Сегмент снова не обойдется без рекордных показателей
Москва. 24 декабря. ИНТЕРФАКС – Рынок коммерческой недвижимости в России может ждать рекордный объем ввода по окончании 2025 года, однако при этом не все уверены в его успешности. Эксперты поделились с "Интерфаксом" ключевыми выводами и тенденциями, наблюдаемыми в этой сфере за прошедшие двенадцать месяцев.
Снова рекорд?
Как и в прошлом году, звучат мнения, что годовой ввод коммерческой недвижимости в РФ может достичь рекорда за последние десять лет.
"Согласно предварительной оценке итогов 2025 года, объем ввода коммерческой недвижимости установит абсолютный рекорд, превысив показатели не только 2024, но и 2014 года. Общий объем качественных коммерческих площадей в России, включающий офисы, склады и торговые центры, к концу года превысит 115 млн кв.м", – сказала региональный директор департамента исследований Nikoliers Татьяна Дивина.
Консалтинговая компания говорит о возможных 9,1 млн "квадратов" за январь-декабрь, что на 62% больше прошлогоднего результата (5,7 млн кв.м). При этом максимальный показатель, зафиксированный в 2014 году, равнялся 7,5 млн кв.м.
При этом ожидается, что общий объем инвестиций в недвижимость составит около 1 трлн рублей (-24% год к году). Старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова отметила, что 2025 год нельзя назвать неуспешным. Так, рынок площадок под жилье показал падение на 52% (объем инвестиций сократился до 194 млрд рублей), коммерческая недвижимость – на 11% (до 806 млрд рублей).
Вместе с тем, комментируя недавнее снижение ЦБ ключевой ставки до 16%, Ушакова заявила, что для инвестиционного рынка это означает плавное оживление.
"Снижение ключевой ставки может немного улучшить экономику сделок и поддержать возвращение отложенного спроса, прежде всего в сегментах с устойчивым денежным потоком — офисной и складской недвижимости, а также других устойчивых направлениях. При этом инвесторы сохранят осторожность: требования к доходности останутся повышенными, а использование заемного финансирования будет ограниченным из-за все еще высокой стоимости денег", - резюмировала она.
Склады и офисы
Объем качественного складского фонда в РФ уже превысил 50 млн кв.м, посчитали в Nikoliers. Долю сегмента в новом предложении по итогам этого года в компании прогнозируют на уровне 84% – 7,7 млн кв.м.
"Значительная доля складского сегмента в общем объеме ввода объясняется высокой активностью маркетплейсов и продуктовых сетей в предыдущие годы, которые развивали качественную логистическую инфраструктуру по всей стране, заключали крупные BTS-сделки и анонсировали собственное строительство складских объектов. При этом маркетплейсы сформировали большой объем распределительных центров с анонсируемой датой ввода до 2027 г., что в совокупности с возможным переносом сроком ввода части объектов, обеспечит складскому сегменту лидирующую позицию в объеме ввода в течение ближайших двух лет", – уточняют там.
Подводя итоги на крупнейшем в стране рынке "коммерции" – столичном – руководитель по реализации коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Ярымов также заявляет, что основной объем ввода придется на склады.
"Если говорить о трендах, то в этом году выросла популярность формата Light Industrial. В этом плане можно сказать, что 2026 год станет годом многоэтажных индустриальных проектов, которые займут свое место в сегменте промышленной недвижимости ровно так же, как классические склады. Этот тренд мы будем наблюдать на протяжении 3-5 ближайших лет, поскольку качественное предложение в текущее время достаточно ограничено", – комментирует эксперт.
Кроме того, Ярымов подчеркивает сохранение высокой активности в офисном сегменте.
"Еще одним трендом станет появление новых технологичных офисов класса А за пределами ТТК в только строящихся районах, таких как, например, Метрогородок. То есть в Москве все больше будет появляться качественных объектов в спальных районах по концепции 15-минутного города", - делится он.
По информации Nikoliers, в целом в России по итогам 2025 года прогнозируется ввод 908 тыс. кв.м офисов. Это на 47% выше показателя предыдущего года и составляет 9,7% от общего объема новых коммерческих площадей.
"Данный прирост обеспечен преимущественно вводом в эксплуатацию проектов в Москве (80% от объема офисного ввода), строительство которых было начато в период более благоприятной макроэкономической конъюнктуры, а также за счет переориентации девелоперов на возведение офисной недвижимости с целью последующей продажи, завершением строительства штаб-квартир крупных корпораций и активной реализацией проектов по программе создания мест приложения труда", – сообщили в компании.
ТЦ и гостиницы
Также в Nikoliers дали прогноз по вводу торговой недвижимости по итогам года: он ожидается на уровне 513 тыс. кв.м (5,6% от общего объема и +7% к 2024 году).
"Данный показатель является максимальным за последние три года (257 тыс. кв. м в 2022 г., 246 тыс. кв. м в 2023 г. и 481 тыс. кв. м – в 2024 г.) и обусловлен вводом в эксплуатацию крупномасштабных объектов в Москве и Санкт-Петербурге. (…) На 2026 год прогнозируется ввод 467 тыс. кв.м, однако в перспективе нескольких лет ожидается снижение объемов нового строительства. (…) Исключение могут составлять единичные открытия крупноформатных торговых центров на столичном и региональных рынках", – пояснили аналитики.
Ранее IBC Real Estate посчитали, за январь-ноябрь в стране ввели в эксплуатацию 53 качественных торговых объекта, до конца года не исключалось открытие еще трех торговых центров (ТЦ).
"При условии запуска всех запланированных объектов совокупный объем ввода по итогам 2025 года составит 647 тыс. кв.м, что в 1,6 раз превысит показатель прошлого года. Результат станет рекордным с 2015 года по количеству ТЦ и максимальным за последние четыре года по площади", – приводили свою статистику в компании.
По ее сведениям, почти половину нового строительства по итогам года обеспечит ЦФО (298 тыс. кв.м, 24 объекта). Около 74% новых площадей расположены в Москве (17 ТЦ). Еще 23% введут в СЗФО (148 тыс. кв.м, 8 объектов), половина придется на Санкт-Петербург (124 тыс. кв.м, 4 ТЦ). Замкнет тройку лидеров СФО – (65 тыс. кв.м, 6 объектов).
"Будущее торговой недвижимости России – это строительство районных ТЦ и объектов в новых развивающихся жилых районах, трансформация подходов к управлению существующими объектами и оптимизация площадей. Фокус внимания игроков рынка будет сосредоточен на поиске новых концепций и форматов, а также предоставлении качественного сервиса и персонализации", - считает руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Что касается гостиничного рынка, то здесь ввод качественного номерного фонда по итогам этого года может достичь максимума за последние десять лет, говорят в NF Group.
"По итогам 2025 года в России будет введено 10,5 тыс. качественных номеров - на 17% больше, чем годом ранее, что станет максимальным значением за последние десять лет", – сообщается в исследовании компании.
В этом году качественные средства размещения открылись в 33 регионах РФ. Аналитики выяснили, что на гостиницы категории "четыре звезды" пришлось 44% новых номеров, на категорию "пять звезд" - 24%, "три звезды" – 32%.
"Увеличение объема качественного номерного фонда в 2025 году на 7% отражает динамичное развитие российского гостиничного рынка. В период с 2026 по 2030 годы ожидается сохранение устойчивого роста благодаря активной государственной поддержке и большому объему заявленных проектов в прошлые периоды, а также повышающийся интерес к внутреннему туризму. Ежегодный прирост номерного фонда в эти годы оценивается на уровне 7–8%", – заключают в NF Group.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax
Очередное снижение ставки не окажет существенного влияния на рынок недвижимости
Как эскалация конфликта на Ближнем Востоке скажется на рынке недвижимости Дубая
Законопроект о запрете отключать газ и свет, если они используются для отопления, внесен в Госдуму
Еще пять площадок включили в программу реновации в Москве