Ростов-на-Дону. 9 марта. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Геополитический кризис и санкции осложнят работу строительной сферы притом, что в соответствии с "майскими указами" объем ввода жилья в РФ к 2024 году должен достичь 120 млн кв. метров в год.
В среду премьер-министр РФ Михаил Мишустин озвучил планы поддержки строительной сферы страны. Среди них - упрощение разработки градостроительной документации и регистрации построенных объектов, а также продление договоров аренды.
Представители отрасли, опрошенные "Интерфаксом", отметили необходимость расширения ипотечных программ, обеспечения стабильного проектного финансирования, а также стабилизации цен на стройматериалы.
НЕ ОТСТУПИМ ОТ НАМЕЧЕННОГО
Большинство опрощенных "Интерфаксом" застройщиков в текущем году рассчитывают сохранить объемы ввода в эксплуатацию жилья.
Так, директор департамента продаж ООО "Московская Строительная Компания" ("МСК", Ростов-на-Дону) Сергей Тарашвили сообщил "Интерфаксу", что компания в текущем году намерена выполнить все свои обязательства.
"В данный момент мы не вносим в сроки дополнительных корректировок. Являясь крупнейшим застройщиком Ростовской области по объемам текущего строительства, мы абсолютно уверены, что нам хватит ресурсов для соблюдения производственного графика и организации безостановочного строительного процесса", - сказал Тарашвили.
Планы по вводу на текущий год сохраняет и краснодарская AVA Group.
"Нашей компанией задержек по вводу в эксплуатацию в текущем году не планируется, все проекты будут введены в эксплуатацию согласно срокам проектной декларации. В I-II квартале 2022 года мы выдаем ключи более чем 1,5 тыс. семей", - сообщила "Интерфаксу" вице - президент AVA Group по коммерции Ольга Нарт.
Генеральный директор группы компаний "Монолит" (Крым) Якуб Асанов подтвердил "Интерфаксу" сохранение планов по вводу жилья на ближайшую перспективу.
"Наши планы по строительству и вводу в эксплуатацию пока остаются без изменений, так как наши клиенты ждут свое жилье в 2022-2023-2024 годах, и мы будем выполнять свои обязательства", - сказал Асанов.
По словам директора по маркетингу и продажам крымского "Гринвуд Девелопмент" Артура Дубровского, строительство объектов компания ведет в соответствии с графиком.
"В данный момент строительство идет без снижения темпов и каких-либо отклонений от графиков. Пока мы не испытали дефицита материалов, но в дальнейшем ситуация может измениться. В любом случае, решение будет найдено", - сказал Дубровский.
Он также сообщил, что компания приостанавливала продажи с целью оценки влияния экономических рисков на себестоимость строительства, но сейчас они возобновлены.
"Да, мы открыли уже продажи, работаем в стандартном режиме", - добавил Дубровский.
Как сообщил "Интерфаксу" генеральный директор СК "Пересвет-Юг" (Волгоградская область) Алексей Цуканов, в текущем компания не планирует отступать от намеченных целей и намерена ввести в строй порядка 30 тыс. кв. метров жилья, а также ряд социально значимых объектов.
"Все по плану у нас. Изменения какие-то могут быть в следующие годы, если упадет спрос - строители скорректирует планы. Сейчас пока по государственным контрактам и жилищному строительству все стабильно. У нас проектное финансирование Сбербанка, все лимиты открыты, стройки все в высокой степени готовности", - отмерил он.
По словам генерального директора девелоперской компании ООО "Прогресс" (Астрахань) Виктора Тарасенко, компания намерена ввести в строй запланированные объемы жилья.
"Все наши проекты закрыты проектным финансированием от банка. Мы не испытываем проблем с этим. Есть сложности с закупкой материалов. Но мы всегда работаем в этом вопросе на опережение. Поэтому неплохо укомплектованы. На данный момент оснований для переноса сроков мы не видим. Планы по вводу в эксплуатацию не меняются", - сказал он.
Сохраняют планы и компании, специализирующиеся на малоэтажном строительстве.
"Ситуация (в жилищном строительстве - ИФ) зависит больше от рынка. Есть факторы, которые говорят о том, что спрос может наоборот вырасти, а есть и те, которые указывают на то, что его не будет. К примеру, не на что будет тратить людям деньги и, накопив, они будут инвестировать их, в том числе в жилье, недвижимость. Однако есть неопределенности с банковским сектором. Поэтому сейчас из-за этих факторов мы решили не пересматривать планы в меньшую или большую стороны", - прокомментировал "Интерфаксу" генеральный директор ООО "Строительная компания "Решение" (Кавказские Минеральные Воды) Максим Старичихин.
ВОПРОС В ЦЕНЕ
Опрощенные "Интерфаксом" застройщики пока не видят снижения покупательского спроса, но, большая часть представителей отрасли не исключает стагнации рынка при отсутствии мер поддержки, Кроме того прогнозируется и рост стоимости квадратного метра.
По словам директора департамента продаж "Московской Строительной Компании", снижение покупательского спроса в настоящее время не наблюдается. На перспективу компания разрабатывает дополнительные меры стимулирования.
"В настоящий момент мы не отмечаем снижение покупательского спроса на наши квартиры. Несмотря на выросшие процентные ставки по ипотеке, мы уверены, что сможем сохранить прежние показатели за счет программ господдержки, а также за счет специальной программы рассрочки от "МСК". В данный момент мы разрабатываем дополнительные меры стимулирования, о которых объявим позднее", - сообщил Тарашвили.
При этом он не исключил роста стоимости жилья.
"Если произойдет существенное удорожание строительных материалов и работ, мы будем вынуждены поднять цены на квартиры. В данный момент такое решение не принято. Более того "МСК" - один из немногих застройщиков, кто не повышал цены в экстренном порядке, как многие на рынке недвижимости Ростова-на-Дону. Мы производим перерасчеты в плановом режиме на ежемесячной основе. В связи со сложившейся ситуацией наш системный подход к расчетам не изменился", - добавил он.
Председатель союза строителей Ростовской области Адам Батажаев также прогнозирует рост цен на недвижимость.
"Стоимость квадрата должна возрасти. Но все ограничивается покупательской способностью. Поднялись ставки на ипотечные кредиты, соответственно те, кто планировал брать ипотеку под 7-9%, имели возможность эти суммы погашать за свет своих доходов. Сегодня они отложили покупку. Во-первых, чтоб оценить свои финансовые возможности. Во-вторых, они, как и я, надеются, что ситуация стабилизируется, и болезненный период пройдет", - сказал Батажев.
Краснодарская AVA Group наблюдает повышенный спрос на недвижимость.
"Прежде всего это связано с желанием населения сохранить свои сбережения, поскольку, традиционно, считается, что инвестиции в недвижимость самые надежные. При этом мы понимаем, что такая ситуация не будет продолжать длительное время, поскольку, по-прежнему, основное количество покупателей приобретает квартиру с применением ипотечного кредита", - отметила Нарт.
По ее словам, изменение цен на недвижимость будет зависеть от ситуации на рынке.
"Мы провели незначительное повышение цен в конце февраля 2022 года на объекты, строящиеся в Краснодаре, по Сочи изменений стоимости не было. Дальнейшие шаги по изменению цен будут зависеть от общей ситуации на рынке. Стоит отметить, что в текущей ситуации не наблюдается дефицита предложений, поэтому будет соблюдаться баланс между предложением и покупательским спросом", - подчеркнула она.
Не отмечает изменения цен в Краснодарском крае и консалтинговая компания MACON.
"Последние события существенно еще не повлияли на средний уровень цен на жилье в новостройках края, по сравнению с началом года динамика околонулевая. Реакция девелоперов - разнонаправленная: часть их повысила цены, другие предлагают скидки, третьи - заморозили продажи. Сейчас еще рано подводить итоги, в ситуации полной неопределенности и возможного разворота событий в любую сторону разумный выбор строительных компаний - занять выжидательную позицию и следить за ситуацией. Потребуется еще не меньше 2-3 недель, чтобы на рынке недвижимости сформировались более понятные тренды, в качестве реакции на последние события", - сообщил "Интерфаксу" генеральный директор компании Илья Володько.
Он предположил, что в ближайшие один-два квартала стоимость квадратного метра сохранится на текущих отметках, а дальнейшие изменения уже будут зависеть от макроэкономической и политической ситуаций.
По его словам, постепенное снижение активности потребителей наблюдалось на рынке недвижимости Краснодарского края, как минимум, в течение шести месяцев. Однако в течение последней недели застройщики отметили всплеск покупательского спроса.
"Данные факторы не являются долговременными. Нового спроса сейчас на рынке мало. Банки сами приостанавливают выдачу ипотеки из-за повышения ставки ЦБ, а покупатели отказываются брать ипотеку как из-за невыгодных условий кредитования, так и из-за непонимания, что будет с их доходами завтра. Доля ипотеки на первичном рынке в последние годы варьировалась от 55% до 70% в общем объеме сделок, на вторичном рынке - около 50%. Если государство не обеспечит дальнейшую работу программы льготной ипотеки по ставке не более 10%, то в 2022 году рынок недвижимости может потерять до половины спроса", - подчеркнул Володько.
Рост цен на недвижимость на фоне подорожания стройматериалов прогнозируют и крымские застройщики.
"Ключевыми факторами в ценообразовании являются себестоимость и спрос. Именно поэтому рост цен на строительные материалы неизбежно ведет к росту себестоимости и, как следствие, к росту цен на недвижимость. К примеру, в отсутствии такой внешней напряженной ситуации, как сейчас, цены на недвижимость за прошлый год выросли на рынке на от 15 до 40%", - отметил гендиректор группы компаний "Монолит".
По мнению директора по маркетингу и продажам крымского "Гринвуд Девелопмент", девальвация рубля и рост цен на стройматериалы отразятся на себестоимости, а соответственно, и на цене для потребителей.
"Пока сложно оценить в какой степени это повлияет на себестоимость, но она определённо вырастет. Вместе с ней и вырастет цена на недвижимость", - отметил Дубровский.
В Волгоградской области также наблюдается высокий спрос на недвижимость.
"Пока все (продажи - ИФ) - активно, даже более чем. Из-за колебания цен, можно сказать, что даже некий ажиотаж. Мы наблюдаем, что многие поставщики сейчас пытаются менять цену, но, думаю, что это больше такой спекулятивный тренд, его сейчас правительство урегулирует, и все вернется на те цены, которые были на начало февраля", - гендиректор СК "Пересвет Юг".
При этом, по словам Цуканова, компания планово повышает цены.
"У нас идет только плановое повышение цены. Так чтобы вот резко повышали цены - такого нет", - подчеркнул он.
Астраханский "Прогресс" также поднял цены на недвижимость. По словам Тарасенко, в дальнейшем рост стоимости квадратных метров тоже неизбежен.
"Да, мы вынуждены были повысить стоимость на 10%. И в ближайшее время планируем поднимать еще, потому что прогнозируем рост себестоимости. Это необходимо для сохранения устойчивости проекта", - сказал он.
По его словам, спрос на рынке недвижимости Астраханской области оценивать пока рано.
"Кто-то старается поскорее купить недвижимость, чтобы потратить все рубли. А кто-то замер в режиме ожидания". Поэтому спрос приблизительно остался на том же уровне. Дать более детальную оценку мы сможем только спустя время. Дополнительных мер по стимулированию спроса пока не принимаем. Ждем позиции от государства и банков, на основании которых будем выстраивать свою позицию", - добавил он.
Неизбежный рост стоимости жилья отмечают и ставропольские девелоперы.
Представитель одного из ведущих ставропольских застройщиков, который не захотел называть свою компанию, рассказал "Интерфаксу", что на фоне роста цен на стройматериалы ожидается повышение стоимости квадратного метра.
"Подорожала уже кровля, комплектующие для окон - на 30-40%, все надо закупать по другой цене", - посетовал собеседник агентства.
Новые объекты планирует реализовать по другим ценам "СК "Решение".
"Пересматривать цены по уже имеющимся обязательствам не планируется, так как деньги по ним уже оплачены заказчиками, материалы закуплены. Стоимость на новые придется поднять, так как туда будет закладываться новая стоимость материалов, сегодняшние риски и издержки", - сообщил гендиректор компании.
СТРОЙМАТЕРИАЛЫ СНОВА В ЦЕНЕ
Застройщики практически единогласно отмечают рост цен на стройматериалы. Так, по словам союза строителей Ростовской области, в феврале-начале марта текущего года они выросли более чем в 1,6 раза.
"Резко подорожали металл, лес, другие материалы. Кроме того подрядные организации начали испытывать проблему с тем, что отсутствуют запчасти на некоторое импортное оборудование, такое, как фитинги, другое. Невозможно приобрести сегодня технику зарубежного производства, особенно там, где объекты с особо опасными видами работ", - сказал Батажев.
Сложности с приобретением стройматериалов отмечает и Ольга Нарт.
"В настоящий момент наблюдаются сложности с закупкой импортных строительных материалов, а также ряд отечественных материалов с содержанием меди и алюминия. В целом, если говорить о повышении цен на строительные материалы, сейчас сложно прогнозировать, насколько точно подорожают материалы, на текущий момент прогноз в пределах увеличения цены на 40-50%.
При этом для наших новых проектов, которые в настоящий момент находятся в стадии разработки, мы ведем корректировку и адаптацию к новым условиям. Ожидаем, что в ближайшей перспективе на рынок выдут проекты, адаптированные под реалии рынка", - отметила она.
В нынешних реалиях ставку на импортозамещение делает крымский "Монолит".
"Наше строительное производство сильно не зависит от иностранных поставок. Вместе с тем есть ряд комплектующих для инженерного оборудования иностранного производства. В настоящий момент мы ведем активную работу по замещению импортных поставок инженерного оборудования на российских производителей", - сообщил "Интерфаксу" гендиректор компании.
Похожая ситуация и в Волгоградской области.
"Мы сталкиваемся с ограничениями поставки ряда импортного оборудования по инженерии домов. Сейчас ищем аналоги либо отечественные, либо китайские, либо логистику немножко пересмотреть, через другие страны. На все сегодняшние проекты все закуплено, а вот на дальние - переориентируемся, заменим", - отметил гендиректор СК "Пересвет-Юг".
Гендиректор астраханского "Прогресса" сообщил "Интерфаксу", что все поставщики стройматериалов подняли цены, многие - приостановили поставки.
"Ценообразование меняется со скоростью света, поэтому сложно высчитать средний процент повышения цены. Причем цены повысили все - и те, кто использует иностранные комплектующие и те, кто - нет, поддаваясь всеобщему веянию. Также к трудностям можно отнести отсутствие возможности фиксирования прайсов на длительный период. Если раньше мы документально закрепляли их неизменность на 6-12 месяцев, то сейчас - и на три месяца сделать это невозможно даже при 100% предоплате", - сказал Тарасенко.
Руководитель ставропольской СК "Решение" также сообщил "Интерфаксу", что многие производители с 24 февраля полностью приостановили отгрузку товаров.
"У производителей еще есть на складах товары, но они их не продают, смотрят на ситуацию, когда все нормализуется. Также в этот день цена на арматуру выросла на 20%. Но есть продукция, как например, бетон, кирпич, на которую пока стоимость не поменяли", - сказал Старичихин.
Он добавил, что больше всего подорожали товары из группы водоснабжения и водоотведения - котлы, радиаторы, воздуховоды, вентиляция.
"Это все - импортное, и уже - в облаках по цене. Можно найти российские или китайские аналоги, соотношение по цене-качеству у них будет ниже, но заменить возможно", - подчеркнул он.
Сложности с поставками материалов и оборудования уже находят свое практическое отражение. Так, один из ставропольских застройщиков на условиях анонимности рассказал "Интерфаксу" и о проблемах с предстоящей сдачей в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
"Продавец нам отказал в поставке европейского оборудования, в том числе, труб, котлов. По его словам, продажи "заморожены" на некоторое время. Мы готовы купить по любым ценам, так как дом сдаем, но нам отказывают. И заменить на другие аналоги тоже не можем, так как квартиры уже проданы, а в документах обозначено, какое именно оборудование в них будет стоять", - отметил собеседник агентства.
ГОСУДАРСТВО, ПОМОГИ!
Как поддержать отрасль и не дать стройке остановиться? Девелоперы видят разные способы решения проблемы. Но все они отмечаются необходимость участия государства, разработку и внедрение мер поддержки.
"Что касается господдержки, то здесь мы, безусловно, рассчитываем на помощь профильных министерств Российской Федерации, прежде всего, в снижении ставок по ипотечным платежам и жестком контроле за стоимостью материалов. Уверен, что эти важнейшие для отрасли вопросы будут решены в ближайшее время, что позволит всем участникам рынка безболезненно пройти текущий период", - сообщил "Интерфаксу" директор департамента продаж "МСК" Сергей Тарашвили.
Этой позиции придерживается и Ольга Нарт.
"Девелопменту в сложившейся ситуации, безусловно, нужна поддержка государства, поскольку строительная отрасль является одной из системообразующих. От ее успешной деятельности зависит работа многих других отраслей, в том числе, производственного сектора. Значительную помощь окажут ипотечные программы с господдержкой, а также стабилизация цен на отечественные строительные материалы, которые помогут регулировать конечную цену продукта и сделать ее доступной для населения", - сказала она.
Гендиректор консалтинговой компании MACON отметил необходимость актуализации ипотечных программ и обеспечения приток инвестиций в отрасль.
"Безусловно, нужны льготные ипотечные программы по ставкам конца 2021 года или хотя бы не превышающим 10% годовых и расширение суммы ипотечного кредита по льготной ставке до 6-8 млн рублей. Одной лишь поддержки рынка ипотечного кредитования, скорее всего, будет недостаточно. В условиях роста себестоимости строительства, вероятно, потребуется дополнительный объем инвестиций, а, следовательно, увеличение объемов проектного финансирования. Важно, чтобы на приемлемом уровне сохранились ставки по кредитам для девелоперов, следовательно, правительству будет необходимо предусмотреть возможности ее субсидирования", - сказал Володько.
Необходимость финансирования застройщиков в рамках проектного финансирования подчеркнул гендиректор группы компаний "Монолит".
"Изменения темпов строительства напрямую зависит от того, как быстро и какие меры государственного регулирования и поддержки будут приняты в стране и, в частности, в Крыму. Крайне важными являются действия государства в направлении регулирования ценообразования и обеспечения стабильного банковского финансирования застройщиков в рамках проектного финансирования", - сообщил "Интерфаксу" Асанов.
Астраханская компания "Прогресс" уже отправила свои предложения по поддержке отрасли в региональный Минстрой, а также в Ассоциацию профессионалов рынка недвижимости REPA.
"Мы выдвинули ряд предложений. Из ключевых - субсидирование ипотеки и поддержка первичного рынка, а также субсидирование кредитов. Ставки по проектному финансированию поднялись с 10% до 23%. Это делает проект нерентабельным. На наш взгляд это поможет сохранить позиции отрасли и более того - содействовать ее развитию", - подчеркнул Тарасенко.
Руководитель СК "Решение" к числу мер поддержки относит помощь государства малоимущим семьям и беженцам в малоэтажном строительстве.
"Если такие подряды, на которые направят часть средств на обеспечение нуждающихся, появятся, то это создаст на рынке дополнительный объем заказов. В некоторых регионах такие формы поддержки уже есть, но у нас пока не распространены", - пояснил он.
