Власти Татарстана планируют к 2022 году полностью решить в регионе проблему обманутых дольщиков. О ходе достройки проблемных "долевок" в Татарстане и дальнейших планах работы в интервью "Интерфаксу" рассказал исполнительный директор республиканского фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Иван Новиков.
- Иван Александрович, есть ли уверенность, что все проблемные объекты долевого строительства в республике будут сданы до конца 2021 года?
- Мы считаем, что к концу 2021 года все объекты в Татарстане, которые на сегодняшний день включены в федеральный реестр проблемных объектов, будут сданы в эксплуатацию, и дольщики, которые ожидают свои квартиры в этих домах, наконец-то их получат. Такая задача стоит перед фондом, и на сегодняшний день приняты все необходимые решения, чтобы эту задачу выполнить к концу 2021 года.
- Какие проблемные "долевки" планируется ввести в 2020 году, какие в следующем?
- На сегодня по Татарстану в реестр внесено 13 объектов, но фактически проблемными являются только девять. Восемь остается на следующий год, а один – в Елабуге - планируем ввести под Новый год, сделаем новогодний подарок дольщикам. Наиболее сложные объекты остаются на следующий год. Но на сегодня стройка возобновлена на всех площадках, соответственно, нет оснований полагать, что что-то помешает нашим планам.
- Какие финансовые схемы и механизмы применяются для достройки проблемных домов в Татарстане?
- Как отметил в ходе недавнего визита в нашу республику генеральный директор федерального фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев, Татарстан один из немногих регионов РФ, использующих два механизма достройки проблемных объектов: действует так называемая региональная программа, также с недавних пор Татарстан подключился к федеральной программе, где используются средства федерального центра. Соответственно, если дом достраивается по региональной программе, то механизм заключается в предоставлении компенсационного земельного участка либо через собственный республиканский фонд, созданный в 2018 году по указу президента Татарстана и применяющий различные способы восстановления прав дольщиков - это и предоставление квартир в домах других инвесторов, где-то у нас возможны выплаты, где-то мы восстанавливаем права иным образом, потому что у дольщиков бывают совершенно разные ситуации, каждый проблемный дом и каждый договор долевого участия - это отдельная история. По федеральной программе Татарстан с 2019 года активно сотрудничает с федеральным фондом защиты прав дольщиков. Президент Татарстана направил в данный фонд заявку, и по всем объектам в заявке решения уже приняты, стройки везде возобновлены, и Татарстан станет одним из первых регионов, кто достроит проблемные объекты именно по федеральной программе.
- Каким застройщикам фонд передавал компенсационные участки и где?
- У нас очень активно эта программа работала в Набережных Челнах и в Казани. Так, в Набережных Челнах компенсационные участки получили ГК "Профит", ГК "Евростиль" и "Домкор". В Казани по нашей программе в основном работают ГК "Акташ" и ГК "Бриз". Бывают единичные застройщики - допустим, у нас был опыт работы с компанией "Комос" из Ижевска, которая зашла на татарстанский рынок именно через программу поддержки обманутых дольщиков, она взялась достроить один блок и получила за это землю. Также был опыт работы с компанией "Дорстройкомплектация".
- Будет ли этот механизм использоваться в дальнейшем или он стал нецелесообразен с появлением федерального финансирования?
- Федерального финансирования на всех не хватит. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин неоднократно обозначал, что для решения проблем обманутых дольщиков в масштабах страны требуется около 300 млрд рублей, а в федеральный фонд выделяется примерно 54 млрд рублей. Поэтому, что касается других регионов, механизм с предоставлением компенсационных участков остается актуальным, и часть домов, наверное, должна достраиваться по этому механизму. В Татарстане же все механизмы скоро потеряют целесообразность, поскольку права всех дольщиков будут восстановлены.
- По данным сайта госзакупок, в 2020 году фонд в качестве заказчика заключил четыре договора передачи земельных участков и обязательств застройщика на общую сумму 2,3 млрд рублей, при этом доступ к материалам закупок закрыт. В чем смысл этих договоров и о каких участках идет речь?
- Фонд заключил данные договоры в рамках федеральной программы по решению проблемы обманутых дольщиков. Если по республиканской программе фонд просто предоставляет деньги на достройку дома недобросовестного застройщика, то по федеральной сам становится застройщиком проблемного объекта. Фонд приобретает право на земельный участок, на проблемный объект и принимает на себя обязательства перед дольщиками. Те договоры, о которых вы говорите, фонд заключил с конкурсными управляющими. Речь в них идет о передаче домов и земельных участков в собственность фонда. Сейчас фонд является застройщиком пяти объектов, и общий актив жилой площади составляет около 135 тыс. кв. метров. Таким образом, республиканский фонд сейчас является де-факто одним из крупнейших застройщиков Татарстана.
- В октябре 2020 года в Арбитражный суд Татарстана поступил иск о банкротстве ООО "ПИК+", которое занимается достройкой ЖК "Мелодия" и должно сдать объект в I квартале 2021 года. Насколько велик риск переноса сроков сдачи или смены застройщика?
- Для того, чтобы использовать федеральный механизм достройки объектов, необходимо признать застройщика банкротом, потому что выделять бюджетное финансирование на достройку объекта действующего застройщика не совсем корректно. Поэтому федеральный центр поставил четкое условие, что они готовы профинансировать объект только в том случае, если будет банкротство. К нам неоднократно поступали обращения дольщиков этого дома, которые не верят в то, что застройщик достроит дом самостоятельно, он уже с 2017 года обещает сдать его через каждые полгода. Поэтому было решено, что Татарстан попросит федеральный фонд подать в суд заявление о банкротстве застройщика, и 16 декабря мы ожидаем судебное заседание. После введения процедуры у застройщика будет время ориентировочно до апреля, если до этого времени он дом не сдаст, то фонд зайдет на объект с федеральными средствами и будет достраивать его как новый застройщик.
- Успеет ли фонд в случае банкротства застройщика достроить дом в 2021 году?
- Дом находится в высокой степени готовности и стоимость его достройки сравнительно невелика. По нашим дорожным картам, его получится достроить в 2021 году даже при наихудших условиях.
- Какой механизм будет применен при достройке ЖК "Золотая середина", и когда планируется сдать оба дома: N3 и N6?
- По третьему и шестому дому "Золотой середины" принято решение о финансировании завершения строительства, но с условием, что достройка будет вестись в рамках имеющейся документации. Таким образом, в 2021 году Фонд введет в эксплуатацию эти дома.
При этом по данным домам имеет место сложная ситуация, поскольку недобросовестный застройщик, имея разрешение на строительство только на девять этажей, позиционировал дом как 18-этажный и продавал квартиры на несуществующих верхних этажах по поддельным разрешениям на строительство. В настоящее время есть несколько вариантов восстановления их прав, ведутся консультации с федеральным центром. Если не получится помочь дольщикам с помощью федеральных механизмов, республика в беде их не бросит и будет решать вопрос своими силами в рамках региональной программы.
- Что произойдет с республиканским фондом и его имуществом, когда проблема обманутых дольщиков в Татарстане будет решена?
- Как только задача восстановления прав обманутых дольщиков будет решена, фонд перепрофилируется на решение иных государственных задач. О ликвидации фонда речи пока не идет. Хочу отметить, что со сдачей проблемных объектов у фонда появятся активы в них на сумму порядка 4 млрд рублей: свободные квартиры, парковки, кладовки, и нам нужно будет их реализовывать, чтобы вернуть эти деньги в бюджет. Эта работа тоже займет значительное время, поэтому я полагаю, что работа фонда не будет ограничена 2021 годом.
- Сделал ли переход в 2019 году от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу невозможным появление новых обманутых дольщиков? Или для недобросовестных застройщиков еще остаются лазейки?
- Естественно, реформа, направленная на привлечение средств через счета эскроу, - это лекарство от болезни обманутых дольщиков. Эта проблема будет полностью решена и закрыта, потому что деньги дольщиков будут защищены. Но, во-первых, данная реформа действует с 2019 года, и часть домов, которые еще не завершены, строятся еще по старым правилам. Нужно сделать так, чтобы эти дома были достроены и не превратились в проблемные объекты. Потому что в противном случае это будут наши прямые клиенты. К сожалению, в Татарстане есть несколько домов, которые находятся в зоне риска, мы их постоянно мониторим. Во-вторых, могут найтись недобросовестные застройщики, которые будут пытаться обойти эскроу-счета. Поэтому гражданам очень важно внимательно изучать документы, которые застройщик предлагает подписать. Договор должен заключаться исключительно по закону 214-ФЗ - это договор долевого участия, который регистрируется в Росреестре. Если дольщику предлагают подписать какой-то иной договор, то это повод задуматься и не соглашаться на такие условия, потому что эскроу-счета - это сейчас единственный способ полностью защитить свои деньги.
