Долгий путь к легализации

Interfax-Russia.ru - Минстрой предлагает легализовать существующие апартаменты и запретить строить их в будущем. Узаконить статус апартаментов правительство планировало до конца года.

© РИА Новости. Владимир Песня

Вопрос о правовом статусе апартаментов в России законодатели поднимают не первый год. Еще в 2014 году в Минстрое России заявляли, что прорабатывают совместно с правительством Москвы законодательные предложения, касающиеся решения проблем с апартаментами.

Михаил Мень, занимавший тогда пост министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, обращал внимание на то, что россияне фактически используют апартаменты для постоянного проживания, однако они находятся в нежилых зданиях, не обеспечены необходимой социальной инфраструктурой, не соответствуют санитарным и техническим нормам.

Законопроект, регулирующий правоотношения в связи со строительством апартаментов, разработали и вынесли на общественное обсуждение в 2017 году. Проект федерального закона предлагал ввести понятие апартаментов и многофункционального здания, в состав которого входят апартаменты и нежилые помещения.

При этом к апартаментам законопроект предлагал применять положения Жилищного кодекса РФ. В частности, для повышения защищенности граждан, приобретающих апартаменты по договорам долевого участия, предлагалось распространить на указанные правоотношения обязательное применение норм федерального закона о долевом строительстве.

Еще один законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений внес в Госдуму в июне 2018 года первый зампред комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин.

В пояснительной записке указывалось, что строительство апартаментов широко распространено в крупных городах, и их неузаконенный правовой статус порождает значительное количество проблем как для граждан (в первую очередь невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях), так и для городов (необеспеченность граждан объектами социальной инфраструктуры).

Этот законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и не прошел обсуждение на комитетах, так как его отозвали через несколько месяцев после того, как Сидякин ушел из Госдумы и возглавил администрацию Башкирии.

В феврале 2019 года в Госдуме предложили вернутся к рассмотрению вопроса перевода апартаментов в категорию жилых помещений.

"В конце концов, нужно решить вопрос с апартаментами. Это одна из первоочередных задач, решение которой важно для рынка государства. По сути, апартаменты - это жилье, в котором проживают граждане. Но на сегодняшний день оно не может быть учтено для достижения тех самых целевых показателей в 120 млн кв.м, о которых говорится в указе президента", - заявлял председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Новый законопроект о статусе апартаментов он пообещал внести в Госдуму в весеннюю сессию. Его, пояснял Николаев "Интерфаксу", парламентарии готовят вместе с Минстроем. И, по его словам, в законопроекте будут учтены замечания, полученные к предыдущим инициативам о статусе апартаментов, которые были отозваны.

Данный вопрос уже в октябре 2019 года депутаты подняли в ходе правительственного часа в Госдуме перед вице-премьером РФ Виталием Мутко, который подтвердил, что правительство действительно рассматривает введение правового регулирования апартаментов. Соответствующее поручение, по его словам, было дано Минстрою и другим ведомствам.

За скорейшее принятие законопроекта, регулирующего порядок перевода апартаментов в разряд жилых помещений, в ноябре 2019 года выступал гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник.

"Здесь надо как можно быстрее всем вместе придумать описание апартаментам как объекту жилой недвижимости и, возможно, дать право субъектам эти объекты переводить из формата в формат. Делать вид, что там никто не живет, это смешно, там живет огромное количество людей", - отметил Плутник и привел в пример университет "Сколково", оператором жилых объектов которого является ДОМ.РФ.

"У нас при университете "Сколково", которого мы являемся операторами, есть жилые объекты для студентов, они построены в форме апартаментов, люди там проживают, хотя вроде как пребывают временно", - рассказал Плутник, добавив, что "надо вместе придумать", как интегрировать в законодательство механизм перевода апартаментов из нежилого в жилое помещение.

Со своей стороны в Минстрое пообещали принять меры для регулирования рынка апартаментов в России. В частности, замглавы ведомства Никита Стасишин обращал внимание на то, что строят апартаменты не только в Москве, но, например, и Санкт-Петербурге, и Казани, и Екатеринбурге.

"Сегодня мы видим, что это начинается по регионам. Поэтому я бы призвал людей, которые сегодня хотят строить нежилые помещения и предлагать их людям, быть аккуратнее", - сказал Стасишин журналистам на "Рождественском саммите-2019".

Правовой статус апартаментов будет уточнен в этом году, пообещал в свою очередь в январе и вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. Он пояснял, что сложность этого вопроса заключается в отличии региональных правовых актов, регламентирующих строительство и эксплуатацию апартаментов.

"В этом году мы хотим привести всю эту законодательную базу к единому знаменателю", - отметил Хуснуллин, добавив, что уже анализируются предложения регионов и бизнеса по уточнению статуса апартаментов.

В апреле свое видение регулирования статуса апартаментов представил Совет Федерации. Верхняя палата российского парламента подготовила законопроект, который регламентировал сегмент апартаментов как жилое помещение.

"Мы предлагаем, в частности, выделить в Жилищном кодексе новый вид - апартаменты в многофункциональном доме. К нему можно применить те же нормы, как и к многоквартирному дому за некоторыми исключениями... Но главное - право регистрироваться и признать их жилыми помещениями", - рассказывал председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.

По его словам, документ, который разработан в Совете Федерации, в частности, предусматривает иной подход к земельному участку, льготам за ЖКХ и т.д.

Премьер РФ Михаил Мишустин поручил своему заместителю Марату Хуснуллину рассмотреть предложения Совета Федерации по вопросу установления правового режима апартаментов и подготовить до 30 апреля соответствующий доклад.

Тем временем в Минстрое отмечали, что этот законопроект об апартаментах также требует пересмотра и доработки.

Накануне министерство наконец представило свои предложения по легализации существующих апартаментов. Так, Минстрой предлагает перестать строить не соответствующие требованиям к жилью здания и амнистировать уже построенные.

"Пока наша позиция - что, наверное, нецелесообразно в будущем строить все, что не соответствует по инсоляции, парковкам, садикам, школам и всему, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все: эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье", - озвучил предложения Минстроя заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин в ходе выступления в Совете Федерации.

Свою позицию по этому вопросу Совет Федерации пообещал сформировать до конца года. При этом сенатор Аркадий Чернецкий отметил, что даже если в дальнейшем строительство апартаментов будет прекращено, необходимо разработать законодательные акты, регулирующие взаимоотношения с гражданами и застройщиками на уже готовых и строящихся объектах.

Вместе с тем ранее правительство планировало до конца года уже узаконить статус апартаментов, хотя, как признавал Хуснуллин, по поводу этого вопроса "есть много споров".

В любом случае, как считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты, до принятия решения о статусе апартаментов в России застройщики постараются ускорить вывод на рынок новых апарт-проектов.

Такую точку зрения, в частности, высказал управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

По его мнению, запрет на строительство апартаментов в большей степени повлияет на планы застройщиков, работающих в элитном и премиальных сегментах, где на долю апартаментов приходится более половины предложения.

При этом главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина предполагает, что возможный запрет на строительство апартаментов не окажет существенного влияния на рынок, поскольку в общем объеме предложения жилья в Москве апартаменты занимают лишь 15-20%, в Санкт-Петербурге - около 10%, а в других крупных городах доля апартаментов составляет до 5%.

"Невысокая доля апартаментов в структуре рынка (как предложения, так и продаж) означает минимальное влияние на отрасль в масштабах всей страны. Отчасти перестраивать работу придется столичным девелоперам, которые и реализуют основной объем апартаментов в стране", - считает Кирюхина.

По ее мнению, в первую очередь это коснется высокобюджетных проектов, в также проектов реконструкции старых зданий, где, как правило, реализуются именно апартаменты.

Со своей стороны управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая высказала мнение, что запрет на строительство апартаментов может внести изменения в процесс их продажи. Поскольку сейчас апартаменты продают по договору долевого участия в невозведенных домах, то, отметила собеседник агентства, предложения Минстроя могут привести к запрету на выдачу застройщикам проектного финансирования для возведения таких объектов.

В свою очередь руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет недвижимости" Сергей Ковров заметил, что до внесения официальных поправок разрешения на строительство и дальше будут выдаваться, а проекты апартаментов с уже полученным разрешениями и документами будут достроены.