При развитии торговой функции в подземных переходах нельзя забывать о психологическом факторе и экономической составляющей
Москва. 10 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - До конца года новые торговые галереи появятся в подуличных переходах и вестибюлях 13 станций метро, говорится в сообщении на сайте департамента транспорта и развития транспортно-дорожной инфраструктуры города Москвы .
Речь идет о станциях Люблино, Кожуховская, Выставочная, Аннино, Чкаловская, Каховская, Деловой Центр, Лесопарковая, Марьино, Новогиреево, Речной вокзал, Варшавская и Парк Победы. В рамках реконструкции в переходах появятся торговые павильоны нового формата. Еще на 83 станциях работы начнутся в первом квартале 2015 года.
Планы по возможному созданию торговых объектов под землей были озвучены столичными властями еще осенью, когда они заявляли о намерении построить в ближайшие годы в 1,5 раза больше подземных переходов, чем есть уже сейчас. Что, может разместиться там, помимо магазинов, каким образом использовать подземный переход в коммерческих целях и, наконец, нужны ли городу подобные объекты в таких количествах рассуждают эксперты рынка.
"Подземные переходы являются инфраструктурными объектами, где сдача в аренду является непрофильным бизнесом", - напоминает руководитель отдела консалтинга торговых площадей Colliers International Владислав Николаев.
По мнению эксперта, реализация подземных переходов требует значительных инвестиций, при этом объем коммерческих площадей достаточно маленький, поэтому даже при очень высоких ставках окупить затраты будет невозможно.
"Исключением могут быть проекты, где в рамках проекта подземного перехода фактически строится торговый центр, однако даже в этих случаях существуют серьезные риски не обеспечить приемлемый уровень доходности", - говорит В. Николаев.
Солидарна с коллегой Юлия Тряскина, соучредитель архитектурного бюро UNK project, которая считает, что, несмотря на высокую проходимость в подземном переходе, особенно в центре, такой формат больше подходит для быстрой импульсной покупки.
"Однако в долгосрочной перспективе функционирования подземного магазина нельзя сбрасывать со счетов и психологический фактор, поскольку горожанину - если говорить о формате "у дома" - гораздо приятнее посещать торговые помещения, расположенные на поверхности, например, на первых этажах домов", - отмечает Ю. Тряскина.
Оба эксперта считают, что использование подземного перехода не совсем гуманно ни по отношению к потребителю, ни по отношению к городу. Потому как объекты, заполняющие транзитное весьма ограниченное по объему пространство, не приспособлены для полноценного использования и играют лишь второстепенную роль.
При этом положительные примеры, по мнению Ю. Тряскиной, использования такого формата недвижимости все же есть. В пример эксперт приводит переходы токийское метро, где стоят большие автоматизированные линии с хорошим ассортиментом продукции, которую с помощью тач-панели можно легко выбрать, быстро оплатить, и тут же получить сформированный заказ в упакованном пакете.
В. Николаев же считает, что наиболее реалистичными коммерческими девелоперскими проектами в рамках реализации транспортной инфраструктуры являются ТПУ, которые также затратны при строительстве, но потенциальный объем коммерческих площадей и арендный доход в них принципиально больше.
По мнению Ольги Грачевой, директора по развитию ГК "Спектрум", сама цель существования перехода - чисто транспортная, некоммерческая. Однако вовсе отказываться от возможности бизнес-использования таких пространств не стоит. Нужно всего лишь здраво оценивать их потенциал.
Сегодня после окончания строительства переходы попадают на баланс ГБУ Гормост (в Москве), или аналогичных учреждений в других городах. Одним из видов деятельности таких организаций является сдача подземных пространств перехода в аренду предприятиям мелкой торговли и общественного питания.
Именно в таком ракурсе использования подземные переходы и нужно рассматривать. Там действительно могут располагаться магазины " по пути", какие-то бюро мелких услуг, приемные пункты химчисток, мелкий ремонт, предприятия общественного питания. При этом должны быть организованы службы клининга, уборки и мойки таких пространств, считает эксперт.
"Так что мы бы рекомендовали продолжать использовать подземные переходы по их прямому назначению, с небольшой уступкой в сторону малых предприятий торговли и сервиса", - заключает О. Грачева.
