В этом помогут хорошая репутация девелопера и изучение проектной документации
Москва. 7 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Яркие буклеты и сладкие речи менеджеров по продажам – и вы уже становитесь обладателем шикарной квартиры в новостройке. Но вот, например, настает сезон дождей, и ваше жилье уже показывает все недочеты, допущенные застройщиком. Эксперты рынка рассказали "Интерфакс-Недвижимости", как избежать проблем при покупке квартиры в новостройках.
Проверка на прочность
Это лето в Москве выдалось на редкость дождливым. Затапливало улицы, не справлялись "ливневки". Да и некоторым новостройкам не повезло.
"Качество строительства действительно оставляет желать лучшего. И дождливое лето этого года стало своеобразным ОТК. Заливало дома и паркинги, причем не только объекты комфорт-класса, но и бизнес", – отметила ведущий специалист по новостройкам сети "Миэль" Марина Шадрунова.
По ее словам, покупатели "первички" и ранее жаловались на протечки, проблемы с электрикой, неработающие системы вентиляции, промерзание и инфильтрацию воздуха в зоне фасадных стен и оконных блоков. А еще среди ТОП-жалоб — кривые стены, плохая стяжка, разбитые окна, неисправные лифты, уменьшение квадратуры, низкое качество отделочных материалов, плохая звукоизоляция квартир и т. д.
Пугающая неизвестность
По мнению опрошенных экспертов, за последние несколько лет у покупателей сформировалось критическое отношение к декларируемым на старте продаж проектам. Главным поводом для опасений является качество строительства и повсеместное удешевление отделки. Люди боятся приобрести квартиру с отваливающимися элементами фасада, затопленным подземным паркингом.
"Многие покупатели открыто признают: им важна уверенность, что "будет как на рендерах". За последний год с нагнетанием информационного фона вокруг ситуации с уходом из России международных брендов это явление стало еще более острым. В Клубном доме Full House у нас есть несколько покупателей, которые откладывали сделку до стадии демонтажа строительных лесов и внутренней отделки, когда смогли лично удостовериться в том, что исполнение декларируемых компанией обязательств действительно является системой", — прокомментировала коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова.
Исключить этот риск, по мнению эксперта, можно, изучив успешную практику девелопера по ранее введенным в эксплуатацию домам.
"Если девелопер – давний и активный игрок на рынке, имеет внушительный портфель удачных проектов и честно выполняет все взятые на себя обязательства, то он вправе рассчитывать на определенный кредит доверия", — поддерживает директор по продажам "Главстрой" Алексей Гусев.
Он подчеркнул, что клиенты в этом случае могут быть уверены в том, что не инвестируют в "кота в мешке", а на выходе получат то качество недвижимости, на которое рассчитывают. "Особенно это касается объектов, предполагающих комплексное освоение территорий, когда застройщик обязуется не просто построить жилье, но и обеспечить жителей всей необходимой инфраструктурой, с нуля создавая новые точки притяжения в районе", — пояснил Гусев.
По мнению экспертов, сегодняшний покупатель в целом стал более избирательным, чем раньше. Он готов долго и внимательно изучать проекты в целом, в том числе обращать внимание на репутацию девелопера, успешность его завершенных и текущих проектов.
Имидж – всё
Практика, в результате которой итоговый продукт не оправдывает ожидания потенциальных покупателей, является одним из следствий классического девелоперского цикла, поясняют эксперты. Последовательное поэтапное подключение на разных стадиях ответственных подразделений: проектирование, генподряд, застройка, реализация, эксплуатация — нередко приводит к тому, что проект от идеи до реализации теряет "лицо и вес". Один из способов вычислить надежного застройщика — оценить, что именно предпринимает девелопер для избежания подобных рисков.
"В Sezar Group все ответственные подразделения участвуют во всех стадиях принятия решений: оценки потенциала земельного участка, разработки концепции архитектуры и т. д. Например, подразделение продаж может своевременно направить на доработку «спорные» планировочные решения, повлиять на выбор архитектурных, инженерных и отделочных решений, осознавая, как влияют эти показатели на итоговую стоимость и темпы реализации. Также как эксплуатирующее подразделение имеет возможность вовремя скорректировать выбор оборудования и материалов в пользу более износостойких на этапе обслуживания", — отметила Барабанова.
По ее словам, оптимизация проекта производится до стадии открытия продаж, когда уже выбраны оптимальные решения с точки зрения себестоимости, коммерческой эффективности, потребительских характеристик, удобства последующей эксплуатации и бюджета на содержание домов.
Как убедиться в выборе
Покупка в новостройке имеет ряд преимуществ, таких как возможность приобрести новое жилье без "подводных камней" от бывших территорий от застройщиков, льготные программы ипотеки, возможность сделать свой ремонт с нуля. Если желание купить квартиру в новом доме «последнего поколения» превалирует над опасениями, эксперты рекомендуют обратить внимание на косвенные признаки достойных внимания жилых комплексов.
По данным "Миэль", с начала 2023 года покупатели почти перестали интересоваться квартирами маленьких площадей, которые на растущем рынке являлись объектами инвестиционных покупок. Сейчас люди покупают жилье преимущественно для себя. При этом люди стали чаще покупать "однушки" и "двушки" от 40 "квадратов".
"Успешный проект всегда идет от нужд своего потребителя – его желания качественно отдыхать, заниматься спортом и любимым хобби, проводить время с семьей и близкими. Умение слышать, понимать, предугадывать желания и не обманывать ожидания своего покупателя – это, пожалуй, ключевые задачи, которые должен ставить перед собой девелопер, чтобы обезопасить себя и свой проект от провала на рынке", — пояснил Гусев.
Еще одним критерием успеха, по мнению Барабановой, является востребованность проекта и показатели продаж девелопера на длинном горизонте. "Например, в ЖК "Династия", который, несмотря на пандемийный и последний кризисы, реализован в полном соответствии с проектом, на момент ввода последнего дома 96% квартир были проданы по справедливой рыночной цене. В ЖК "Рассказово" в Новой Москве, несмотря на высокий ценовой сегмент для локации за МКАД, к моменту ввода 14 дома были проданы все квартиры и машино-места в подземном паркинге. ", — добавила эксперт.
Определяющим фактором спроса является адекватность ценовой политики на строящиеся объекты, поясняет Шадрунова.
"Очень многое зависит от локации. Уже сейчас есть достаточное количество перегретых локаций, и если застройщик выходит с высоким прайсом, то привлечь туда новых покупателей ему будет трудно", – заключила эксперт.
