Благодаря строительству объектов к Универсиаде, которая пройдет в Екатеринбурге в 2023 году, "Синара-Девелопмент" (дивизиональный холдинг Группы Синара) стала одним из крупнейших генподрядчиков в Свердловской области. Общая сумма контрактов составит более 38 млрд рублей. О том, почему компания видит перспективы в этом направлении, как рост цен на стройматериалы отразится на строительстве объектов к Всемирным студенческим играм и каким будет третий проект комплексного развития территорий, в интервью "Интерфаксу" рассказал гендиректор компании Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, в июле "Синара-Девелопмент" заложила "первый камень" в строительство нового района "Новокольцовский", расположенного на юго-востоке Екатеринбурга. Там уже находится конгресс-центр "Экспо", там же разместятся объекты Универсиады-2023, которые также строите вы. Это место для проекта комплексного развития территории было выбрано осознанно?
- "Новокольцовский" - не первый в Екатеринбурге проект комплексного развития территорий, но, на наш взгляд, он значительно отличается от предыдущих. На более чем 600 га появится не только жилье. Уже сейчас там достаточно высокая деловая активность. Этому способствует проведение знаковых выставочных проектов - "Иннопром" и форум 100+ TechnoBuild и других, а также мероприятия различного формата в конгресс-центре. В районе запроектировано размещение производственно-логистического кластера, в который войдут экологически чистые производства. Сегодня на территории действует производство продуктов питания и есть резидент, проектирующий цех по сборке электротехнического оборудования. А также здесь появится кампус Уральского федерального университета (УрФУ), так называемый "Кампус 3.0". В нем сольются три стихии - образование, наука и бизнес. Это будет этакое "Сколково", но в Екатеринбурге. Объекты Универсиады, которые сегодня строятся на территории "Новокольцовского", мы, естественно, делаем с прицелом на наследие для жителей района и студентов УрФУ.
Что касается жилой недвижимости, то в первой очереди мы планируем ввести 32 тыс. кв. м жилья. Сейчас получаем заключение государственной экспертизы и до конца текущего года планируем выйти на стройплощадку. Первые жители должны въехать в новые дома в 2023 году - в год юбилея Екатеринбурга и проведения Универсиады.
- Улучшить транспортную доступность этого района планировалось, в том числе, и за счет скоростной трамвайной ветки. Как идет работа в этом направлении?
- В администрации города уже более полугода существует рабочая группа, которая занимается этим вопросом. Идут бурные дискуссии, что это будет - низкопольный трамвай или электричка. И у того варианта, и у другого есть свои плюсы и минусы. В любом случае трассировка сильно не поменяется, на сегодняшний день она уже выбрана.
В принципе, "Новокольцовский" выгодно отличает транспортная доступность. Уже сейчас район обеспечен тремя независимыми автомобильными въездами, чем не мог похвастаться ни один проект комплексного развития территорий, да и сейчас не может.
- Во время форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге в этом году "Синара-Девелопмент" договорилась с ДОМ.РФ об использовании инфраструктурных облигаций при строительстве жилого района "Новокольцовский". На что конкретно пойдут средства?
- Инфраструктурные облигации - отдушина для проектов комплексного развития территорий. Когда ты заходишь на территорию, то инфраструктуру строишь сразу для всего пятна застройки - не поведешь же газовые трубы, электричество, дороги только к одному-двум домам. Поэтому на начальном этапе крупного проекта требуются большие инвестиции. Если "нагрузить" все эти затраты на первый дом, то он получается убыточным. Банки - довольно формальные структуры. Когда объясняешь, что это делается на 20-30 домов на 10 лет вперед, то они говорят: "Хорошо, тогда принеси мне разрешение на строительство всех этих домов, со мной соглашение подпиши, что ты точно их будешь возводить". Понятно, что на старте долгосрочных проектов это нереальная задача. Решить эту проблему позволит институт инфраструктурного финансирования.
На мой взгляд, 1,9 млрд рублей для "Новокольцовского" под 3% годовых - это шикарные условия. Эти деньги пойдут на создание магистральных подводящих сетей, магистральной инфраструктуры для всего района.
- Зачем тогда застройщики включаются в проекты по комплексному развитию территорий, если это так ресурсозатратно?
- Во-первых, это интересно: ты создаешь все-таки не жилой комплекс на сложившейся территории, а новый район в городе. Но это не "бизнесовый" довод, конечно. Если говорить о бизнесе, то комплексное развитие территорий - "игра вдолгую", такие проекты рассчитаны на 5 лет и больше. Квадратные метры, которые сегодня декларируются в майских указах президента, будет давать комплексное освоение территорий. Впрочем, не стоит сбрасывать со счетов и внутриквартальную застройку, ни один из городов-миллионников не сможет от нее отказаться.
Что касается "Новокольцовского", то там планируется застроить жильем более 100 га земли, такую площадь можно осваивать только комплексно, планируя, где будут детские сады, школы, какие торговые помещения нужны и так далее.
- А общий объем финансирования "Новокольцовского" уже понятен?
- В моменте в проект вложено больше 60 млрд рублей, то есть цифра приближается к $1 млрд. Сюда входят и государственные, и частные инвестиции. Это хороший пример государственно-частного партнерства. По нашим оценкам, к 2023 году в "Новокольцовский" будет вложено около 120 млрд рублей - вежливо говоря, это гигантский объем инвестиций, которые "прокачают" эту территорию и сделают Екатеринбург в целом более инвестиционно привлекательным городом.
- В этом году серьезно подскочили цены на стройматериалы. Многие подрядчики не смогли уложиться в лимиты по госконтрактам. Могут ли быть пересмотрены возможные затраты на объекты Универсиады?
- Там есть жесткое ограничение. Постановление правительства о пересмотре цен на госконтракты касается в первую очередь ситуаций, когда заказчик - структура федерального уровня. Когда мы говорим об объектах Универсиады, то речь идет о бюджете Свердловской области, его лимиты ограничены. Позднее за счет федеральных средств произойдет компенсация затрат, но строить надо сейчас. В самом начале этой истории с ростом цен мы честно все обсудили с нашими партнерами из Управления капитального строительства и правительства Свердловской области. Было произнесено: "Ребята, давайте что-то решать с проектными решениями, думать над работой с себестоимостью, но конечная цена не поменяется". Мы строим по открытой смете на сегодняшний день, но у нас есть верхняя граница, которую нельзя перешагивать. Оптимизация - это постоянная работа с проектной и рабочей документацией, сметами, импортозамещением, в частности, при помощи уральских производителей. Процесс оптимизации не закончится в этом году и, наверное, продолжится до конца строительства.
- По поводу жилищного строительства: какие видите перспективы на фоне сложившейся ситуации со стройматериалами?
- Увеличение стоимости стройматериалов сегодня влияет на себестоимость квадратного метра, прямые затраты на строительство жилья выросли на 20-30%. Цены на недвижимость после введения льготной ипотеки действительно выросли, что уж тут скромничать, но не так сильно. Проектные решения приходится пересматривать, но этот процесс ограничивается готовностью объекта, проектной декларацией - необходимо выполнить обещания, которые давались дольщикам. Здесь речь идет скорее не о сокращении себестоимости, а о снижении заработка самих застройщиков. Волатильность цен на жилье и стройматериалы достаточно высокая, пока девелоперы проигрывают производителям стройматериалов по маржинальности.
К слову, нельзя перекладывать рост цен на жилье полностью на удорожание стройматериалов. Мы как-то очень быстро забыли о переходе на эскроу-счета. Совершенно очевидно было, что это приведет к росту стоимости квадратного метра. Сильнее всего от этого пострадали компании в малых городах, где застройщики либо уходят с рынка, либо пробуют свои силы в крупных городах, где маржа позволяет им существовать и работать.
- Благодаря строительству объектов Универсиады вы стали одним из крупнейших генподрядчиков в Свердловской области. Почему "Синару-Девелопмент" интересуют государственные заказы?
- Если ты хочешь играть по-крупному, то не можешь игнорировать крупные инфраструктурные проекты. Все началось с реконструкции центрального стадиона, потом был курорт "Архыз", строительство выставочного центра "Екатеринбург-Экспо", еще одна реконструкция стадиона, но уже к чемпионату мира по футболу. Мало кто на рынке умеет работать с государственными деньгами, многие просто боятся к ним прикасаться. Без ложной скромности могу сказать, что мы научились вести диалог с властью, правоохранительными и контролирующими органами как с заказчиками объектов. Эта компетенция сегодня востребована, и неправильно ее не тиражировать.
- Почему ваши коллеги-застройщики не так активны в этом направлении, на ваш взгляд?
- Я ответственно заявлю: в Екатеринбурге на пальцах одной руки можно пересчитать организации в сфере строительства, которые можно считать генподрядными. Все это связано и с закручиванием гаек по 44-ФЗ, высокой ответственностью, ужесточением контроля со стороны органов. Сегодня мы теряем рынок генподряда. Когда мы говорим о проектах, направленных на увеличение инвестиционной привлекательности региона, то в половине случаев они связаны со строительством. Нам некем строить на сегодняшний день. Возникло даже такое понятие, как "презумпция виновности подрядчика", речь о прибыли при строительстве инфраструктурных объектов вообще не идет. Как говорил Михаил Михайлович Жванецкий, "может быть что-то в консерватории подправить?" В нашем случае, может быть, нужно что-то в правоприменительной практике изменить?
Впрочем, ситуация последнего времени внушает осторожный оптимизм: в этой области началась работа. Мы связываем большие надежды с федеральными руководителями сферы строительства, которые понимают необходимость назревших изменений.
- Над какими крупными проектами работает "Синара-Девелопмент" сегодня, кроме "Новокольцовского"?
- Мы приобрели в этом году участок под строительство в Геленджике, попробуем свои силы в Краснодарском крае. Мы думаем о работе в Челябинске: недавно открыли там офис. Традиционно смотрим в сторону Москвы, там у нас офис работает уже пару лет.
Из крупных проектов в Екатеринбурге приступили к возведению комплекса в Ботаническом районе, там застройка рассчитана на площадь до 100 тыс. кв. м. Следующий объект под условным названием "Товарный двор" (имущественный комплекс бывшего грузового двора станции Екатеринбург-Товарный - ИФ), участок мы недавно приобрели у РЖД. Это будет один из знаковых проектов у нас в портфеле, мы очень ответственно к нему относимся, месторасположение обязывает. Там будут сотни тысяч квадратных метров, сколько именно - вопрос пока дискуссионный, мы занимаемся разработкой. Понятно, что при таком объеме застройки нам придется решать вопросы с транспортной доступностью, наличием школ и детских садов - это тоже будет проект комплексного освоения территории. Кроме того, необходимо сохранить ряд объектов РЖД.
- Торги по "Торговому двору" были довольно конкурентными, начальная цена лота составляла 2,5 млрд рублей, вы предложили самую высокую цену - 3,8 млрд рублей. Не слишком ли дорогим проект получится в итоге?
- Одно дело, когда ты просто рассуждаешь, много это или мало, другое дело, когда уже заплатил эти 3,8 млрд... Конечно, мы очень долго спорили в компании, но это решение осознанное. Под этой цифрой не просто азарт игрока, а определенный расчет. Мы верим в эту территорию: это, наверное, крупнейшая и единственная площадка в центре города, предназначенная для строительства жилья. Что из этого получится, покажет время. Мы рассчитываем, что строительство начнется в конце 2023 года.
