Ростов-на-Дону. 22 июля. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Рынок недвижимости в Ростовской области за I полугодие 2022 года пережил и резкий взлет, и такое же падение, появляются новые тенденции, меняется поведение клиентов.
Представители отрасли, опрошенные "Интерфаксом", отмечают рост цен на недвижимость и прогнозируют восстановление рынка региона к концу 2022 - началу 2023 года.
БОЛЬШОЙ РЫНОК ГРОМКО ПАДАЕТ
Наблюдается существенный спад в продажах новостроек, несмотря на программы господдержки и субсидии, за счет этого растет спрос на вторичное жилье, сообщил "Интерфаксу" генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" Алексей Саймон.
"Эти программы - иллюзия, по крайней мере в нашем регионе точно: люди делают расчеты и понимают, что сейчас покупать жилье таким образом стало невыгодно, потому что по этим программам новостройки все равно оказываются дороже "вторичек", - сказал Саймон.
Он отметил, что в период с марта по июнь 2022 года предложение на рынке сократилось на 40-50% по сравнению с летом-осенью 2021 года. Ожидается, что предложение на вторичном рынке восстановится и вырастет до показателей прошлого года к октябрю текущего года, на "первичке" - к февралю-марту 2023 года.
"Уже с середины июня все стало меняться, количество предложений на вторичном рынке начало расти. Это связано с тем, что продавцы просто устали ждать, они поняли, что ставка по ипотеке на вторичное жилье будет около 11%, и вышли на рынок. В ближайшей перспективе однозначно увеличится предложение", - добавил гендиректор ассоциации.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" (Ростов-на-Дону) Петр Арбузов отметил, что I полугодие нынешнего года на рынке недвижимости было "весьма нестандартным".
"В первые три месяца 2022 года отмечался высокий спрос на фоне небольшого количества объектов, выставленных на продажу, и как следствие - возрастание цены. С конца марта уровень спроса значительно упал. Сейчас на протяжении уже трех месяцев наблюдается затишье, стагнация на рынке недвижимости", - сообщил Арбузов.
Он добавил, что самые низкие показатели спроса за I полугодие были зафиксированы в мае. В июне наблюдалось некоторое повышение, но, несмотря на это, спрос все равно остается в два раза ниже, чем в I квартале 2022 года и в 2021 году. С марта 2022 года количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 20-25%.
Большое количество предложений отмечает и специалист по недвижимости агентства недвижимости (АН) "Женева" Елена Гениевская.
"На данный момент на рынке предложения превышают спрос. Сейчас так называемый "рынок продавца", то есть ощущается дефицит покупателей", - сказала Гениевская.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько сообщил "Интерфаксу", что рынок недвижимости по итогам II квартала 2022 года характеризуется резким снижением спроса.
"Если в ноябре-декабре прошлого года на первичном рынке в Ростовской области ежемесячно продавалось 2 тыс. квартир, то в июне текущего года было продано всего 800. Не помогли и снизившиеся ставки по льготной ипотеке, большинство покупателей заняло выжидательную позицию. Похожая ситуация и на вторичном рынке - число сделок сократилось, а количество желающих продать свою недвижимость выросло", - сказал Володько.
Он добавил, что единственным сегментом рынка, где наблюдаются позитивные тенденции, стали индивидуальные домовладения. Число запросов на покупку индивидуальных жилых объектов по сравнению с прошлым годом выросло на 30%.
Генеральный директор компании "IDEM - консультанты по недвижимости" Екатерина Гресс отметила, что, проанализировав I полугодие 2022 года, можно утверждать, что спрос на недвижимость, как и прежде, ориентирован в первую очередь на новостройки, так как именно этот сегмент рынка стимулируется льготной ипотекой.
При этом юрист агентства недвижимости (АН) "Согласие-Юг" Анастасия Савченко отметила, что многие продавцы сняли жилье с реализации или отложили продажу до сентября.
"Это достаточно стандартная ситуация, так как летом покупательская активность снижается из-за периода отпусков и выпускных - вступительных экзаменов. Рынок оживляется к августу-сентябрю. Но на данный момент на рынке есть и предложение, и спрос", - сказала Савченко.
УКУСИ МЕНЯ ЦЕНА
Генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" Алексей Саймон отметил, что "первичка" в нынешнем году подорожала на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По его словам, "вторичка" с прошлого года тоже выросла в цене на 20%, но с мая 2022 года она упала уже на 10-15%. При этом цена на первичное жилье пока не изменилась, хорошо развивается маркетинг в недвижимости - появляются различные индивидуальные предложения от застройщиков на покупку новостроек.
На данный момент на вторичном рынке в домах 70-80-х годов постройки средняя рыночная цена составляет 80-85 тыс. рублей за кв. метр. В новой "вторичке" с ремонтом (дома от 2000-х годов постройки) цена на рынке составляет сейчас примерно 100-110 тыс. рублей. Таким образом, люди вероятнее купят квартиру в новой "вторичке" с ремонтом.
Он добавил, что сейчас застройщикам непросто из-за спада спроса, как обычно бывает летом, при этом они все равно сохранят текущую стоимость до конца года, а затем будут либо снижать, либо держать среднюю цену.
"Вторичка" уже скорее всего к сентябрю придет в порядок, и цены снизятся до показателей 2020-2021 годов", - считает Саймон.
Он добавил, что по новостройкам увеличились сроки сдачи, и это тоже является фактором, из-за которого люди охотнее выбирают жилье на вторичном рынке.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" Арбузов также отметил, что с начала года цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 20%.
"В январе-апреле 2022 года средняя цена предложений за квадратный метр на вторичном рынке росла на 4-5% ежемесячно. В настоящее время, по разным оценкам, она составляет 96-104 тыс. рублей. В целом за I полугодие 2022 года цена за квадратный метр выросла на 20%. В июне наметилось ее снижение, в то время как в мае текущего года было фактически нулевое изменение цены. Но надо ещё отделять цены предложений от цен сделок - они отличаются примерно на 10% в нашем регионе, согласно исследованиям", - сообщил Арбузов.
Он добавил, что с начала 2021 года цены на первичном рынке обогнали цены на вторичном, что прежде было не характерно. По его данным, средняя цена за квадратный метр на первичном рынке уже составляет 106-112 тыс. рублей. Самые дорогие районы Ростова-на-Дону - Кировский и Ленинский, там средняя цена за квадратный метр - 140 тыс. рублей; самая низкая цена наблюдается в Железнодорожном и Октябрьском районах - 93-94 тыс. рублей за кв. м.
Кроме того, трендом на рынке недвижимости строящегося жилья стала льготная субсидированная ипотека под 0,1% на весь срок кредитования. По мнению Арбузова, это нововведение может стать основным локомотивом развития рынка недвижимости на ближайшие месяцы и следующий год.
Генеральный директор компании "IDEM - консультанты по недвижимости" отметила положительную динамику роста средней стоимости квадратного метра жилья в экспозиции по всем типам квартир по рынку новостроек региона с начала года.
"На начало июля рост средней цены составил 30%, достигнув 108,4 тыс. рублей за кв. м против 83,5 тыс. рублей за кв. м на 1 января 2022 года. Значительнее всего за последние полгода прибавили в цене 4-комнатные квартиры - 49%, достигнув значения 133,4 тыс. рублей за кв. м. На 32% подорожали квадратные метры двухкомнатных лотов, достигнув значения 103,5 тыс. рублей за кв. м. В равной степени подорожали метры студий и однокомнатных квартир - по 29%, достигнув значений соответственно 129,7 тыс. рублей и 111,8 тыс. рублей за кв. м. Менее всего, на 28%, выросла цена квадратного метра трехкомнатных квартир, достигнув значения 100,2 тыс. рублей", - сообщила она.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON пояснил, что средняя цена продажи жилой недвижимости на первичном рынке Ростовской области по итогам I полугодия составила 93,3 тыс. рублей за кв. м, что на 16% больше, чем в начале года. По его данным, на вторичном рынке цены несколько ниже - около 84 тыс. рублей за кв. м. Он отметил, что в настоящий момент цены первичного рынка прекратили рост, а стоимость на вторичном рынке начала немного снижаться - на 5% за последние 3 месяца.
Эксперт АН "Согласие-Юг" Анастасия Савченко считает, что до конца года с наибольшей вероятностью стоимость квадратного метра будет оставаться на том же уровне, что и сейчас. При этом возможна небольшая тенденция к снижению, но не более 5%.
НАЗАД В ПРОШЛОЕ
Генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" отметил, что с 2018-2019 годов на первичном рынке цены выросли более чем на 100%. При этом объективных причин, таких как удорожание стройматериалов, для этого нет.
"В 2018 году легко можно было найти жилье с ценой за квадратный метр 40-50 тыс. рублей, а сейчас уже 100 тыс. рублей. Таким образом, просто растет маржинальность у застройщика, строительные материалы никак не повлияли на такое изменение цен, потому что почти у всех наших крупных застройщиков, которые сейчас остались, полный цикл производства - они сами делают для себя пеноблоки, арматуру и прочие материалы. А сейчас создаётся иллюзия, что цены выросли из-за удорожания стройматериалов. Только некоторые химические материалы из Европы подорожали, но это точно не может влиять на стопроцентное поднятие цены. "Золотое время" новостроек закончится скоро, начнется эра новых "вторичек" в домах, которые уже начинают сдавать. Они скоро выйдут на рынок в огромном объеме", - сообщил Саймон.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" отметил, что последние два года в целом были очень значимыми для рынка недвижимости. Так, за 2020 год на вторичном рынке цены увеличились примерно на 6%, за 2021 год - на 30%, за I полугодие 2022 года - на 20%. То есть за два года цены выросли почти на 65-70%.
"И что самое интересное, с мая 2020 года по июнь 2022 года цена на первичном рынке поднялась практически на 100%, за 2022 год - на 16-17%. Таким образом, за два года произошел колоссальный рост цен на рынке недвижимости", - сказал Арбузов.
ЗА СПРОС НЕ БЬЮТ
Юрист АН "Согласие-Юг" Анастасия Савченко отмечает, что в связи с нынешней экономической ситуацией наибольший спрос фиксируется на дешевое жилье.
"Многие стремятся вложить имеющиеся у них деньги в недвижимость, пусть даже в дешевую. Сейчас особенно востребованы квартиры стоимостью до 1 млн рублей, которые приобретаются за счет собственных средств, а также за счет материнского капитала. Также в цене однокомнатные квартиры, которые продаются по цене ниже рыночной. Наименьший спрос сейчас на трехкомнатные квартиры и элитную недвижимость", - сообщила Савченко.
Генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" добавил, что эконом-сегмент пользуется спросом у 80% покупателей, затем идут среднеценовые варианты.
"Сейчас насчитывается 80% активных покупателей, готовых приобрести жилье до 4 млн рублей. Этот сегмент был наиболее востребован в последние несколько лет, но все же не так сильно, как сейчас. В сравнении с пандемией спрос на эконом-сегмент вырос на 20%", - сказал он.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON сообщил, что, как и в прошлые годы, наиболее востребованным форматом жилья являются небольшие студии и однокомнатные квартиры комфорт-класса - это самый массовый сегмент рынка. Кроме того, активно растет спрос на индивидуальную жилую недвижимость - коттеджи и таунхаусы.
По данным специалиста по недвижимости АН "Женева" Елены Гениевской, сейчас пользуется популярностью готовое жилье в уже сданных домах, а объем продаж в новостройках заметно снизился. Помимо этого, наблюдается высокий спрос на квартиры с ремонтом, даже если стоимость квартиры завышена. В основном это студии, одно- и двухкомнатные квартиры.
Генеральный директор компании "IDEM - консультанты по недвижимости", проанализировав фактические продажи в регионе, отметила, что сейчас наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры, на их долю приходится 44% всех продаж.
КВАРТИРЫ ПРОТИВ ЧАСТНЫХ ДОМОВ
Спрос на дома вырос, но предложения нет, несмотря на все госпрограммы, сообщил генеральный директор Ассоциации персональных риелторов "Соломон".
"С частными домами другая беда. Например, программа сельской ипотеки долгое время не работала, сейчас по ней работают только два банка, что тоже не очень хорошо. И условия не совсем реальные: открывается возможность купить дом за 3,5 млн, а на рынке домов за такую цену практически нет. Тогда люди переходят либо на квартиры, либо ожидают, арендуя временно жилье", - сказал он.
По его словам, в регионе в целом крайне мало застройщиков по домам и условия требования у покупателей очень суровые.
"По запросу покупателей дома должны быть новыми, где-то не позже 2000 года, а таких домов за 3,5 млн либо не найти, либо они расположены в отдалённых сёлах, куда никто не хочет ехать. В целом есть предложения по домам, но по приемлемой цене их очень мало", - отметил эксперт.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость", напротив, отмечает сохранение спроса на квартиры, а не на частные дома, при этом дома все же стали чаще приобретать в 2022 году.
"Этому способствуют и новые интересные ипотечные программы на индивидуальное жилищное строительство", - сказал он.
Специалист агентства недвижимости "Согласие-Юг" Анастасия Савченко подтвердила, что в июне-июле в сравнении с апрелем-маем нынешнего года дома стали приобретать чаще. При этом, несмотря на летний сезон, квартиры все же приобретают чаще, чем дома.
АРЕНДА РАСТЕТ НЕ ПО ДНЯМ, А ПО ЧАСАМ
Генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" пояснил, что немного изменилась ситуация на рынке относительно продажи и аренды: спрос на аренду вырос, количество сделок по ней существенно увеличилось даже в сравнении с прошлогодними данными. Примерно 30% спроса на аренду жилья обеспечивают граждане Украины, ДНР и ЛНР. Несмотря на увеличение спроса, цены на аренду выросли не существенно - примерно на 10%.ю но из-за того что выросло предложение, вырос и спрос на качество жилья.
"По аренде появилась еще такая тенденция: многие граждане Украины, ДНР и ЛНР снимают жилье временно, на 2-4 месяца, потому что они потом транзитом через Ростов переезжают в соседние страны, в Грузию очень большой отток пошел. К тому же в Грузии и цены на жилье существенно ниже. Также большой спрос на аренду связан с тем, что не каждый сейчас может позволить себе ипотеку. В итоге сейчас ипотека существует за счёт тех, кому она необходима по каким-то жизненным обстоятельствам", - сказал он.
По данным эксперта, рост спроса на аренду жилья в летний период характерен из-за транзитных туристов. Кроме того, много начинающих бизнесменов, в том числе самозанятые, стали снимать помещения, что также спровоцировало спрос на коммерческую аренду.
Специалист по недвижимости АН "Женева" Елена Гениевская также подтвердила готовность граждан ЛНР и ДНР приобретать жилье в Ростове за "наличку", тем самым увеличивая ее оборот на рынке, но при этом далеко не все потенциальные сделки становятся реальными.
"В результате прибытия граждан ЛНР и ДНР на территорию региона значительно вырос спрос на аренду всех типов жилья. Также от них есть запросы на покупку за наличный расчет, но в реальные сделки переходят единицы", - отметила Гениевская.
Юрист АН "Согласие-Юг" Анастасия Савченко, в свою очередь, пояснила, что, хотя граждане ЛНР и ДНР приобретают жилье в Ростовской области, это не оказало сильного влияния на ситуацию на рынке недвижимости региона.
"В основном они приобретают квартиры более низкой ценовой категории - это коммуналки, гостинки, однокомнатные квартиры. За редким исключением они покупают что-то дороже 3 млн рублей", - сказала Савченко.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" сообщил, что миграционные потоки из Украины, ДНР и ЛНР не внесли особых изменений на рынок продажи жилья в регионе.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON добавил, что влияние на рынок недвижимости в Ростове-на-Дону за счет приезда в регион граждан ДНР и ЛНР может произойти в более долгосрочной перспективе, в течение 1-3 лет, когда большинство беженцев примут для себя решения о дальнейшем месте жительства.
ИНВЕСТОР, НЕ ЖМИ НА ТОРМОЗА
Генеральный директор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" Алексей Саймон считает, что сегодня все еще выгодно вкладывать средства в жилье.
"Особенно грамотно вкладывать средства в ликвидные, развивающиеся районы, у которых хорошая перспектива. Но тут требуются знания того, как развивается город. В связи с этим можно заметить тенденцию у застройщиков: они стали гораздо больше строить в центре города, чем раньше, а не в спальных районах", - сказал Саймон.
По его словам, практически исчезли инвесторы с регионального рынка недвижимости. При этом если раньше наблюдалось большое количество вкладов в банковские счета, была хорошая процентная ставка под 20%, то сейчас многие переориентировались на недвижимость для сбережения средств.
Помимо этого, есть и другая тенденция - хоумстейджинг. По мнению эксперта, она станет спасительной для инвесторов в текущей ситуации на рынке недвижимости.
"Есть еще такая тенденция, как хоумстейджинг, она сейчас активно развивается. Это когда старое жилье покупают, делают ремонт и продают. Некоторые инвесторы переключились сейчас на это", - заявил он.
Эксперт "Дон-МТ-недвижимость", отметил, что сейчас многие инструменты для инвестиций (фондовые рынки, валюта) показали себя значительно хуже по сравнению с недвижимостью, а потому в нее выгодно инвестировать.
