Ростов-на-Дону. 12 октября. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Ведущие застройщики на территории Крымского полуострова ожидают существенного падения продаж и пересматривают свои планы по проектированию новых объектов с учетом смещения спроса в эконом-сегмент. В то же время резкого снижения цен по итогам года не будет, говорят девелоперы. Однако прогнозировать динамику даже на обозримую перспективу никто не берется - слишком непредсказуемы факторы неэкономического характера, сыгравшие на рынке недвижимости ключевую роль в 2022 году.
ПРОДАЖИ ПАДАЮТ В РАЗЫ
Исполнительный директор ООО "СЗ "Столичная коммерческая группа" Тимур Власенко называет снижение доходов главной причиной длительного падения спроса. "Ввиду падения реальных доходов населения и сохранения негативного политического фона спрос будет восстанавливаться медленными темпами. По нашим оценкам, число сделок по итогам года упадет на 30% относительно 2021 года", - сообщил он "Интерфаксу".
В компании "Гринвуд" более оптимистично оценивают снижение спроса. "В среднем спрос на недвижимость в 2022 году по сравнению с 2021-м падает на 20%. Учитывая сложившиеся экономические и геополитические факторы, это слабая реакция рынка и её можно назвать даже позитивной", - заявил агентству директор по маркетингу и продажам компании Артур Дубровский.
По его словам, основной спад пришелся на апрель-май, когда условия ипотечного кредитования были непривлекательны для клиентов. "Никакой критической просадки не наблюдается. Сейчас уровень привлекательности кредитов вышел на прежние позиции, а по некоторым условиям ипотека с господдержкой стала даже выгоднее, чем в том же 2021 году, который для многих застройщиков считается эталонным", - отметил Дубровский.
В Группе компаний "Монолит", которая реализует крупнейший девелоперский проект на территории Симферополя, говорят, что с началом спецоперации на Украине спрос начал резко сокращаться, хотя в первые месяцы сохранялась инерция благодаря сделкам начала года и одобренным ипотечным заявкам. "Март и апрель все еще давали некие надежды на восстановление, а в мае-июне наступил пик падения, его уровень достиг 60% от аналогичных периодов 2021 года", - сообщил "Интерфаксу" замдиректора по маркетингу ГК "Монолит" Михаил Баденко.
Включение механизмов поддержки ипотечных продуктов и снижение ставки помогли восстановлению объема продаж недвижимости в Крыму, считает Баденко, но позитивная динамика продержалась недолго. "После объявления частичной мобилизации спрос и, разумеется, продажи упали на 90% от аналогичных периодов прошлого года", - констатировал он.
Группа компаний "ИнтерСтрой", работающая не только в Крыму, но и в Севастополе, также фиксирует резкое падение продаж к концу 2021 года. "В целом прогнозируем, что продажи по итогам года упадут на 70%. Наблюдается резкое снижение продаж, рынок недвижимости переживает стагнацию. Причём это связано, в том числе, с сезонностью - в сентябре-октябре подобная динамика существует из года в год", - сообщил агентству генеральный директор ООО "ИнтерСтрой" Олег Леухин.
ЦЕНЫ ВЫШЛИ НА ПЛАТО
Предпосылок к существенному снижению цен на рынке первичной недвижимости ни один из опрошенных застройщиков не ожидает, равно как и их роста. В ГК "ИнтерСтрой" ожидают сохранения текущего уровня (для Крыма застройщик приводит среднюю цену в 130,6 тыс. рублей за кв. м, в Севастополе - 162,6 тыс. рублей) и осторожно допускают небольшое снижение, однако уже сейчас цены на квартиры по некоторым проектам приблизились к уровню безубыточности. Умеренное падение цен - до 5% с нынешних 114 тыс. рублей за кв. м - прогнозируют и в "Столичной коммерческой группе", но лишь к концу 2023 года и при условии расширения предложения за счет выхода новых проектов.
В ГК "Монолит" уверены, что цены останутся на существующем уровне (девелопер приводит среднюю цену 125-130 тыс. рублей за кв. м для самых популярных однокомнатных квартир). "Не цена сейчас является главным критерием в принятии решения о покупке квартиры. Покупателем сейчас руководит неуверенность в будущем, горизонт планирования сократился до нескольких дней. Предпосылок для роста нет, поскольку именно спрос определяет возможности для роста", - считает Михаил Баденко.
С осторожностью говорят о росте цен на 2-5% только в компании "Гринвуд", но и среднюю цену на жилье в новостройках называют самую низкую среди опрошенных - 112 тыс. руб. за кв. м. Причиной вероятного подорожания здесь называют совсем не растущий спрос. "Цены на первичную недвижимость до конца года будут стабильны, и рост может быть обусловлен только инфляцией и ростом себестоимости", - сказал Артур Дубровский.
Создавшаяся на рынке ситуация вынуждает всех застройщиков пересматривать как минимум планы продаж, при этом корректировка производственных планов зависит от ранее выбранной стратегии.
"Производственные планы компании уже скорректированы, ряд объектов, которые планировались к выводу в продажу в 2022 году, сейчас поставлены на паузу. В проектировании мы также сконцентрировались на создании продуктов класса "эконом", чтобы обеспечить предложение в будущем при текущих потребительских предпочтениях", - сообщил замдиректора по маркетингу ГК "Монолит" Баденко.
Между тем, "Гринвуд" не собирается ничего менять и видит опасность в снижении объемов ввода жилья в эксплуатацию. "Мы не изменяли производственные планы и по всем строящимся объектам даже опережаем сроки. Ряд застройщиков может сократить количество новых проектов, но это скорее негативно отразится на рынке недвижимости, так как увеличит и так существующий дефицит, - говорит директор по маркетингу и продажам "Гринвуд" Артур Дубровский. - Если застройщики перестанут строить в нужном объёме, то это приведёт к дальнейшему повышению цен".
ИПОТЕКА И ГОСПОДДЕРЖКА ВО СПАСЕНИЕ
Единого понимания в вопросе перспектив стабилизации рынка у его крымских участников нет. "Нет никакой возможности спрогнозировать поведение рынка в текущих условиях. Слишком много неизвестных, слишком много сценариев развития событий. На динамику может повлиять только изменение политической ситуации", - говорят в ГК "Интерстрой". А в "Гринвуде" называют ситуацию "уже стабильной".
В ГК "Монолит" философски считают, что "ситуация неизбежно стабилизируется", и выделяют основную проблему для крымских застройщиков - взаимоотношения с банками. "Все без исключения застройщики Крыма и не только испытывают объективные трудности из-за договорных обязательств перед банками в связи с необходимостью наполнять эскроу-счета без всяких отсрочек. Перспектива стагнации отрасли строительства в Крыму существует, в первую очередь, из-за требований банка по наполнению эскроу-счетов. Стабилизировать ситуацию может изменение политики в банковской сфере и, конечно, окончание мобилизационных мероприятий и успешное завершение СВО", - отметил Михаил Баденко.
Наиболее действенной возможной мерой поддержки все застройщики считают стимулирование спроса, а самым доступным механизмом - дешевую ипотеку, в том числе по программам господдержки.
"Ключевая мера - это поддержка граждан в их потребности приобретать недвижимость и улучшать жилищные условия. С этим хорошо справляются программы господдержки. Расширение данных программ и увеличение их финансирования напрямую воздействует на результативность всей строительной отрасли", - считает директор по маркетингу и продажам "Гринвуд" Дубровский.
Согласны с этим мнением и в ГК "ИнтерСтрой", но допускают и альтернативный подход со стороны правительства: "Более дешевая ипотека и гарантированный спрос - этого в принципе достаточно для создания долгосрочного устойчивого тренда на повышение продаж. Возможно, одной из мер по созданию долгосрочного спроса могло бы стать замещение части коммерческого спроса государственным".
