Семейная ипотека в 2026-м: как изменятся условия программы?

Перемены для граждан грядут в феврале, банки столкнулись с ними уже с начала года

Москва. 16 января. ИНТЕРФАКС – Семейная ипотека на сегодняшний день является самой востребованной из льготных госпрограмм. В конце прошлого года аналитики ДОМ.РФ прогнозировали, что только в декабре выдачи по ней достигнут 565 млрд рублей. Такой всплеск спроса эксперты связывали с планируемым ужесточением условий по программе в 2026 году. "Интерфакс" публикует уже утвержденные и только обсуждаемые изменения.

Условия программы сегодня

Программа действует до 31 декабря 2030 года. На сегодняшний день воспользоваться семейной ипотекой по ставке до 6% годовых могут родители, у которых есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно, двое и более несовершеннолетних детей, а также ребенок с инвалидностью. Оформить льготный кредит в том числе могут семьи с приемными детьми, попадающие под условия программы.

Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости жилья, можно использовать маткапитал. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для остальных регионов. Если заемщику нужна большая сумма, он может взять кредит на 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и на 15 млн рублей — в остальных регионах. Тогда часть займа оформляется на условиях семейной ипотеки, а оставшаяся оплачивается на рыночных или же получается в рамках региональной ипотечной программы.

Ипотеку можно взять на покупку квартиры или дома у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) или купли-продажи (ДКП); готового жилья у закрытого паевого инвестиционного фонда или у Фонда развития территорий, Московского фонда реновации жилой застройки по ДКП, а также строительство дома с привлечением подрядчика с расчетом через счет эскроу (допустимо включить покупку земельного участка). Для семей с ребенком до 6 лет или с инвалидностью доступно рефинансирование кредита.

Что касается вторичного жилья, то условия льготной программы позволяют приобретать его в городах, где нет строящихся многоквартирных домов или их количество не превышает двух. При этом дом, в котором покупается квартира, не должен быть старше 20 лет, а сделка не должна совершаться между родственниками или взаимозависимыми лицами. Список городов, в которых семьям доступна покупка "вторички", обновляется раз в полгода (1 января и 1 июля).

Семьи с двумя и более детьми до 18 лет, в которых нет детей младше 6 лет или с инвалидностью, могут воспользоваться программой в 35 регионах или в малых городах с численностью населения до 50 тыс. человек, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти. Ограничение на территорию не распространяется, если ипотека предназначена для покупки или возведения дома.

В программе можно участвовать только один раз, если кредит оформлен после 23 декабря 2023 года. Но есть исключения: рождение ребенка после получения льготного кредита, оформленного с этой даты, и погашение предыдущей ипотеки с господдержкой.

Что изменится?

С 1 февраля 2026 года будет запрещено оформлять две льготные ипотеки на одну семью. Кроме того, супруги должны быть обязательными созаемщиками по кредиту (сейчас семейные пары могут оформлять две ипотеки, если в сделке участвует только один из супругов). Исключение составит случай, если супруг или супруга не является гражданином РФ. При этом у супругов сохранится возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.

Также с начала 2026 года уровни возмещения банкам по семейной ипотеке вернулись к базовым значениям: 2 п.п. для многоквартирных домов и 2,5 п.п. для ИЖС.

Возможность оформлять две льготные ипотеки на семью закроется с февраля - источники

Некоторые российские кредитные организации уже приостановили выдачу семейной ипотеки для перенастройки процессов в рамках подготовки к вступающим в силу 1 февраля изменениям в госпрограмму.

Как сообщили "Интерфаксу" в Т-банке, он планирует приостановить выдачу семейной ипотеки на 1-1,5 недели в связи с подготовкой к переходу на новые правила. Россельхозбанке проинформировали, что временно приостановили выдачу кредитов и прием заявок в рамках программы.

Позднее пресс-центр Россельхозбанка сообщил, что он продолжает прием заявок и выдачу семейной ипотеки.

"Условия предоставления ипотечных займов по семейной ипотеке будут отражены на момент принятия решения по заявке физического лица с учетом актуальных условий государственной поддержки жилищного (ипотечного) кредитования по программе семейной ипотеки, в том числе с учетом ожидаемых изменений с 1 февраля", - говорится в сообщении.

В свою очередь в Минфине прокомментировали, что отдельные банки какое-то время могут перенастраивать операционные процессы, при этом крупнейшие банки выдают кредиты на текущих условиях.

Сбербанк заявил, что прием заявок и выдача кредитов по семейной ипотеке продолжается в штатном режиме. ВТБ - что видит повышенную активность заемщиков по программе на фоне грядущих изменений условий.

"В декабре объем сделок по ней вырос в ВТБ примерно на 30% к декабрю 2024 года. В январе тенденция по росту выдач продолжилась. На данный момент ВТБ продолжает работать по "семейной программе" без изменений", - сказали в банке.

Что обсуждается?

В конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин говорил, что власти прорабатывают различные сценарии модернизации семейной ипотеки.

"Сейчас прорабатываем различные варианты сценариев модернизации программы семейной ипотеки. Но важно не забывать, что льготная ипотечная программа - практически единственная возможность граждан улучшить свои жилищные условия. Считаем, что решение, обсуждаемое с депутатами и сенаторами, должно быть выверено, и прежде всего для семей с детьми", - отмечал Файзуллин на заседании Совета законодателей РФ.

В частности, звучали разговоры о дифференциации ставок в зависимости от количества детей. Такое решение может быть принято в течение года, считает зампред комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

В свою очередь председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков ранее упоминал, что решение о донастройке программы и введении дифференцированной ставки планируется принять в первом квартале 2026 года.

"Льготная ставка будет уменьшаться с появлением у родителей каждого следующего ребенка. (…) Более того, считаю необходимым предусмотреть возможность дополнительного снижения льготных ставок ниже обсуждаемых порогов (10%, 6% и 4%) в случае уменьшения ключевой ставки Банка России", - писал он в своих соцсетях.

По мнению экспертов, дифференциация ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей может привести к сокращению выдач этого продукта, нужно учитывать региональные особенности, предложение рынка жилья и доходы граждан.

Между тем, председатель комитета Госдумы РФ по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина в конце прошлого года попросила премьер-министра Михаила Мишустина расширить программу "Семейная ипотека" на весь рынок вторичного жилья в стране.

"Комитет просит вас, уважаемый Михаил Владимирович, рассмотреть вопрос о распространении семейной ипотеки на весь вторичный рынок жилья в стране", - говорится в тексте официального обращения, размещенного в телеграм-канале Останиной.

Также в ходе программы "Итоги года" президент РФ Владимир Путин сказал, что правительство РФ будет заниматься вопросами семейной ипотеки на "вторичку".

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко, рассуждая о программе в целом, сообщила, что сенаторы выступают за приоритетную выдачу семейной ипотеки в регионе проживания семьи, чтобы преодолеть тенденцию оттока людей в столичные агломерации.

Регион проживания семьи при выдаче семейной ипотеки должен быть в приоритете - Матвиенко

"Если рассуждать по-государственному, то для гармоничного пространственного развития страны важно, чтобы субсидируемая ипотека не стимулировала переток людей из субъектов в столичные агломерации. К сожалению, такая тенденция отчетливо прослеживается. Поэтому мы выступаем за приоритетную выдачу семейной ипотеки именно в регионе проживания семьи", - подчеркнула Матвиенко на заседании Совета законодателей.

При этом она отметила, что "конечно, никто не запрещает семьям переезжать из региона в регион".

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax