В условиях нестабильности рынка недвижимости инструмент может оказаться не таким востребованным
Москва. 1 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Все чаще правительство и Минстрой заговаривают о такой мере поддержки рынка ипотеки, как использование ссудо-сберегательных касс. Но пока механизм еще не ввели, да и население слабо представляет – а что это, собственное, такое? Об этом "Интерфакс-Недвижимости" рассказали эксперты.
Давай ухнем
По мнению опрошенных экспертов, использование ссудо-сберегательных касс для поддержки рынка ипотеки в РФ имеет ряд преимуществ. Например, для жителей такой формат займа действительно предоставит возможность приобрести квартиру.
"Также с учетом отмены околонулевой ипотеки средняя ставка по ипотечным кредитам выросла в I квартале 2023 года до 8,18% годовых. Использование касс должно стать более выгодным способом приобретения недвижимости", – уверена директор по связям с общественностью ГК "Садовое кольцо" Елена Мацинова.
Она добавила, что в первую очередь для обеспечения функционирования таких касс потребуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.
Заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов отметил, что кассы существовали и ранее, но не приживались в большом количестве в динамично меняющемся рынке.
Эксперт связывает это с тем, что для их успешного функционирования нужен стабильный прогнозируемый рынок с небольшими ценовыми отклонениями.
90-60-90
Параметры механизма пока до конца не известны. По словам Ефимова, ранее данные схемы, как правило, использовались в недорогом жилье с минимальными требованиями. Также это действовало, когда у покупателей нет возможности приобрести квартиры по классическим схемам, в том числе при несоответствии минимальным требованиям банка при ипотеке.
Больше всего заемщиков, конечно, волнует переплата – насколько она возрастет или, может быть, даже чуть снизится (все мы хотим верить в лучшее). Эксперты отметили, что это зависит зависимости от процентной ставки банка и требования по сберегательным взносам – каждый случай нужно оценивать индивидуально.
Ефимов предположил, что переплата будет ниже, чем у банков из-за более низкой ставки. При этом она сильно будет зависеть от срока и размеры ссуды, а также возможностей досрочного погашения у конкретной семьи.
Также эксперт отметил, что и самим кассам досрочное погашение может быть выгодно из-за более быстрого возращения средств в оборот.
"Фиксированный платеж может быть установлен при наличии обязательства покупателя производить дополнительные сберегательные взносы на счет в банке. Возможность досрочного погашения кредита будет зависеть от конкретных условий договора между банком и заемщиком", - сказала Мацинова.
Рисковые ребята
Конечно, возникает множество опасений, действительно ли будет данный механизм работающим. У него тоже есть ряд своих рисков.
Так, он может привести к увеличению банковской концентрации в сфере ипотечного кредитования. Это может стать причиной увеличения процентных ставок и ухудшения доступности ипотечных кредитов для населения.
Еще одним риском в случае установления жестких требований к заемщикам может стать ограничение доступа к ипотечному кредитованию для населения с низким доходом.
Мацинова уточнила, что этот инструмент может просто не подойти для российского покупателя, так как им придется определенное время копить нужный процент от стоимости покупки. По ее словам, теоретически механизм может быть выгодным для покупателя, так как стоимость кредитных средств для заемщиков в таком случае будет ниже, чем при ипотеке. Эксперт отметила, что при определенной модели система может быть совмещена с другими форматами кредитования, что также упростит покупку недвижимости.
"Поскольку на текущий момент не существует защиты покупателей в данной сфере на государственном уровне, возможны ситуации, когда финансовые модели ссудо-сберегательных касс не смогут обеспечивать свое функционирование из-за быстро меняющегося рынка. В данном случае первичные запросы покупателей на жилье могут сильно нарушаться", - пояснил Ефимов.
Он подчеркнул, что при нынешних рыночных условиях отрицательный эффект может быть гораздо сильнее, так как сбережения могут обесцениваться и не покрывать рост цен.
Позиция Минфина
В свою очередь в Минфине положительно отнеслись к использованию ссудо-сберегательных касс для поддержки жилищного строительства и рынка ипотеки.
"К кассам мы относимся хорошо в целом. У нас даже, по-моему, в какой-то дорожной карте прописан пункт о том, что их надо возродить", — заявлял замглавы министерства Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума в мае.