Екатеринбург. 14 сентября. ИНТЕРФАКС-УРАЛ - Эксперты с конца августа наблюдают ажиотажный спрос на рынке недвижимости в Уральском федеральном округе, но считают, что он не продлится долго. Скорость и степень охлаждения рынка будет зависеть от решения Банка России по ключевой ставке.
"Бабье лето" на рынке недвижимости и возможные "заморозки"
Как отмечает ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов, спрос на недвижимость начал расти еще этой весной на фоне сообщений о возможном росте ключевой ставки. Руководитель группы в агентстве недвижимости "Самолет плюс" Заира Магомедгаджиева (г.Новый Уренгой) согласна с мнением коллеги, что летний сезон 2023 года на рынке недвижимости был более активный, чем в 2022 году.
"Кульминация произошла после августовского внепланового заседания Центробанка (Банк России 15 августа повысил ключевую ставку на 350 базисных пунктов, до 12% годовых - ИФ) , многие из тех, кто откладывал покупку недвижимости, стали подавать заявки на ипотеку, чтобы успеть купить квартиру по старым ставкам, до их коррекции банками", - пояснил Иванов.
Желание побыстрее заключить сделку сейчас, по словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (г.Екатеринбург) Михаила Хорькова, также подстегивают опасения покупателей в том, что условия по льготным ипотечным программам изменятся. Подтверждают это и данные банков. Так, по данным пресс-службы Сбербанка, на Урале количество ипотечных кредитов в августе по сравнению с предыдущим месяцем выросло на треть. Доля льготных ипотечных программ в общем количестве в июле составляла 42%, а в августе - уже 50%.
"Такая спешка - рынок, который базируется на эмоциях, на страхах - он позволяет достичь высоких показателей на коротком промежутке времени. Далее следует откат. И, в общем-то, здесь мы увидим достаточно высокие продажи, а в октябре уже, возможно, будет какое-то охлаждение. А там будем смотреть на решение Центробанка", - отметил Хорьков.
Иванов считает, что в ближайшей перспективе спрос могут поддержать покупатели, которые решатся купить жилье по высоким ставкам, чтобы в дальнейшем рефинансировать кредит по более выгодным условиям. Также "толкать" продажи будут граждане, которые покупают жилье за наличные средства.
Но, в целом, эксперты ожидают, что рынок "возьмет паузу" на несколько месяцев, при этом многое будет зависеть от дальнейшего решение Центробанка по ключевой ставке.
Цены увеличиваются, требования уменьшаются
Как ранее сообщала пресс-служба полномочного представителя президента РФ в УрФО, только за первое полугодие текущего года объемы ввода жилья в округе выросли на 7%. По словам экспертов, снижения предложения пока нет ни в одном регионе, при этом в некоторых субъектах оно достаточно высокое. Например, по данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге - крупнейшем городе на Урале, число нереализованных квартир в новостройках превысило 50 тыс. штук - это рекордный показатель. При этом три тысячи их них располагаются в уже построенных домах.
Председатель Региональной гильдии риелторов "Южный "Урал" (г.Челябинск) Наталья Шатрукова отмечает, что на фоне ажиотажа последних недель застройщики начали поднимать цены, некоторые сделали это даже несколько раз. В агентстве "БК Недвижимость" в Кургане также отмечают, что цены на квартиры растут и продолжат расти в ближайшей перспективе.
При этом на фоне постепенного роста цен покупатели продолжают оставаться скромными в своих запросах, что хорошо видно на примере Челябинской области.
"Сохраняется более высокий спрос на квартиры небольшой площади, на первом месте по объему продаж идут студии. Есть одна закономерность: если застройщики начали запускать проекты, где превалируют студии, значит, доходы населения падают, зарплаты не успевают за инфляцией, одним словом, очередной экономический кризис", - поясняет Шатрукова.
Любопытно, что по данным сервиса Домклик, Челябинск в конце лета возглавил рейтинг городов-миллионников с самой низкой стоимостью жилья. На первичном рынке цена квадратного метра там составила 84,5 тыс. рублей, на вторичном - 75,2 тыс. рублей.
Баланс поддерживает закон спроса и предложения
По оценкам агентства недвижимости "ЦИАН", в январе-июле (данные за август сервис еще не проанализировал) в Уральском федеральном округе было продано более 40 тыс. квартир в строящихся домах, это на 29% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. В лидерах по числу сделок - Свердловская и Тюменская области. Несмотря на это, уточняет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов, в первом полугодии спрос увеличивался не только на новое жилье.
"В первой половине 2023 года шло восстановление как на "первичке", так и на "вторичке", причем, быстрее - именно в сегменте готового жилья. Здесь прошло много сделок, отложенных с прошлого года (когда на фоне нулевой ипотеки в новостройках вторичное жилье пользовалось меньшим спросом), а разница в условиях ипотечного кредитования была не так велика", - отмечает Попов.
После поднятия ключевой ставки спрос на жилье вторичном рынке начал снижаться. Руководитель агентства недвижимости "Регион недвижимости" (г.Новый Уренгой) Виктория Александрова отмечает, что ставки по ипотеке на такую недвижимость сейчас близки к заградительным, по ее словам, заявок на займы на вторичном рынке почти нет. Между тем Шатрукова говорит, что следующее повышение ставок может стать уже фатальным.
"Если ключевая ставка продолжит рост, падение спроса (на рынке недвижимости - ИФ) к концу года может составить до 40% к числу выданных ипотек летом и в сентябре. На первичном рынке эта ситуация не сразу отразится, так как государство очень хорошо стимулирует и поддерживает рынок новостроек. Но перекос на вторичном рынке рано или поздно приведет к тому, что люди не смогут продать свою квартиру и купить новостройку. В конечном итоге мы и на "первичке" завалимся", - отмечает она.
Шатрукова считает, что поддержать рынок могли бы льготные государственные программы на покупку вторичного жилья, например, помощь молодым семьям с первоначальным взносом или введение пониженных процентов после рождения ребенка.
При этом в Курганской области отмечают, что доля продаж на первичном рынке после повышении ставки снизилась незначительно, отмечают в "БК Недвижимость", там предполагают, что тенденция сохранится. Хорьков полного краха рынка вторичной недвижимости не ожидает, оговариваясь, что пока на рынке жилья "слишком много неизвестных", чтобы делать конкретные выводы. При этом в Екатеринбурге спрос и цены на вторичное жилье поддерживает небольшое количество квартир на вторичном рынке, выставленных на продажу. Низкий объем предложения Иванов фиксирует и в Тюменской области, количество предложений, по его подсчетам, сократилось почти на 22%.
Хорьков добавляет, что те, кто отложил продажу квартиры на фоне неопределенности, могут принять решение о сделке к концу года.
"Если семье надо, допустим, разъезжаться, она выставляет квартиру на продажу. Если человек получил в наследство квартиру, он какое-то время не знает, что с ней делать, но рано или поздно он приходит к мысли, что ее надо продавать. Невозможно откладывать решение о продажие бесконечно. Можно долго жить в условиях компромиссных, не принимать решение об улучшении жилищных условий, но все равно на рынке есть категории продавцов и покупателей, которым надо решать вопрос в какие-то разумные временные рамки. И они все равно будут выходить на рынок, динамика оборачиваемости рынка может быть ниже, но это все равно приведет к каким-то осязаемым изменениям", - поясняет Хорьков.
