Высокобюджетная недвижимость меняется сама и меняет рынок

Что происходит на рынке премиальных новостроек Москвы

© пресс-служба Sense. Константин Грибов

Москва. 18 апреля. ИНТЕРФАКС - Недвижимость делюкс-класса остается устойчивой к любым экономическим колебаниям. Какие проекты сегодня в тренде, и что для них характерно, "Интерфакс" узнал у экспертов рынка.

Что предлагает рынок

В Москве на первичном рынке недвижимости в I квартале 2025 года значительнее всего подорожали квадратные метры в классе "делюкс". По сравнению с аналогичным периодом 2024 года рост цен составил порядка 19%. Сейчас на элитном рынке Москвы предлагается 55 проектов жилья элитного сегмента. Медианная стоимость "квадрата", по которой сейчас продаются лоты в этих проектах, равна 2,6 млн рублей, рассказал директор по продажам Point Estate Роман Амелин.

"Объяснить это можно несколькими факторами. Первый это смещение интереса инвесторов в пользу недвижимости верхнего ценового сегмента: сегодня вложения в недвижимость надежнее фондовых рынков или вкладов. Вторым фактором можно назвать появление новых интересных проектов, которые сегодня учитывают все пожелания самых взыскательных покупателей", - говорит эксперт, отмечая, что спрос на недвижимость в Москве в классе "делюкс" остается на высоком уровне.

Он более устойчив, поскольку не подвержен влиянию таких факторов, как, например, реализация льготных программ, увеличение ставок по ипотеке и прочих, так как основными финансовыми инструментами делюкс-класса остаются рассрочка и стопроцентная оплата.

По словам директора департамента продаж "Intermark Городская Недвижимость" Кристины Томилиной, популярными локациями для новых проектов стали Замоскворечье и Дорогомилово — в совокупности 50% всех новых квартир на первичном рынке выставлено в этих районах. Произошел сдвиг локации новых проектов из Хамовников, которые много лет занимали лидирующие позиции по строительству элитного жилья, в сторону более отдаленных районов ЦАО – Дорогомилово, Пресненский.

"Во многом это связано с трансформацией жизни в Москве, появлением новых точек притяжения, новых городских центров. В этом контексте нельзя не обратить внимание на то, как район Цветного бульвара и Сретенки переживает второе рождение (если вспомнить развитие рынка недвижимости, то в переулках именно этого района стали активно появляться первые элитные дома в самом конце 90-х, начале 2000-х годов). Жизнь в этой части центра города разнообразна и способна удовлетворить запросы людей самых разных вкусов и предпочтений, предлагая широкий выбор инфраструктурных объектов высокого уровня и километры зеленых прогулочных зон на бульварах в окружении исторического наследия", - говорит директор по продажам компании Sense Наталья Шичанина.

Новые стратегии девелоперов

"За последние несколько лет стратегия девелоперов, работающих в элитном сегменте, изменилась. Если ранее продажи таких проектов велись в закрытом формате (на сайтах не были отражены цены, клиенту они озвучивались индивидуально), то сейчас рынок стал более прозрачным, следовательно, конкуренция тут нарастает. При этом в делюкс-сегменте остается формат более закрытых продаж и эксклюзивность предложения под клиента. Тут зачастую привлекаются агентства недвижимости и частные брокеры, которые помогают клиенту найти максимально подходящее под его запросы жилье", - добавляет директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Эксперт отмечает, что с точки зрения условий покупки действительно, как и в других классах жилья, в элитном сегменте востребована рассрочка, в некоторых проектах она может доходить до наибольшей доли сделок в ЖК. При этом в делюкс-классе все же наибольшая часть клиентов приобретает недвижимость за 100% оплату или, в ожидании получения дивидендов от своих доходов, может воспользоваться кратковременной рассрочкой (обычно это деление на 2-3 транша оплаты квартиры). Такие клиенты проходят индивидуальное согласование способа оплаты у девелопера, которые зачастую идут навстречу и проявляют максимальную лояльность к своим покупателям.

"Покупатели недвижимости в высоком ценовом сегменте умеют считать деньги лучше многих. И если на рынке массового жилья рассрочка неизбежна как замена ипотеке, пока ключевая ставка не опустилась до приемлемого уровня, то для покупателей жилья "делюкс" – это хороший инструмент управления своим капиталом. Получая беспроцентную рассрочку на период строительства дома (от 1,5 до 3 лет) с небольшим первоначальным взносом и фиксируя стоимость приобретаемой недвижимости, они имеют возможность большую часть финансовых средств временно держать на депозитных счетах, фиксируя по ним хорошую доходность или оставлять в бизнесе, также получая профит от этих средств. Таким образом, формируется выгодная финансовая модель. В сложившихся условиях рассрочка служит драйвером продаж, поскольку одновременно с финансовой выгодой для клиента, также снижает риски вложений", - добавляет Шичанина.

Она поясняет, что основная аудитория — это люди с устойчивым финансовым положением, которые имеют достаточный накопленный капитал, и могут себе позволить приобрести высокобюджетное жилье. В основном это люди в возрасте от 40-45 лет, хотя есть и более молодые покупатели, но в их случае по большей части речь идет о семейном капитале. В основном это супружеские пары, порядка полвины из которых имеют 2-3 детей.

 "Отдельно отмечу, что запросы клиентов заметно изменились. Покупатели стали более требовательными и внимательными. Можно сказать, мы имеем дело с искушенными профессионалами, которые знают толк в роскоши. У многих клиентов есть насмотренность и опыт владения зарубежной недвижимостью. Отсюда не просто желание красивой картинки, а точное понимание – на что стоит обратить особое внимание, как правильно должно быть организовано пространство не только в квартире, но и в доме в целом, какие параметры проекта непосредственно влияют на удобство и качество проживания в нем. Ведь как говорила незабвенная Коко Шанель "Роскошь должна быть удобна, иначе это не роскошь", а она знала в этом толк", - подчеркнула Шичанина.

Новой чертой рынка стало большое количество клиентов из крупных российских регионов. Они безусловно, были всегда, но сегодня их стало заметно больше. По словам Раджабовой, на элитном и делюкс-рынке становится все больше покупателей из числа региональных бизнесменов. В своих субъектах России они привыкли жить в просторных частных домах. При покупке жилья в столице они стремятся зачастую не к эргономичным и модным планировкам, а столь же большим помещениям, включая пентхаусы. Поэтому ощутимо растут продажи лотов значительной площади – от 150 кв. м.

Еще одна интересная категория покупателей – инвесторы "в бетон" без стратегии быстрой перепродажи.

"Если говорить про изменение целевой аудитории покупателей, то тут действительно помимо людей, приобретающих самую дорогую недвижимость с целью собственного проживания, появляются все чаще инвесторы, вкладывающие свой капитал в бетон. При этом они не перепродают эти активы после разрешения на ввод в эксплуатацию, а наоборот набирают недвижимость в свой инвестиционный портфель и далее сдают в аренду или в принципе ждут рост цен несколько лет и только потом задумываются о перепродаже такого актива", - поясняет Мурмуридис.

Конкуренция за покупателя

Конкуренция за состоятельного покупателя среди девелоперов в Москве действительно высока, что обусловлено не только растущим числом элитных проектов, но и высокими ожиданиями, отмечает основатель и владелец агентства 1М (One Moscow) Александр Кузин. 

"Чтобы выделиться на фоне конкурентов, девелоперы стремятся создавать проекты с уникальными архитектурными решениями, высококачественной отделкой и продуманной инфраструктурой. Важную роль в этом процессе играют удобства для резидентов в рамках проекта — такие как фитнес-центры, зоны отдыха, спа-возможности, круглосуточные сервисы и более редкие услуги, такие как персональные консьерж-сервисы, аренда автомобилей и дополнительные элементы "умного дома". Это значительно повышает привлекательность проекта, ведь покупатели элитного жилья ищут не просто квартиру, а полноценный комфортный образ жизни", - говорит он.

Современные концепции клубных домов всё чаще включают в себя целый комплекс функциональных внутренних пространств, которые могут не только разнообразить досуг резидентов, но и принципиально изменить  мироощущение и качество жизни, соглашается Шичанина. Наличие дополнительных функций и сервисов, уже становится не просто конкурентным преимуществом, а, скорее базовым параметром для недвижимости высокого ценового сегмента. Здесь очень важно обращать внимание не только на перечень этих пространств, но, также на то, насколько качественно и полноценно реализована их функция.

"Так, в нашем проекте предусмотрена максимально полная инфраструктура для комфортной жизни, предлагающая более десяти различных пространств, включая ивент-холл (двухуровневая гостиная с отдельным входом для проведения различных мероприятий), приватный кинозал, детскую игровую, полноценный фитнес-зал с панорамным видом, а также террасу с баром. На сегодняшний день это единственный проект в Москве, располагающий частным падел-кортом для будущих резидентов", - рассказала Шичанина.

По ее словам, еще одна важная тенденция -  укрупнение площади застройки проектов. Когда земельный участок позволяет возводить сразу несколько клубных домов, появляется возможность спроектировать однородный квартал с собственной территорией, сохраняя при этом приватность жителей за счет малоквартирности отдельных домов. Наличие просторной частной территории дает дополнительные возможности резидентам для отдыха, встреч или прогулок с детьми.

"Я считаю, что внутри проектов будут совершенствоваться технологии комфорта для жильцов, чтобы обеспечить одновременно максимальную свободу и приватность, создать чувство уюта и безопасности", - считает Шичанина.

Будущие 20% прибыли

Эксперты высоко оценивают перспективы рынка делюкс-сегмента, предрекая его рост в том числе благодаря укрупнению проектов: "Несмотря на ограниченное количество новинок, рынок продолжает расти и предлагать покупателям интересные проекты, которые становятся яркими примерами первоклассного жилья Москвы", - говорит Кузин.

"Гибкие схемы продаж, такие как рассрочка или индивидуальные графики платежей, уже активно используются, и в будущем их будет только больше. Также стоит ожидать появления новых моделей, например, префандинга, когда покупатели могут инвестировать в проект еще на стадии разработки. Это помогает девелоперам быстрее привлекать деньги и минимизировать риски, а покупателям дает возможность участвовать в проекте с самого начала", - отмечает Кузин.

Согласна с коллегой Мурмуридис. "Мы наблюдаем рост интереса к девелопменту клубных домов в самых центральных локациях города, но за счет роста стоимости земельных участков и их дефицита, девелоперам необходимо будет отстраиваться качеством продукта от конкурентов, а также вводить дополнительные услуги и сервисы для требовательных жильцов. Безусловно цены в данном секторе рынка измеряются уже миллионами рублей за квадратный метр и зависят от качества отделки, материалов фасадов, инженерии, уровня сервиса и многого другого, что девелопер с помощью именитых архитектурных и дизайнерских бюро доводит до идеала и представляет рынку, как некое новое уникальное предложение. За счет увеличивающейся конкуренции цены в данном сегменте более устойчивы к кризисам и высокой ключевой ставке ЦБ, что будет поддерживать как интерес клиентов к покупке жилья, так и девелоперов к инвестированию в такие уникальные проекты".

"Что касается ценообразования и темпов реализации, думаю, нет предпосылок, что стоимость метра будет снижаться или даже держаться на одном уровне – рассрочки делают свое дело, помимо этого ключевая ставка рано или поздно снизится и обеспечит приток кредитных сделок", - прогнозирует Томилина.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".