Рассрочка: драйвер спроса или зона риска?

В чем плюсы и подводные камни этого механизма расчетов за жилье

© РИА Новости. Наталья Селиверстова

Москва. 25 февраля. ИНТЕРФАКС – После отмены массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и изменения ряда других программ с господдержкой на авансцену вышел не новый, но не столь популярный ранее механизм покупки жилья: рассрочка от застройщика. Эксперты рынка рассказали "Интерфаксу", действительно ли эта модель расчетов стала главным инструментом продаж на первичном рынке, а также поделились мнением о том, какие регуляторные меры ей необходимы. 

Рассрочка vs ипотека

Недавнее исследование портала ЕРЗ.РФ и маркетингового агентства KOROL.MEDIA под эгидой аналитического центра ДОМ.РФ показало, что 91% опрошенных девелоперов применяют внутреннюю рассрочку при продаже новостроек по договорам долевого участия (ДДУ). Медианная доля таких продаж в ноябре–декабре 2024 года составила 13%.

"Доля сделок по ДДУ с рассрочками выросла во всех сегментах рынка, но особенно серьезно в премиум-классе, где теперь достигает половины от всех покупок, и в элитном сегменте, в котором превышает 90%. Популярности рассрочек также способствовало совершенствование этого маркетингового продукта девелоперами: схемы стали преимущественно беспроцентными, с гибким графиком платежей и возможностью оформления ипотеки на остаток. Сейчас это действительно ключевой драйвер спроса на новостройки наряду с "Семейной ипотекой", – отмечает он.

Вместе с тем управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов настаивает, что говорить о рассрочке как о главном инструменте продаж на всем рынке преждевременно. По его словам, в классах "бизнес" и "премиум" ее доля в сделках достигает 30-40%, однако для массового сегмента такая финансовая модель пока остается менее доступной альтернативой ипотечному кредитованию.

"Ее влияние пока ограничено определенными сегментами, где покупатели обладают достаточным уровнем дохода для первоначального взноса и комфортных ежемесячных платежей", – резюмирует эксперт.

В свою очередь коммерческий директор ГК "ФСК" Ольга Тумайкина сообщила, что за прошлый год доля рассрочек в продажах компании увеличилась в четыре раза, а доля ипотеки снизилась на 21% в сравнении с показателями 2023 года.

"Средние показатели за прошлый год (…): 24% - доля сделок с рассрочками, 69% доля сделок с ипотекой и 7% - покупатели со 100%-ной оплатой. В январе 2025 года доля сделок с ипотекой составила 49%, доля сделок с рассрочкой – 30%. Остальное - сделки со 100%-ной оплатой. Таким образом, рассрочка находится на втором месте среди инструментов приобретения жилья, на первом – все еще ипотека", – заключила она. 

В пресс-службе застройщика "Брусника" привели статистику своих продаж в рассрочку по столице. 

"В прошлом году после отмены массовой льготной ипотеки популярность этого инструмента в Москве заметно выросла. В первой половине 2024-го доля покупок в рассрочку составила 31% от общего числа сделок (67,7% приходилось на ипотеку). Во второй половине года рассрочка вышла на первое место с долей 53,3%, показатель ипотеки сократился до 33%. По данным за январь и февраль 2025-го показатели сбалансировались: покупки в рассрочку составляют 36%, в ипотеку – 33%, стопроцентная оплата квартиры – 31%", – говорится в комментарии девелопера.  

В пресс-службе компании также уточнили, что за последний год рассрочка претерпела ряд изменений: 97% сделок занимают льготные программы, запущенные девелоперами в условиях высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки. 

"По их условиям, первоначальный взнос редко превышает 20%, а платежи в период строительства дома составляют 40-60 тыс. рублей. Это сопоставимо с ипотечными платежами до отмены льготной ипотеки. Остаток суммы выплачивается перед вводом дома в эксплуатацию. Если к этому времени ключевая ставка существенно снизится, на остаток можно будет взять ипотеку под приемлемый процент", – пояснили механику в "Бруснике".

Дело тонкое

Однако и сами девелоперы, и, конечно, Центробанк обращают внимание на риски, связанные с данным механизмом. Так, в середине февраля на пресс-конференции по итогам очередного заседания совета директоров ЦБ по ключевой ставке председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что доля рассрочки от застройщика в продажах увеличилась с 20 до 40%. У регулятора есть беспокойство по этому вопросу. 

"Рассрочка оформляется под обещание, что потом ставки на ипотеку снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Во-первых, этот ипотечный кредит ему никто пока не гарантировал (…). Второе, с точки зрения долговой нагрузки гражданина. Ведь рассрочка – это тоже долг, даже если он беспроцентный, но вы должны позже чуть по времени, но заплатить определенные суммы. (…) Данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. (…) И может быть просто чрезмерная закредитованность гражданина", – сказала Набиуллина.

Среди основных опасностей для девелоперов она назвала рост ставки проектного финансирования из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

В "Бруснике" отмечают, что это в свою очередь может стать причиной подорожания квартир и замедления строительства.

"Кроме того, инфляция "съедает" будущие платежи, снижая их реальную стоимость для застройщика", – комментирует Сырцов.

"Чтобы минимизировать свои риски мы как застройщик строго следим за тем, чтобы доля рассрочек среди всех сделок не превышала 20-30%, этот инструмент не должен быть ведущим. Мы проверяем клиентов на платежеспособность до оформления сделки. Также мы контролируем условия рассрочки - первоначальный взнос, ежемесячные платежи, сроки", – продолжила Тумайкина.

"Что касается стандарта, (…) он касается деятельности банков. Он не регулирует отношения людей и застройщиков. Поэтому пока мы не видим, как его можно распространить (на рассрочку – ИФ), но очень важно, чтобы действительно рассрочка для покупателя была очень прозрачной, не было скрытых переплат и комиссий, чтобы люди понимали, какие последствия от этого могут быть. Поэтому беспокойство у нас есть. Будем смотреть, что дальше делать", – подчеркнула Набиуллина.

Голев не сомневается, что рассрочка – инструмент, "который, конечно, можно продолжать совершенствовать, но недопустимо запрещать".

"Даже сегодня мало случаев, когда стороны нарушают закон или не рассчитывают свои материальные ресурсы и признаются банкротами из-за оформления рассрочек. И этот риск можно полностью устранить, приняв закон о рассрочках, который предусмотрит в том числе создание специального надзорного органа. Что же касается выручки девелоперов, то она, напротив, резко просела бы в текущий экономический период, если бы не рассрочки. Именно они оказались спасательным кругом, который не позволил спросу существенно упасть, несмотря на заградительные ставки по ипотеке", – приводит свою точку зрения Голев.

Рассрочке – закон?

Опрошенные "Интерфаксом" участники рынка поделились мнением относительно возможного законодательного урегулирования механизма рассрочки более подробно. 

"Способ почти полностью свести на нет даже потенциальные риски от рассрочек - создать наконец посвященный им закон. В его рамках, например, можно предусмотреть требования к скоринговой проверке заемщиков, а также оговорить возможность штрафов в адрес клиентов за неисполнение обязательств, если только сам застройщик добровольно не отказывается от подобной меры", – продолжил свою мысль Голев.

"Мы сейчас действительно готовим меры законодательные, чтобы и застройщики, и банки были, как минимум, уравнены в правах по вот этой рассрочке жилья. (...) Мы считаем, что, так как у застройщиков есть определенный процент квартир построенных, но не распроданных, они могли бы давать их сами в рассрочку. Вот эти поправки, я думаю, что мы за январь где-то отработаем и внесем в Думу, чтобы уже в весеннюю сессию их постараться принять", – говорил зампред правительства журналистам в рамках открытого заседания правительственной комиссии по региональному развитию в конце прошлого года. 

На взгляд Сырцова, вмешательство законодательных органов в функционирование механизма рассрочки не является острой необходимостью. 

"Рыночные силы способны самостоятельно регулировать этот процесс, балансируя интересы застройщиков и покупателей. Конкуренция на рынке недвижимости стимулирует компании предлагать наиболее выгодные условия и прозрачные схемы рассрочки. Это, в свою очередь, защищает потребителей и создает здоровую конкурентную среду. Введение же излишнего регулирования может ограничить гибкость этого инструмента и усложнить доступ к нему для обеих сторон. Гораздо эффективнее повышать финансовую грамотность населения, что позволит покупателям принимать более взвешенные решения", – объясняет он свою позицию. 
Управляющий директор "Метриума" считает, что девелоперам минимизировать риски позволяют тщательная проверка платежеспособности клиента и четко прописанные в договоре условия, включая штрафные санкции за просрочку. 

"Перед оформлением рассрочки компания предлагает несколько опций внесения платежей и предупреждает об обязательном андеррайтинге и скоринге. При оформлении договора клиент должен собственноручно прописать, что осознает свои действия и у него есть источники погашения остаточного платежа. Также он обязуется заключить полис страхования рассрочки по рискам жизни и здоровья", – рассказали о принимаемых мерах в "Бруснике". 

Что касается покупателей, то им необходимо внимательно изучать репутацию и финансовую устойчивость застройщика, реалистично оценивать свои финансовые возможности и предусмотреть запас прочности в бюджете. Кроме того, нужно тщательно изучать договор и все его пункты перед подписанием, напоминает Сырцов. 

А будет ли "пузырь"?

Также в последнее время ряд экспертов стал рассуждать о возможности формирования "пузыря рассрочки". В "Бруснике" говорят, что так или иначе на рынке наблюдается тенденция к его "надуванию". 

Тумайкина тоже не исключает, что теоретически он может сформироваться, "так как на рынке представлен ряд довольно агрессивных программ по рассрочке, которые могут привести к росту дебиторской задолженности у застройщика".

Сырцов считает это маловероятным сценарием. 

"Рынок недвижимости обладает определенной инерционностью, и резкие скачки спроса, провоцирующие образование "пузырей", обычно связаны с легкодоступными кредитными ресурсами. Рассрочка же требует от покупателя значительных первоначальных вложений, что естественным образом ограничивает рост спроса. Кроме того, застройщики тщательно оценивают платежеспособность клиентов, предоставляющих рассрочку, что также снижает риски неконтролируемого раздувания рынка. В целом, рассрочка – инструмент, ориентированный на более узкий сегмент покупателей с высоким уровнем дохода, что дополнительно препятствует образованию "пузыря", – пояснил он. 

Голев уверен, что "пузыря рассрочки" точно не будет, "так как большинство клиентов добросовестно гасят займы, хорошо рассчитав собственные финансовые возможности".

"Кроме того, рассрочка обычно не снижает ликвидность жилья, так как зачастую не предполагает увеличения стоимости квартиры. И наверняка доля данных программ немного снизится и стабилизируется после значительного уменьшения ключевой ставки", – рассуждает он.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".