет), которая рассматривает проекты с просторной охраняемой придомовой территорией, вблизи сильных рейтинговых школ и спортивных секций, рядом с парками, в районах с благоприятной средой и развитой инфраструктурой.

Также в числе покупателей - владельцы среднего и крупного бизнеса, семьи, "переросшие" бизнес-класс по требованиям к пространству, топ-менеджеры и руководители крупного бизнеса, для которых статус адреса является социальным маркером, а также руководители госкорпораций, партнеры юридических, консалтинговых и финансовых структур, директора региональных холдингов, переехавшие в Москву. Отдельную категорию составляют инвесторы - состоятельные физические лица с капиталом от 100 млн рублей, владельцы бизнеса, диверсифицирующие портфель, а также региональные покупатели.

На что обращать внимание

Локация остается ключевым фактором, отмечает эксперт "Главстроя". Несмотря на расширение Москвы, большинство проектов премиум-класса остаются в пределах Третьего транспортного кольца. ЦАО сохраняет безусловный приоритет, тогда как ЗАО предлагает более интересные проекты по соотношению цена-качество.

"Закрытая территория, подземный паркинг, расширенная внутренняя инфраструктура для резидентов (аменитис), школа и детский сад в составе комплекса или рядом, консьерж-сервис и охрана 24/7 стали базовыми требованиями сегмента. Покупатели готовы инвестировать в повышенный комфорт", — рассказывает Елизавета Родина.

На цену и ликвидность квартиры также влияют архитектура, виды и качество среды. Видовые характеристики (река, парк, исторические достопримечательности), авторский дизайн и качество общих пространств, лобби, благоустройство территории - значимые факторы при выборе.

Как отмечает Родина, интерес покупателей к проектам у природных объектов в районах с уже сформированной средой нередко перевешивает остальные аргументы. В качестве примера она приводит премиальный жилой комплекс "Береговой-2", где возможность жить у воды в развитом районе становится для многих ключевым фактором при принятии решения.

Как отмечает коммерческий директор "Главстроя" Виктория Бобренева, с течением времени разрыв в росте стоимости между проектами в Москве может достигать 70 процентных пунктов: одни квартиры прибавляют 30%, другие - 100% и более.

"Одним из ключевых драйверов традиционно является локация. При этом играет роль не только текущее состояние территории, но и ее потенциал - будущая инфраструктура, вид из окна и транспортная доступность" — поясняет она.

В Москве особую ценность приобретают, например, объекты на первой линии набережных: здесь ограничено новое строительство, и вид открытого горизонта из окна остается неизменным десятилетиями. В условиях активной московской застройки гарантия сохранности окружения и панорамного вида очень невысока. Такие объекты уникальны на рынке и лучшая инвестиция.

"Если покупатель рассматривает недвижимость как способ получения дохода, то здесь могут быть разные решения. Перепродажа объектов приносит разовый доход. Особенно тем, кто входит в проект до раскрытия его потенциала. Аренда обеспечивает стабильный долгосрочный поток - в частности если речь идет о большой квартире в локации с характером, где семья, потратившая месяцы на поиск, вряд ли захочет съезжать", - резюмирует Бобренева.

Также фактором выбора для покупателей является инвестиционная логика и сохранение своего капитала. Сделки проходят как с помощью ипотеки, так и за счет собственных средств, поэтому убеждение в сохранении денег с помощью премиум-недвижимости остается актуальным.

А какие риски?

Основные риски при покупке премиум-новостройки на начальном этапе связаны с девелопером. Это задержка сдачи объекта, смена инвестора или концепции в ходе строительства (меняется класс отделки, состав сервисов, управляющая компания). Впрочем, в сегменте премиум-класса такие ситуации встречаются заметно реже, чем в массовом: здесь работают девелоперы с длинной рыночной историей и подтвержденной репутацией.

"Большинство рисков управляемы на этапе выбора: репутация девелопера, юридическая экспертиза договора, правильная локация, высокая готовность проекта снижают их вероятность", - резюмировала Родина.

В качестве рекомендации – съездить и посмотреть на готовые проекты девелопера, чтобы визуально оценить качество строительства объектов и их эксплуатацию. На рынке премиальной недвижимости практика "увидеть своими глазами" работает особенно эффективно: в отличие от массового сегмента, здесь каждый проект индивидуальный.

Более того, информация о девелоперах премиум-сегмента, как правило, находится в открытом доступе - отзывы, реализованные проекты, публичные выступления топ-менеджеров, – на это также важно обращать внимание.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax