Аналитика 16 октября 2023 г. 14:19

Можно ли монетизировать затраты на благоустройство?

Можно ли монетизировать затраты на благоустройство?
Благоустройство двора. Фото: рендер компании

Благоустройство двора стало одним из значимых критериев при выборе жилья, но застройщики оценивают его эффект по-разному

Москва. 13 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Хорошие дворы – неотъемлемая часть любого современного проекта. И это не просто дань моде, это требование покупателей и властей. О том, как застройщики создают благоустройство ЖК, кто за это платит и можно ли получить экономический эффект от такой территории, рассказали "Интерфаксу" участники рынка.

Все во двор

Спрос на благоустройство есть, но появился он не сейчас, считают эксперты. Они отмечают рост интереса к благоустроенным дворам с 2020 года. Тогда люди были вынуждены сидеть дома месяцами и выйти могли только относительно недалеко.

"Новоселу дом нужен исключительно как место для сна — в таком случае наличие готового благоустроенного двора не настолько важно. Однако, как показала недавняя пандемия, может сложиться ситуация, когда люди будут вынуждены месяцами оставаться дома. По этой причине спрос на готовые дворы вырос", - подчеркнул руководитель отдела развития продаж московского подразделения "Группы Аквилон" Михаил Рогатых.

Более того, по словам руководителя департамента по развитию проектов компании "Главстрой" Павла Сучкова, сейчас благоустройство в ЖК – "принципиальный вопрос".

"Если мы говорим о новостройках класса "бизнес" и выше, слабый проект благоустройства и обеспеченность жилья уличной инфраструктурой могут даже быть причиной отказа от покупки", - отметил основатель группы "Родина" Владимир Щекин.

Стандартный выход

В благоустройстве территорий жилых комплексов есть свои правила. Освещение, инженерные коммуникации, местные проезды, парковка, озеленение, детские площадки и зоны отдыха – это стандартный набор, который применяют все застройщики, говорит Сучков. По его словам, многое зависит от месторасположения ЖК. Щекин дополнил, что отсутствие обязательных элементов двора просто противоречит нормам безопасности. Также основатель "Родины" отметил, что во дворах обязательна инклюзивная среда для маломобильных людей.

"Помимо этого, территория комплекса должна быть многовекторной по своему функционалу. Во дворе должно найтись занятие, развлечение и место для отдыха как родителям с маленькими детьми, так и подросткам, как взрослым, так и пожилым жителям. Наконец, проекту обязательно нужна концепция благоустройства, идея", - подчеркнул Щекин.

Говоря об идее, руководитель отдела развития продаж московского подразделения "Группы Аквилон" добавил, что благоустройство должно соответствовать концепции всего комплекса. Например, если это семейный дом, то должно быть много широких удобных тротуаров, безбарьерная среда и входные группы на уровне земли.

"Апартаменты у метро: больше беседок, hang-out зон, где человек может провести время со своими друзьями и в квартире, и во внутреннем дворе", - пояснил Рогатых.

Да, проект может иметь скудное благоустройство, но ЖК будет неликвидным, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина.

"Единственное потенциальное преимущество подобного жилья – относительно низкая стоимость", - подытожила Бардина.

Дополнительные "фишки"

По мнению руководителя отдела развития продаж московского подразделения "Группы Аквилон", помимо обязательных элементов, во дворе должны быть "out-door activities". Речь идет, например, о пинг-понг столах, баскетбольных и футбольных коробках.

"Кроме того, девелоперам желательно установить фонтаны, арт-объекты, дизайнерские скамьи и шезлонги для спокойного отдыха на открытом воздухе", - считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

По словам замдиректора по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Екатерины Петровой, грамотное благоустройство может положительно повлиять и на коммерческие помещения на первых этажах. Благодаря этому может увеличиться пешеходный трафик возле этих объектов.

Сколько стоит

Как справедливо отметила Петрова, доля затрат на благоустройство в бюджете проекта зависит от сложности и площади работ. В целом, застройщики остановились примерно на одних значениях.
"В среднем доля затрат на благоустройство может быть от 3% в общем бюджете проекта до более значительных цифр на уровне 4-6%", - подчеркнула замдиректора по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER.

В свою очередь коммерческий директор Optima Development считает, что некоторые девелоперы ограничиваются монтажом детской площадки и зоны для занятий спортом, обустройством клумб и высадкой нескольких деревьев.

"Однако подобный подход не обеспечивает комфортную среду для жизни и негативно влияет на ликвидность проектов", - подчеркнул Голев. В таком случае, доля затрат на благоустройство в себестоимости строительства массовых комплексов составляет 0,1-0,2%. А застройщику на качественное благоустройство придомовой территории эксперт рекомендует направить порядка 0,5-1% от бюджета реализации проекта.

От общей точки зрения отличается мнение директора по продажам ГК "Гранель" Элины Ханнановой.

"Если раньше на эту статью расходов закладывали порядка 5% бюджета проекта, то сейчас показатель вырос до 10% и более", - добавила эксперт.

Эффект есть

А есть ли у благоустройства экономический эффект? При отличном раскладе проект должен стать новой достопримечательностью. Это повысит спрос на жилье и привлечет внешний трафик в объекты коммерческой инфраструктуры, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов".

Если эффект есть, можно ли его посчитать? Руководитель отдела развития продаж московского подразделения "Группы Аквилон" добавил, что трудность – в стандартизации благоустройства для дальнейшего определения каких-то прямых зависимостей.

"Недвижимость является настолько многофакторным продуктом (цена, локация, благоустройство, время года и так далее), что отдельно вычленить экономический эффект от благоустройства не представляется возможным", - сказал Рогатых.

Другие эксперты считают, что экономический эффект можно просчитать. Особенно, если у объекта благоустройства появляется сопутствующий бизнес, говорит Сучков.

"Есть мнение, что благоустройство района строительства и непосредственно самого ЖК может повысить стоимость недвижимости в данном объекте до 30%. (...) В идеале, если не привязываться к локации, 10-15% – это очень хороший показатель", - подчеркнул руководитель департамента по развитию проектов компании "Главстрой".

Наиболее детально об эффекте рассказала руководитель проектов консалтингового бюро Atlas, эксперт в сфере благоустройства и комплексного развития территорий Елена Трубина. По ее словам, эффект можно разделить на две части: прямая "монетизация" и косвенный эффект. В первом случае – это появление объектов торговли, образовательных программ и спортивных активностей. Во втором – это "цепная реакция".

"Обновленное пространство привлекает все больше людей, увеличивается оборот сферы торговли и услуг, повышается инвестиционный потенциал, туристический имидж города. Как результат – растут налоговые поступления в городской бюджет", - пояснила Трубина.

Яркий пример – появление "эффекта Хай-Лайна". Парк High Line в Нью-Йорке ежегодно посещают 8 млн человек. В "зоне влияния" парка появляются дорогие офисы и жилье.

"Впрочем, есть и отрицательные эффекты – эксперты "обвиняют" парк в том, что он стал катализатором чрезмерной джентрификации районов Митпэкинг Дистрикт и Западный Челси, через которые он проходит", - подытожила Трубина.

Читайте нас в
  • ya-news
  • ya-dzen
  • google-news
Показать еще