Офисный рынок уходит от центра к востоку столицы

Деловой кластер зарождается в московском районе Метрогородок

© Пресс-служба AFI Development

Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС - Офисный рынок Москвы постепенно смещается от центра к спальным районам. Драйверами этого процесса стали рост жилищного строительства и реорганизация промышленных зон. В числе локаций, где появляются новые деловые центры - стал Метрогородок на востоке столицы.

Что на рынке

Как отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов, для офисного рынка локация остается ключевым фактором. Традиционно, районы с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью привлекают арендаторов и инвесторов. Восточный административный округ (ВАО) долгое время не рассматривался как зона деловой активности. Вместе с тем район Метрогородок входит в число локаций Москвы с высоким объемом жилищного строительства, этот фактор формирует спрос на рабочие места в пешей доступности.

"На начало 2026 года объем качественного офисного предложения в ВАО составляет около 670 тыс. кв. м, из которых 89% относится к классу В+/-. Вакансия в округе находится на уровне 4%, что ниже среднерыночного показателя по итогам 2025 года (5,7%)", - отмечает эксперт. 

Средневзвешенная ставка аренды в округе составляет 20,7 тыс. рублей за "квадрат" в год, достигая 24,1 тыс. рублей для класса А и премиум-класса. 

При этом, несмотря на то, что основная офисная активность сосредоточена в традиционных деловых центрах, сейчас в Москве наблюдается формирование двух параллельных трендов. Новые проекты концентрируются вокруг транспортно-пересадочных узлов и перспективных кластеров в рамках центральной агломерации, также развивается тренд на децентрализацию. 

"Тренд на децентрализацию формируется программой реализации мест приложения труда, которая стимулирует офисное строительство за пределами ТТК. Переход к механизму комплексного развития территорий (КРТ) позволяет создавать в Москве сбалансированные районы с полным набором функций", - отмечает Валентин Кусов.  

Программы МПТ и КРТ как драйверы

Одним из стимулов офисного строительства за пределами центра стала программа создания мест приложения труда (МПТ). В рамках этой программы к 2029 году в столице планируется построить более 30 офисно-деловых центров в девяти округах. Офисная недвижимость занимает 44% в структуре реализуемых объектов (2,9 млн кв.м).

Как отмечает коммерческий директор AFI Development Артем Карасев, на востоке столицы инвесторы и застройщики реализуют 20 проектов, предусматривающих создание объектов социальной, промышленной и общественно-деловой инфраструктуры.

"Город обновляет бывшие промышленные территории. В Сокольниках, Богородском, Метрогородке и Гольянове идет редевелопмент промзон, который формирует городскую среду и создает новые точки притяжения", - рассказывает Артем Карасев.

В частности, по информации с сайта мэра Москвы Сергея Собянина, в середине января в строящемся МФК "АФИ Тагильская" монолитные работы уже завершены, ведется монтаж кровли и устройство фасадов. Деловой центр возводится в рамках комплексной застройки ЖК "Сиреневый парк", его ввод запланирован в третьем квартале 2026 года. 

"В бизнес-центре планируется создать более 1,1 тыс. рабочих мест. 101 офис суммарной площадью 32 тыс. кв.м расположится с седьмого этажа и выше. Ниже предусмотрены торговые помещения и трехуровневая парковка на 200 машино-мест", - сообщалось на сайте.

В целом по состоянию на февраль 2026 года, по данным NF GROUP, в ВАО заявлены шесть новых офисных проектов, совокупной офисной площадью около 340 тыс. кв.м, при этом на стадии строительства находится только офисный центр в Метрогородке, остальные пять - на проектной стадии. По программе МПТ в ВАО реализуются 2 проекта, еще три - в рамках программы КРТ.

Класс в локации

Строящийся в районе Метрогородок деловой центр "АФИ Тагильская" станет первым бизнес-центром класса А в районе. Большая часть офисных помещений в настоящее время в этой локации размещается в постройках возрастом более 50 лет, утративших производственное назначение.

"В принципе весь существующий сейчас в локации бизнес расположен в старых промышленных зонах, скажем так, в офисах класса С, которые до 2030 года будут снесены в рамках реновации и КРТ, по этой причине сейчас строительство офисной недвижимости на востоке Москвы будет только набирать обороты. Спрос на бизнес-центры в данной локации будет формировать малый локальный бизнес, который будет готов переехать в более качественные помещения", - отмечает Артем Карасев.

26-этажное здание общей площадью 60,7 тыс. "квадратов" расположено вблизи станций метро и МЦК "Бульвар Рокоссовского", что делает этот бизнес-центр логистически удобным на фоне реализации ряда инфраструктурных проектов в ВАО. В частности, речь идет о станции БКЛ "Сокольники", участках Некрасовской линии, Северо-Восточной хорде, реконструированном Щелковском шоссе, запуске МЦД и первого Московского трамвайного диаметра. 

"Новая транспортная инфраструктура обеспечивает жилые проекты пешим доступом к общественному транспорту, сокращая время пути до центра до 15 минут. Одновременно ВАО обладает одним из самых мощных рекреационных каркасов Москвы", - подчеркивает коммерческий директор AFI Development. 

Новая география офисного рынка

Сложившаяся ситуация с существующими офисами не только в Метрогородке, но и в других перспективных районах Москвы создает предпосылки для инвестиционной привлекательности любых проектов класса выше. С учетом планов по сносу устаревших промзон у локального бизнеса, арендующего старые офисы, практически не останется альтернатив для размещения. Это обеспечит стабильный спрос на аренду качественных помещений. Приобретение блока офисов в новых бизнес-центрах с последующей нарезкой на небольшие лоты может приносить долгосрочный арендный доход инвесторами.

Формирующиеся деловые районы становятся новыми точками роста офисного рынка Москвы. По данным экспертов рынка, в 2025 году стартовали 37 офисных проектов совокупной площадью почти 1,3 млн кв.м, из которых 37% приходится на перспективные локации образования офисных кластеров. Важно, что в 2026 году децентрализация продолжится и на рынке окажется уже 45% такого предложения от общего объема, то есть такие районы в ближайшие годы будут определять тренд офисной жизни Москвы.

В перспективе локации Очаково-Матвеевское, Калужская, Дмитровское шоссе могут стать новыми точками притяжения. Метрогородок и прилегающие территории востока Москвы в этой новой конфигурации рынка офисных помещений также займут свое место. Наличие свободных площадок под застройку, развитие транспортного каркаса и реализация программ редевелопмента создают предпосылки для формирования здесь полноценного делового кластера.

Сегодня восток столицы все еще остается недооцененным районом, и рост цен здесь умеренный. Но с учетом высокой доли устаревшего фонда и планов по сносу старых промзон в рамках КРТ, в ближайшие годы восток столицы может стать одной из основных площадок для вывода новых офисных проектов.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax