Мнения 6 марта 2018 г. 13:28

Отказ от долевого строительства увеличит объемы коллективных инвестиций в недвижимость - Феликс Блинов

ЗПИФы помогут девелоперам в финансировании проектов, считает генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал"

Отказ от долевого строительства увеличит объемы коллективных инвестиций в недвижимость - Феликс Блинов
Феликс Блинов. Фото: "РВМ Капитал"

Москва. 6 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Совсем скоро рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) в РФ получит новый импульс к развитию. Не исключено, что с отменой долевого строительства бывшие дольщики переквалифицируются в частных инвесторов, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор Инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов.

Поиск альтернативных источников финансирования проектов в последнее время активно обсуждается в девелоперском сообществе в связи с грядущими изменениями, связанными с поправками в 214 ФЗ. Одной из форм финансирования может стать закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), обладающий рядом преимуществ, как для инвесторов, так и для девелоперов.

"Для частных инвесторов главное преимущество заключается в том, что  ЗПИФ позволяет соинвестировать и благодаря этому получать скидку у девелоперов. Ни одно физическое лицо не может себе позволить этого на маленьком "чеке". К тому же, профессиональная управляющая компания берет на себя все трудозатраты по покупке и реализации ДДУ или уже готовых квартир", - рассказал эксперт.

Еще один плюс – эффективная монетизация, ведь при продаже активов управляющей компанией ЗПИФ не облагается налогом на прибыль, а промежуточные выплаты накопленного дохода могут осуществляться ежемесячно. Среди ключевых преимуществ ЗПИФ эксперт также отметил секьюритизацию объекта инвестирования. Так, каждый инвестор владеет не долей в объекте, не ДДУ или квадратными метрами, а паями фонда как ценной бумагой. Ее не надо регистрировать или перерегистрировать как в случае с продажей ДДУ или квартиры.

Девелоперам такой инвестиционный инструмент тоже интересен, поскольку он позволяет повысить эффективность проекта, в том числе, реинвестировать прибыль и существенно снизить долговую нагрузку, что актуально в свете последних законодательных новелл и перехода на проектное финансирование.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в двух форматах. Первый вариант – классический, когда инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом ДДУ у застройщиков на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынок. Второй вариант, который, по мнению эксперта, может как раз и стать дополнительным вариантом финансирования, это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером.

"Этот вариант появился достаточно недавно, мы стали его использовать пару лет назад. В нем затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ. В результате затраты на проект и, соответственно, на потребность в банковском финансировании снижаются в среднем на 20-30%. Девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом фактически подписывается договор fee-девелопмента. И вот эта схема в связи с изменением 214 ФЗ, на наш взгляд, получит наибольшее распространение", - рассказал Ф.Блинов.

На западе механизм коллективных инвестиций через инвестиционные фонды популярен давно, однако в России он еще не получил широкого распространения.

"Для меня этот факт необъясним, ведь ЗПИФ – платформа крайне гибкая и удобная", - говорит эксперт. 

По словам Ф.Блинова, в России развитие ЗПИФов сдерживают три фактора. Первый – степень доверия к этому инструменту инвестирования, второе – небольшое количество профессиональных менеджеров, которые обладают достаточным уровнем компетенций, чтобы грамотно объяснить потенциальным инвесторам механизм работы и преимущества коллективных инвестиций через ЗПИФ, и третий – недостаточная популяризация.

"Впрочем, рынок коллективных инвестиций становится все более цивилизованным, думаю, мы приближаемся к стадии зрелости. При дальнейшем развитии инструмент ЗПИФ станет понятен частному инвестору. Я 12 лет занимаюсь коллективными инвестициями и вижу, как постепенно этот рынок развивается, на него приходят все более квалифицированные игроки", - говорит эксперт.

 В перспективе процесс может ускориться. По мнению Ф.Блинова, с отменой ДДУ востребованность ЗПИФов увеличится, объемы коллективных инвестиций в РФ возрастут. "Инвестиции через закрытые инвестиционные фонды будут правильным дополнением в новую систему, которая сложится после отказа от ДДУ. Они займут свое место в наборе источников финансирования проекта на каждой его стадии. Девелоперы будут поставлены в ситуацию дефицита средств, и это заставит привлекать все возможные источники финансирования  проектов, в том числе – средства инвесторов через ЗПИФы", - прогнозирует он.

Однако о том, во сколько раз увеличится объем коллективных инвестиций, говорить рано.

"Очень сложно делать прогнозы. К сожалению, не все законодательные новеллы соответствует действительности. Скорее всего, они будут дорабатываться, и от этого будет зависеть развитие отрасли", - резюмирует Ф.Блинов.

Как сообщалось, в конце октября прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать поэтапный план отказа от долевого строительства. В декабре премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил "дорожную карту" по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Читайте нас в
  • ya-news
  • ya-dzen
  • google-news
  • Госдума приняла закон о возможности сохранения банкротами ипотечного жилья

    Москва. 23 июля. ИНТЕРФАКС - Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект, который разрешает судам оставлять банкротам единственное ипотечное жилье, если погасить долг или платить по кредиту смогут третьи лица, например поручитель, родственник, либо сам банкрот после завершения всех процедур по делу о его несостоятельности.

  • Продажи вторичного жилья в США снижаются четвертый месяц подряд

    Москва. 23 июля. ИНТЕРФАКС - Объем продаж на вторичном рынке жилья США в июне снизился на максимальные с ноября 2022 года 5,4% относительно предыдущего месяца и составил минимальные с начала текущего года 3,89 млн домов в пересчете на годовые темпы, говорится в отчете Национальной ассоциации риелторов (NAR).

  • Скейт-парк и памп-трек начали строить в Химках

    Химки. 23 июля. ИНТЕРФАКС - Обустройство экстрим-зоны общей площадью почти 1 тыс. кв.м началось на территории сквера Марии Рубцовой в городском округе Химки, сообщает пресс-служба администрации муниципалитета во вторник.

  • Более 170 дорог отремонтировали в Подмосковье по заявкам на "Доброделе"

    Красногорск. 23 июля. ИНТЕРФАКС - Свыше 170 дорог отремонтировали в Подмосковье по заявкам жителей на портале "Добродел", сообщает пресс-служба министерства транспорта и дорожной инфраструктуры региона во вторник.

  • Госдума приняла закон о реконструкции частных промышленных объектов в рамках ГЧП

    Москва. 23 июля. ИНТЕРФАКС - Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект, который при реализации проектов в сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) позволяет проводить реконструкцию частных промышленных объектов, если данный проект обеспечивает технологический суверенитет РФ или его можно отнести к проектам структурной адаптации экономики.

    Госдума приняла закон о реконструкции частных промышленных объектов в рамках ГЧП
Показать еще