Эксперты рассказали, как различаются цены на жилье в разных локациях области
Москва. 17 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Еще во время пандемии коронавируса москвичи стали стремиться за город – в Подмосковье. Сейчас на фоне введенных антироссийских санкций, удорожания стройматериалов и снижения покупательной способности внимание покупателей все чаще акцентируется на Московской области. Эксперты рассказали "Интерфаксу", стоит ли вкладываться в жилье там и какие города являются самыми перспективными.
Равновесие
По данным Циан.Аналитики и компании "Метриум", роста по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Московской области по итогам четырех месяцев нет. Отмечается, что всего с января по апрель в новостройках заключили 23,7 тыс. ДДУ, тогда как в прошлом году за аналогичный период было 23,9 тыс. сделок.
По словам руководителя Циан.Аналитика Алексея Попова, на Подмосковье по итогам четырех месяцев этого года пришлось 42% от всех регистраций ДДУ в столичном регионе, а 58% - на Москву. Аналогичное соотношению было и по итогам прошлого года. На "вторичке" ситуация чуть лучше: 40,6 тыс. договоров купли-продажи (ДКП) в Подмосковье против 31 тыс. регистраций за аналогичный период прошлого года.
И чем ближе к МКАД, тем ситуация лучше. В пресс-службе ГК "Инград" подсчитали, что всего в Подмосковье (в радиусе 20 км от МКАД) по итогам I квартала зарегистрировали на 17% больше ДДУ по квартирам и апартаментам среди всех девелоперов. А в пределах ЦКАД, по информации Est-a-Tet, на 12,7%.
Директор по продукту "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина связывает данные показатели с изменением геополитической ситуации, повышением до 20% ключевой ставки ЦБ, приостановкой оформления ипотек по льготной госпрограмме, резким ростом цен на строительные материалы, а также приостановкой поставок материалов и оборудования из Европы. В марте покупатели стремились завершить намеченные сделки, вкладывая собственные средства в недвижимость, но уже в апреле потенциальные покупатели новостроек заняли выжидательную позицию.
Так, в подмосковных проектах "Сити-XXI век" уровень спроса в I квартале был на 10-20% ниже прошлогодних значений. В компании это объяснили тем, что большинство проектов находятся на завершающих стадиях готовности, и наиболее активный период их реализации пришелся на первую половину 2021 года.
"При этом в апреле ситуация значительно изменилась: по итогам регистрации количество ДДУ упало на 53% к результатам марта 2022 года. Из всех локаций региона Подмосковье продемонстрировало наибольшее снижение", - также отметили в пресс-службе ГК "Инград".
Покупательский райдер
Конкуренция среди застройщиков в Подмосковье выросла, а покупатели стали более избирательными. Эксперты отмечают, что ранее самыми важными параметрами при покупке квартиры были удаленность от МКАД, транспортная доступность, инфраструктура района, а также стоимость, то сейчас на первый план выходит соотношение цены и качества жилья, а также характеристики проекта.
"В целом можно сказать, что в Подмосковье покупатели не так требовательны к архитектурной концепции проекта, инженерии и благоустройству, как в пределах Москвы. Больший акцент они делают на цене, месторасположении и транспортной доступности, но все же качество проекта и его продуманная концепция, а также репутация застройщика являются важным фактором выбора", - заявили в ГК "Инград".
По мнению руководителя аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрия Таганова, дорога до центра Москвы из некоторых областных городов занимает столько же, сколько из спальных районов столицы. Также эксперт отметил, что в Московской области лучше экология, больше зелени, а также во многих городах Подмосковья хорошо развита социальная и коммерческая инфраструктура.
Лидеры спроса
По данным ведущего эксперта BuyBuyHouse Марины Лашкевич, в Подмосковье наибольшей популярностью сейчас пользуется самое бюджетное жилье. Так, на первичном рынке популярны объекты стоимостью до 12 млн рублей, которые входят в лимит новой льготной ипотеки под 9%.
"Но опять же – далеко не все хотят этой ипотекой воспользоваться. В условиях неопределенности многие боятся потерять работу, особенно если трудоустроены в международных компаниях", - прокомментировала Лашкевич.
По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, наибольшим спросом пользуются новостройки с отделкой в ближнем радиусе Подмосковья.
Явными лидерами по спросу на подмосковных новостройки, по данным аналитиков, являются Ленинский округ, Балашиха, Мытищи, Красногорск, Химки и Люберцы. По данным "Метриум", в Ленинском за четыре месяца продали свыше 4,6 тыс. квартир, в Люберцах – более 3,9 тыс.
По данным Циан.Аналитики, за этот период от 500 до 1,5 тыс. лотов продали в Мытищах, Балашихе, Домодедове и Одинцове. Более 1 тыс. лотов также пришлось на территории поселков Дрожжино, Томилино и Молоково. Это связано со строительством там крупных проектов в формате комплексного развития территорий (КРТ).
Что почем?
По словам гендиректора G5 Architects Алексея Хоменка, "в депрессивных регионах жить становится сложнее, и россияне переезжают на более развитые территории". Он отметил, что Подмосковье является самой большой городской агломерацией в РФ, и качество жизни в городах региона вполне сравнимо с городами-миллионниками.
"Все эти факторы, а также негативный новостной фон увеличили среднюю стоимость кв.м в МО на 35-40% в сравнении с апрелем прошлого года", – прокомментировал Хоменок.
Жилье в Подмосковье пользуется хорошим спросом из-за близкого расположения к Москве, но стоит дешевле.
"Средняя стоимость однокомнатной первичной квартиры в Москве в среднем составляет 13,12 млн рублей, в Подмосковье – 6,3 млн рублей. Вторичная "однушка" в столице стоит 9,61 млн рублей, в области – 5,35 млн рублей", - сказал Таганов.
По словам Попова, средняя стоимость "квадрата" в новостройках Подмосковья в 2022 году составила около 160 тыс. рублей. В локациях, лидирующих по числу сделок, цены, как правило, чуть выше, уточнил он.
"Это связано с тем, что здесь реализуются проекты с лучшими показателями транспортной доступности, которые пользуются устойчивым спросом несмотря на чуть более высокие цены. В Люберцах средняя стоимость квадратного метра в проданных в этом году квартирах составляет 167 тыс. рублей, в Мытищах - 170 тыс. рублей, в Домодедове - 134 тыс. рублей, в Одинцове - 172 тыс., в Балашихе - 150 тыс.", - отметил Попов.
Могилевцева-Головина отметила, что средняя стоимость кв.м в проектах "Сити-XXI век" в Красногорске составила от 188,8 тыс. рублей, в Химках – от 164,2 тыс. рублей, в Видном – от 175.6 тыс. рублей. В ГК "Инград" сообщили, что минимальные цены на жилье в их кварталах комплексной застройки в Одинцове начинаются от 4,9 млн рублей, в Мытищах - от 6,5 млн.
Робкие прогнозы
Опрошенные "Интерфаксом" эксперты отметили, что в условиях неопределенности рынка и регулярно поступающих новых вводных сложно давать прогнозы даже на небольшой срок, но можно выделить тренды. Так, в "Инград" отметили, что Подмосковье традиционно является наиболее чувствительным к изменениям цен. Эксперты считают, что, скорее всего, в регионе будет наблюдаться увеличение скидок и стимулирующих программ от застройщиков без прямого снижения цен из-за роста себестоимости строительства.
"Между первичными рынками Москвы и Московской области существует тесная взаимосвязь. Так, присоединение к столице новых территорий в 2012 году привело к снижению спроса на новостройки в Подмосковье. Однако при значительном росте цен в "старой" Москве и ТиНАО есть вероятность, что часть потенциальных покупателей обратят свое внимание на проекты в области, на удалении примерно 10-15 км от МКАД", - предполагает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
Она добавила, что в Подмосковье присутствует значительный резерв перспективных площадок для строительства. Эксперт считает, что часть из них будет вовлечена с использованием механизмов КРТ.
Коркка также прогнозирует, что востребованными у покупателей первичного жилья станут те городские округа, через которые пройдут следующие очереди Московских центральных диаметров. Такого же мнения придерживается Хоменок, который считает, что это особенно будет актуально для молодых специалистов, которые не могут себе позволить жилье в Москве. В первую очередь, такими локациями будут Одинцово, Видное, Лобня, Подольск.
"Что касается цен, учитывая снижение платежеспособности, рост стоимости кв.м немного замедлится, но очевидно, что к апрелю 2023-го он вырастет как минимум на 15-20%", – полагает эксперт.
