В аренду или насовсем?

Interfax-Russia.ru - Взять квартиру в долговременную аренду во время кризиса становится проще.

Сколько комнат, квартир и домов России сдается в аренду, не знает никто. Емкость этого рынка можно оценить только приблизительно. Так вот, по приблизительным оценкам московских экспертов, доход от сдачи среднего столичного жилища достигает 500 тыс. рублей в год - если, конечно, не платить налоги. Между тем налогообложение коммерческого найма жилья в Москве могло бы дать в год до 3 млрд рублей дополнительных доходов в бюджет города.

И те, кто сдают, и те, кто снимают квартиры, не слишком стремятся выйти из тени. На это обстоятельство обратил внимание президент РФ Дмитрий Медведев на июльской встрече с руководством "Единой России" и молодыми депутатами-единороссами. "Государство, устранившись из этого бизнеса, теряет часть доходов, а весь этот бизнес сегодня относится к серому", - цитирует слова президента агентство "Интерфакс". По мнению Дмитрия Медведева, рынок аренды жилья "носит скрытый характер". Президент предложил местным властям и органам прокуратуры обратить пристальное внимание на эту проблему.

К сожалению, сложившаяся практика только способствует уходу арендного бизнеса в глубокую тень, и это характерно для многих российских городов. По признанию жителей Екатеринбурга, уже много лет снимающих квартиры и комнаты в городе, арендовать жилье "без посредника", договариваясь с хозяином жилья напрямую, обычно дешевле, чем через риэлтерские агентства. Не приходится платить комиссионные. Договор аренды заключается в единичных случаях и очень редко там указывается срок и реальный размер ежемесячной платы, санкции за порчу имущества и т.д. В результате арендодатель может обнаружить, что его жильцы накопили огромную задолженность по оплате коммунальных услуг, телефонной связи, а то и вовсе привели квартиру в нетоварный вид. С другой стороны, отсутствие официального договора, в котором указывались бы возможные причины и сроки выселения квартирантов, дают возможность хозяевам жилья выставить арендаторов на улицу в любой момент.

Так почему бы не заключить договор и спасть спокойно? Все очень просто - владелец квартиры не желает делиться с государством. Налоги на недвижимость растут и собственники жилья, видимо, полагают, что уже сполна рассчитались с фискальными органами. В большинстве случаев "вторая квартира" рассматривается владельцем не как собственность, требующая постоянных дополнительных расходов, а как источник дополнительного личного дохода, в особенности важного в период кризиса. Тем более что конъюнктура рынка сейчас благосклонна к арендатору.

"С начала года предложение на арендном рынке Екатеринбурга ощутимо возросло, - рассказала Interfax-Russia.ru сотрудник риэлтерской компании "Ярмарка" Лилия Файзуллина. - Причем значительно выросло предложение так называемых ипотечных квартир. Их владельцы стремятся сдавать квартиры на длительный срок, чтобы за счет платежей квартирантов справиться с взносами по ипотеке". Тот же механизм действует и в отношении физических лиц. Компании, приобретавшие квартиры на стадии строительства дома с тем, чтобы после завершения строительства выгодно их продать, теперь пытаются сдавать их в аренду, чтобы справиться с текущими платежами по кредитам.

"В течение нескольких месяцев арендные ставки падают, до 5% ежемесячно, - отмечает Лилия Файзуллина. - При этом очень возросли требования съемщиков к состоянию квартиры, уровню ремонта. Даже в сегменте квартир эконом-класса съемщики могут потребовать ламинированный пол, водонагреватель, натяжные потолки и наличие элементарной бытовой техники, например, холодильника, стиральной машины-автомата". Иначе говоря, арендатор ждет от временного жилья таких же комфортабельных условий, какие хотел бы иметь в собственной квартире.

С учетом всех этих обстоятельств можно говорить, что снимать жилье сегодня в определенном смысле выгоднее, чем брать ипотечный кредит. Так, например, калькуляция на сайте Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) показывает - чтобы в течение 3 лет выплатить заем в 1,5 млн рублей (это примерно 30 кв. м. городского жилья), необходимо будет вносить более 52 тыс. рублей ежемесячно. За половину такой суммы можно снять вполне приличную "двушку" в центре Екатеринбурга, а "сэкономленные" средства откладывать на черный день или до лучших времен. При этом если уровень дохода гражданина или семьи внезапно снизится, из арендованной двухкомнатной квартиры в центре можно перебраться в жилье меньшей площади и комфортности на окраине. Штрафных санкций, пеней и прочих неприятностей, связанных с просроченными платежами банку, не будет.

Дальнейшее снижение платежеспособности россиян может привести к тому, что и аренда станет не по карману молодым людям и молодым семьям. По данным челябинских риэлтеров, на сегодняшний день в базе данных 2982 предложения сдать квартиру и всего 198 запросов на съем жилья. "Предложение квартир в аренду выросло, и выросло очень значительно, в то время как спрос упал во много раз, - сообщила Interfax-Russia.ru управляющая агентством "Банк Недвижимости" Светлана Ростовская. - Особого влияния на рынок не оказали и студенты, поступившие в вузы Челябинска - взрыва спроса на квартиры не произошло". По словам представителей студенческих профкомов уральских вузов, количество студентов, желающих снять квартиры в этом году, по прогнозу, будет меньше, чем в прежние годы. Зато за места в общежитиях конкуренция возрастет.

В Челябинске, например, сегодня однокомнатные квартиры с евроремонтом, мебелью и бытовой техникой владельцы готовы сдавать от 8-10 тыс. рублей в месяц. В Екатеринбурге цены пока в полтора раза выше, но, по словам съемщиков, если жилье снимается на долгий срок и есть гарантии платежеспособности, то цену вполне можно сбить. Какой доход можно получить, облагая налогом сделки по аренде в таком ценовом диапазоне? Если владелец будет платить налог как физическое лицо, то есть 13%, с 10 тыс. Рублей дохода в месяц, то в год он сможет заплатить государству 15,6 тыс. рублей. Если же арендодатель догадается зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, то спокойно может платить 600 рублей налога в месяц и спать спокойно.

Безусловно, рынок аренды жилья не должен оставаться в тени или оказаться вне круга интересов местных властей. И все-таки только в результате массового строительства муниципальных доходных домов, где можно было бы снимать квартиру на длительный срок и по разумно рассчитанной ставке, появится настоящая конкуренция частным арендодателям. Тогда и у россиянина будет выбор - то ли двадцать лет платить ипотечный кредит за квартиру, взятую "насовсем", то ли ежемесячно платить арендную плату гораздо меньшего размера, но за жилье, которое невозможно выкупить.

А пока ипотечные квартиры все чаще сдают в аренду для того, чтобы их не потерять.

Обозреватель Елена Глушкова