Общий спад российской экономики в первую очередь "ударил" по девелоперам: многие строительные компании "заморозили" начатые проекты и отказались от реализации новых. По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, только в сфере коммерческой недвижимости Краснодара застройщики остановили строительство 500 тыс. кв. метров площадей. Пострадали и застройщики жилья: приостановка ипотечного кредитования, повышение стоимости инвестиций заставили многих из них серьезно сдвинуть сроки строительства, а то и вовсе приостановить стройку. Одним из немногих, кто смог вовремя выполнить свои обязательства перед дольщиками, оказалось ОАО "Кубанское речное пароходство". 31 марта, как и планировалось, в компании подписан акт приема первой очереди жилого комплекса "Адмирал". Мы попросили генерального директора пароходства Александра Давиденко рассказать о том, какие ресурсы пришлось привлечь компании, чтобы в срок выполнить взятые на себя обязательства.
- Александр Васильевич, в условиях мирового финансового кризиса, затрудненного доступа к кредитам и снижения потребительского спроса многие девелоперы заморозили свои проекты либо вообще отказались от них. Как вам удается вписываться в график и не останавливать стройку?
- Прежде всего, я хотел бы пояснить, что "Кубанское речное пароходство" - в первую очередь не девелоперская, а судоходная компания. По сути, это старейшее предприятие Краснодарского края. В 2009 году нам исполняется 148 лет, и 150 лет с момента начала судоходной деятельности на реке Кубань. Как и прежде, мы остаемся основным перевозчиком грузов речными судами и судами "река-море" плавания в Краснодарском крае. С 2002 года Кубанское пароходство наряду с ОАО "Волго-Донское пароходство" и ОАО "Донречфлот" входят в группу компаний "Азово-Донское пароходство" (АДП). Группе принадлежит более 200 единиц флота различного назначения. В составе "АДП" Кубанское пароходство не прекращает свою профильную деятельность: мы все так же занимаемся добычей и реализацией песка, морскими и речными перевозками. Но несколько лет назад компания заявила о себе еще и как перспективный девелопер, подписав в 2003 году договор с администрацией г. Краснодара, а затем на инвестиционном форуме "Сочи-2007" - соглашение со Сбербанком России и администрацией г. Краснодара о реализации сразу нескольких крупных проектов на общую сумму 4,8 млрд рублей.
На эти средства уже сейчас строится жилой комплекс "Адмирал" в самом центре Краснодара, ведется проектирование современного бизнес-центра "River House". Идет подготовка к строительству перевалочного комплекса в порту Темрюк. За 2,5 года мы инвестировали в проекты порядка 1,1 млрд рублей. Причем 300 млн рублей из них - это собственные средства предприятия. В общей сложности за 5 лет мы намерены вложить в девелоперские проекты порядка $150 млн. Конечно, кризис внес свои коррективы. Но то, что было задумано, мы реализуем в соответствии с намеченными планами и не намерены от них отступать.
- Очень интересно, как пароходство трансформировалось в девелоперскую компанию?
- Как одному из старейших и градообразующих предприятий Краснодара, пароходству принадлежит несколько достаточно крупных земельных участков в самом центре города.
В рамках программы реконструкции центральной части г. Краснодара и с целью выноса из центра города промышленного предприятия родилась идея возвести на самом берегу Затона, на месте краснодарского судоремонтного завода, жилой комплекс с говорящим названием "Адмирал".
"Адмирал" - это новый жилой массив, который будет состоять из девяти 17-22-этажных блок-секций. Всего в комплексе разместится порядка 1200 квартир общей площадью около 100 тыс. кв. м. Здания спроектированы таким образом, чтобы в нижних этажах комплекса смогла разместиться вся необходимая бытовая инфраструктура: магазины, салоны красоты, аптеки. Предусмотрена даже отдельная офисная часть и торговая галерея. Полностью решен вопрос с парковочными местами, которые будут в подземном исполнении. Внутренняя территория будет полноценно использована для отдыха жильцов. Мы также взяли на себя и ряд социальных обязательств: например, построили теплотрассу транзитной мощностью в три раза больше потребностей микрорайона пароходства, то есть обеспечили на перспективу теплом практически все строящиеся по ул. Кубанской Набережной объекты. В ее строительство вложено около 150 млн рублей. Строятся собственные линии энергоснабжения, будет построена благоустроенная набережная.
- Кризис в первую очередь коснулся тех компаний, которые использовали привлеченные средства, ведь стоимость заемных денег растет. Вы не испытываете проблем с финансированием проектов? Какие у ваших покупателей есть гарантии, что жилье будет вовремя сдано?
- Сейчас мы ведем строительство в полном соответствии с заявленными планами и графиками и четко соблюдаем условия кредитного договора. Подчеркну, что пароходство зарекомендовало себя как стабильный заемщик - а это немаловажно в сложившихся рыночных условиях. Поэтому Сбербанк подтвердил достигнутые ранее договоренности и будет дальше финансировать наши проекты.
Кроме того, наше сотрудничество со Сбербанком создало дополнительные преимущества приобретателям жилья. Мы отработали специальную схему кредитования - а именно резервирование квартир за покупателем. При использовании этой схемы деньги находятся на счете покупателя в Сбербанке, а не идут застройщику. А Сбербанк, в свою очередь, уже кредитует нас. Такая схема полностью исключает риск нецелевого использования денег. Надо отметить, что этот порядок расчетов привлек не только краснодарцев, но и жителей других российских регионов, которые купили квартиры в наших домах.
Мы сдаем сразу 14,4 тыс. кв. м жилья. К слову, большая часть квартир на этом объекте уже проданы, а после официальной сдачи, думаю, продажи ускорятся. Строительство второй очереди комплекса - а это еще два 22-этажных дома - идет полным ходом: уже готов каркас зданий. Думаю, что до конца этого года мы и этот объект сдадим - а это еще 25 тыс. кв. м жилья.
- Многие девелоперы в условиях кризиса готовы сбрасывать жилье на рынок по демпинговым ценам, лишь бы получить хоть какой-то доход и привлечь клиентов. А ваша компания готова делать скидки?
- Очень надеюсь, что люди понимают, что застройщики делают скидки на стадии строительства не от хорошей жизни, и вряд ли это "дешевое" жилье вообще будет когда-нибудь достроено. Посудите сами: сдающиеся сейчас объекты строились в 2007-2008 годах. То есть в период самых высоких цен на материальные ресурсы и рабочую силу. Кредиты, как полученные ранее, так и оформляемые сегодня, только дорожают. Резко возросли, на 12-25%, энергоносители и плата за землю. То есть получается, что себестоимость строительства только растет. О каких скидках на жилье в такой ситуации может идти речь? Еще раз повторюсь, что те застройщики, которые готовы раздавать покупателям бонусы, по всей видимости, очень остро нуждаются в деньгах на текущий момент и не представляют, как и на что они будут достраивать свои дома завтра….Мы полностью отдаем себе отчет о ситуации на рынке, видим замедление продаж, но отдавать жилье ниже его себестоимости считаем экономическим самоубийством. Кроме того, у каждого проекта своя ситуация. Для того чтобы это понимать, надо пройти весь путь - от землеотвода и согласований проекта до сдачи дома в эксплуатацию и продажи квартиры покупателю, или регистрации договора долевого участия по закону № 214 ФЗ. К сожалению, большинство рассуждающих о необходимости снижения цены этого не знают. Я не говорю о московских ценах. Это отдельный вопрос.
- Насколько нам известно, в ваших планах - построить рядом с новым жилым массивом и современный бизнес-комплекс?
- Да, такие планы есть. Разработан проект бизнес-центра "River House". Деловой комплекс будет состоять как бы из двух частей: современного офисного центра и гостиничного комплекса. Обе части здания будут соединены стилобатой на уровне второго этажа, которая одновременно будет пешеходным переходом через улицу Кубанская Набережная и спуском на набережную реки Кубань. Общая площадь офисных помещений составит 23 тыс. кв. метров, гостиницы - 12 тыс. кв. метров. В нижние этажи здания будет встроен речной вокзал. Мы готовы приступить к строительству бизнес-центра, но сейчас работы приостановлены в связи с проектированием пешеходного бульвара в этой части города. Пока власти не определились с концептуальным решением развития данной зоны.
Хочу отметить, что у нас есть и дальнейшие наработки по развитию девелоперских проектов. Пароходство владеет еще одним довольно крупным участком земли в Краснодаре, в районе улицы Вишняковой, на берегу Кубани. Там уже стоят жилые дома, построенные пароходством ранее. И мы планируем застроить новым жильем и этот участок.
- Вы упомянули о том, что пароходство не собирается отказываться от своей профильной деятельности - грузоперевозок. А эту сферу вы намерены как-то развивать и модернизировать?
- Да, конечно. Сегодня грузоперевозки - одна из наиболее динамично развивающихся отраслей экономики. Но понятно, что используя устаревший флот, высокой эффективности добиться будет сложно. Поэтому вместе с ГК "Азово-Донское пароходство" мы разработали программу по обновлению флота. Эта программа двухступенчатая. Она предполагает, с одной стороны, оптимизацию флота и уменьшение количества кораблей, с другой - увеличение их суммарного дедвейта. На первом этапе планируется продать часть устаревших теплоходов тоннажем до 3 тыс. тонн и построить взамен 10 новых судов дедвейтом 6-7 тыс. тонн. Старые суда водоизмещением 4-5 тыс. тонн отремонтируются, пройдет их реновация. Таким образом, общая численность судов класса "река-море" будет уменьшена до 30 единиц, но общий дедвейт увеличится. Совокупная стоимость программы составит $140-150 млн. При этом 20% средств на строительство и ремонт группа вложит из своих ресурсов, остальные деньги будут привлекаться в кредит. Программа вполне реальная, и уже есть результаты: первое судно "Танаис" уже построено и спущено на воду. Второе строится. Естественно, кризис вынудил несколько скорректировать программу. Скорее всего, сроки сдвинутся. Но программа будет реализована в любом случае.
- К слову о кризисе: как пароходство завершило непростой для многих компаний 2008 год? И каковы планы на 2009 год?
- Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке в конце прошлого года, пароходство все же сработало с прибылью. В 2008 году по сравнению с 2007 годом чистая прибыль пароходства выросла более чем в 2,5 раза -94,1 млн рублей. Правда, основная часть ее получена за счет реструктуризации и реализации низкорентабельных активов, в т.ч. Темрюкского судоремонтного завода. Убытков от основной деятельности нет, но значительная часть прибыли, полученной за первые 9 месяцев, была утрачена в 4-м квартале в результате резкого снижения объемов продаж.
- У пароходства есть и другие активы в Темрюкском районе: а именно площадка для постройки перегрузочного терминала. Как движется этот проект?
- Проект движется, хотя не так быстро, как этого хотелось бы. Причина, как всегда, в нашей российской забюрократизированности. Сегодня проект находится в Москве, в Госэкпертизе. Он получил статус одобренного краевой администрацией, земельный участок оформлен в аренду на 49 лет. Но пока я не могу даже сказать, когда мы сможем наконец приступить к строительству. Пока проект рассматривается в одной инстанции - меняются условия в другой, а то и вовсе устанавливаются новые правила. Это звучит и смешно, и грустно - но в некоторые инстанции мы пошли уже по третьему кругу.
Между прочим, когда мы только начинали разрабатывать проект перегрузочного комплекса, морская перевалка грузов была одним из самых перспективных направлений экономики. И одним из самых востребованных не только в нашем регионе, но и в России. Наш терминал универсальный, он рассчитан на ежегодную перевалку до 2 млн тонн грузов. Мы планируем организовать там перевалку зерна и генеральных грузов, построить склады для сыпучих материалов. Портовые мощности и сейчас очень востребованы. Но из-за бюрократических несуразиц мы до сих пор не можем построить то, что действительно могло бы эффективно работать на экономику целого региона.
Очень хочется надеяться, что в этом году нам удастся завершить прохождение госэкспертизы и начать подготовительные работы для строительства. Общий срок строительства должен составить примерно 2 года, финансирование - около $45 млн. На данный момент проведена большая подготовительная работа, вложены немалые средства, и отказываться от него не собираемся даже в условиях кризиса.
РСТ призвал отельеров Крыма идти навстречу туристам и бесплатно продлевать проживание