В Подмосковье землю не производят – поэтому ее надо покупать

В этом году загородная недвижимость вырастет в цене на 30%

Основным объектом инвестирования в ближайшие годы, по единодушному мнению экспертов, станут земельные наделы. Лидирующие позиции на российском рынке земли и загородной недвижимости по-прежнему будет занимать Подмосковье.

На сегодняшний день на самых престижных направлениях в 30-километровой зоне от МКАД цена сотки достигает $200 тыс., в более удаленных районах не опускается ниже $30 тыс.

По данным риэлторов, по итогам первых двух месяцев 2008 года цены на рынке загородного жилья возросли примерно на 4-7%. Эксперты считают, что тенденция роста сохранится в течение всего года – в результате цены на подмосковные коттеджи вырастут на 30%.

Платежеспособный спрос еще не удовлетворен

Покупка земли впрок еще никому не мешала. Истории известны лишь частные случаи, когда в середине 90-х граждане вкладывали свободные средства в "голые" сотки без намека на инфраструктуру где-нибудь в сотне километров от Москвы, а потом долго и мучительно пытались избавиться от неликвидного актива.

С тех пор много воды утекло. Ситуация на земельном рынке Подмосковья изменилась кардинально. Самое важное: на фоне стремительного роста цен на столичную недвижимость за последние несколько лет стоимость сотки в "хороших" загородных местах подскочила в 30-40 раз.

Изменились понятия "престижности" направлений: и хотя Рублевка по-прежнему лидирует в рейтинге самых дорогих направлений, у нее появились конкуренты – Новорижское, Минское шоссе. Набирает обороты Дмитровское шоссе, потенциальные инвесторы стали обращать внимание на восточное и южное направления.

Стали иными предпочтения столичных жителей, присматривающих загородную недвижимость: если раньше они пополняли ряды дачников, то сегодня домик в деревне рассматривается чаще всего как место постоянного проживания. Отсюда – повышенный интерес к организованным коттеджным поселкам, с развитой инфраструктурой и круглосуточной охраной.

Но одно с течением времени осталось неизменным: спрос на подмосковные сотки и гектары.

Небольшие участки по-прежнему пользуются спросом у частных лиц, которые в первую очередь хотят иметь возможность жить вдали от городской суеты, а во вторую – рассматривают инвестиции в загородную недвижимость как способ сохранения сбережений.

Участки, площадью несколько десятков и даже сотен гектаров, привлекают крупных инвесторов – и тех, кто специализируется на лэнддевелопменте, и тех, кто застраивает землю с целью последующей ее перепродажи вместе с построенными объектами.

"В сегменте загородной недвижимости по-прежнему присутствует доля неудовлетворенного спроса, существующий объем предложения пока не может в полной мере удовлетворить потребности покупателей, в особенности это касается сегмента загородной недвижимости эконом-класса", - рассказал "Интерфакс-Недвижимость" управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

По его словам, сегодня основной объем предложения сконцентрирован в бизнес-классе – порядка 60%. Можно выделить тенденцию повышения интереса к загородному жилью, как к альтернативе городской недвижимости, пояснил эксперт.

"В 2008 году можно предвидеть увеличения объема предложения в категории жилья "эконом", что во многом обусловлено тенденцией все большего освоения территорий под комплексную застройку, как масштабных коттеджных поселков, так и мега-проектов, а также развития участков по менее популярным направлениям", - прогнозирует С. Салнис.

Урок географии

Ни для кого не секрет, что самые дорогие участки и дома сконцентрированы к западу от столицы.

В 2007 году на рынке загородной недвижимости по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе наблюдалось стабильное увеличение средней общей цены за домовладение: по данным компании "Новое качество", цена увеличилась в среднем на 36%.

Кстати, в 2007 году основной объем строительства был сосредоточен именно на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Причем, Новая Рига осваивалась даже активнее.

"Популярность Новорижского направления у девелоперов объясняется большей протяженностью Новой Риги, относительной новизной направления (по сравнению с Рублевкой) и отсутствием здесь характерной для Рублево-Успенского шоссе камерной застройки, ориентированной на узкий круг покупателей", - говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое Качество".

Начальник отдела анализа рынка УК "Масштаб" Игорь Лебедев указывает, что в настоящее время основное предложение в организованных коттеджных поселках сформировано тремя основными направлениями: Новорижским, Калужским и Дмитровским – их общая доля в структуре предложения составляет 49%.

В оценке перспектив Новорижского направления И. Лебедев согласен со своим коллегой. Что касается Дмитровского направления, то на его популярность, считает аналитик, "повлияли близость к крупным водохранилищам и развитая спортивно- развлекательная инфраструктура".

Калужское направление, по мнению И. Лебедева, притягивает потребителей большим количеством стародачных мест и домов отдыха, отсутствием больших городов, промышленных зон и разнообразием природного ландшафта.

В последнее время, как свидетельствуют девелоперы и риэлторы, стали активно застраиваться Симферопольское и Киевское направления. Во многом это произошло развитию транспортной инфраструктуры этих направлений. По данным УК "Масштаб", объем предложения здесь составляет, соответственно, 22 и 26 поселков.

Еще одной тенденцией, на которую обращают внимание специалисты рынка, является перемещение предложения подальше от МКАД.

И. Лебедев поясняет: "Развитие сегмента дальних дач привело к смещению коттеджного строительства на окраину Московской области. Начинает развиваться строительство коттеджных поселков в соседних с Москвой областях, рассчитанных на жителей столицы и предлагаемых в формате "дальние дачи".

Тенденция к расширению географии коттеджных поселков – нормальный процесс развития загородного рынка. Чем дальше расположен поселок – тем он дешевле, тем теоретически больше у него потребителей".

Предпочтения

Вкладывая средства в загородную недвижимость и земельные наделы, потребители (как частные инвесторы, так и девелоперские компании), считают себя вправе выбирать, на их взгляд, лучшее.

"На первый план выходят сегодня такие предпочтения, как экологическая ситуация, единое социальное окружение, что во многом обусловлено плотностью застройки и достаточно плохой экологической обстановкой в Москве", - говорит С. Салнис.

Немаловажный момент при выборе объекта инвестирования – транспортная доступность.

Надо признать, что в последнее время в этом направлении ведется активная работа: строительство новых дорог и развязок, реконструкция старых – все это играет на руку будущим загородным жителям.

Отчасти по этой причине, а также из желания минимизировать расходы на покупку, многие жители столицы стали присматривать объекты подальше от Москвы.

Популярность участков, говорят аналитики, напрямую зависит от наличия по соседству природных объектов: лесов, рек или озер.

"С одной стороны, такое соседство обеспечивает максимально комфортное проживание для собственника, а с другой стороны, позволяет девелоперу включить в структуру поселка специфические объекты, которые бы выделяли поселок из ряда похожих на рынке, например, яхт-клуб, конный клуб, гольф-клуб, пансионат. Также отличительной особенностью объекта может являться эксклюзивный ландшафтный дизайн ("Остров Барвиха", Millennium Park)", - объясняет А. Уфимцев.

Риэлторы утверждают, что на коттеджном рынке Подмосковья сохраняются требования, предъявляемые к уровню обеспечения безопасности и инфраструктуры поселков.

Модные течения

Трендом на рынке загородной недвижимости является строительство разноформатного жилья в рамках одного поселка, отмечают в компании "Новое качество".

"Если раньше коттеджная застройка совмещалась с застройкой таунхаусами или дуплексами, то в настоящее время можно говорить о появление в структуре поселков малоэтажных домов, предлагающих квартиры (например, "Новинки" и "Высокий Берег" на Новой Риге)", - рассказывает А. Уфимцев.

Следует отметить появление на рынке новых форматов таунхаусов. Так, например, "Ильинка" и "Ивакино-Покровское" позиционируются как поселки "лейнхаусов" (отличие от таунхауса – индивидуально оформленный фасад каждой секции).

В качестве еще одной вариации таунхауса выступает "дуплекс" - двухсекционный коттедж. Строительство данного формата загородной недвижимости ведется в 20 коттеджных поселках.

Также на рынке встречаются таунхаусы в итальянском стиле – вилетты, обязательными элементами которых являются мансарда и зона отдыха в виде террасы и веранды.

"Девелоперы экспериментируют с архитектурным обликом домов, увеличивают площади квартир и придомовых участков таунхаусов. Таким образом, изменяются и среднерыночные параметры, и стоимость таунхауса. Если раньше он позиционировался исключительно в эконом сегменте, то теперь это и бизнес, и элит-класс", - поясняет И. Лебедев.

Среди наиболее ярких примеров – Сосновый бор, Опалиха, Лапино, Барвиха-club и др.

Застройщики пытаются раздвинуть границы своего предложения, но, как считает представитель УК "Масштаб", "появление на рынке новых форматов – это, скорее, процесс расширения диапазона рынка, а не его ассортимента.

"Причем это расширение носит не качественный, а больше декоративный характер. Условно говоря, то, что мы считаем загородным домом, может носить разные названия. Если дом выполнен в классическом стиле, то это уже особняк, если там большая веранда, то это уже вилла, если в архитектуре прослеживаются исконно русские черты – то усадьба, если европейские – то это резиденция. Та же сама история происходит с таунхаусами, которые в зависимости от своей конфигурации стали называться лейнхаусами или дуплексами. Это тот же самый таунхаус, который может быть сгруппирован как дуплексом, так и более крупными группами. Скорее всего, вывод новой категории загородной недвижимости – это некая pr-акция, маркетинговый ход, который должен привлечь к новому продукту большее внимание и активизировать продажи.

Какой-то новый продукт в этом году мы обязательно увидим. Что-то кардинально новое придумать сложно. Как ни крути, но 70% рынка занимают отдельно стоящие дома, остальные 30% – сблокированные. И если на рынок будет выведен новый продукт под другим названием, суть от этого не меняется", - рассуждает И. Лебедев.

Цены

По итогам 2007 года рост цен на рынке загородной недвижимости составил в среднем 25 - 30%, - сообщил "ИФ-Недвижимость" С. Салнис.

По его мнению, в ближайший год можно ожидать сохранения подобной ценовой динамики, ввиду наличия неудовлетворенного платежеспособного спроса. Ежемесячный прирост стоимости предложения в 2008 году на рынке загородной недвижимости, скорее всего, зафиксируется на уровне от 2% до 4% ежемесячно в зависимости от направления.

"Так, по итогам первых двух месяцев 2008 года цены на рынке загородного жилья возросли примерно на 4-7%", - говорят в компании Vesco Realty.

По данным директора департамента загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж" Жанны Щербаковой, в этом году рост цен на подмосковные коттеджи составит не менее 30%.

Общая стоимость домовладений на первичном рынке по Новорижскому, Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе по состоянию на 4 квартал 2007 года

*-участок без подряда

По данным компании "Новое Качество"

Рост цен на загородные дома будет зависеть от увеличения цены на строительные материалы, от легализации рабочей силы и повышения стоимости пакета коммуникаций.

По мнению Ж. Щербаковой, сегодня выгодно вкладывать деньги не только в загородное жилье, но и в землю, коммуникации, инфраструктуру. Ежегодный прирост цены на землю, как правило, составляет 25%-80%, на жилье - 27%-70%, однако в определенных ситуациях возможен и больший процент, - считают в "МИЭЛЬ".

Аналитики компании "Новое Качество" обращают внимание на увеличении в структуре предложения поселков, предлагающих земельные участки, как с подрядом, так и без него.

"Дело в том, что на рынке подавляющее число предложений представлено в виде земельных участков с подрядом. Это первая цена – цена за сотку земли. Зачастую, к земельным участкам уже проведены коммуникации, и стоимость земельного участка с коммуникациями – это уже другая цена.

Дальнейшее формирование цены зависит от того, какой объект будет построен на участке. Здесь необходимо учитывать себестоимость строительства домовладения и соотносить ее с планируемой площадью застройки. Последним добавлением к цене участка будет подводка всех необходимых коммуникаций к объекту строительства", - комментируют специалисты.

"Подобные объекты отличаются высокой ликвидностью, а последующая перепродажа после сдачи поселка в эксплуатацию может принести значительный доход, т.к. стоимость коттеджа увеличивается", - указывает А. Уфимцев.