Новые "золотые мили" Москвы: какие районы имеют большое будущее

Часто не очевидно "дорогие" районы становятся местами, где с удовольствием покупают премиальную недвижимость состоятельные москвичи

Москва. 27 ноября. ИНТЕРФАКС – Москва очень разнообразный по составу районов город. Так сложилось исторически – где-то были предприятия, где-то рекреационные зоны, где-то уютные "спальники". Но в последнее время город все больше меняется в сторону полицентричности. Таким образом в сложившихся районах появляются нехарактерные для них ранее премиальные объекты. 

Что отличает жилье премиум-класса?

Жилье премиум-класса находится в балансе между бизнес-классом и элитным жильем, позволяющем покупателям не переплачивать за эксклюзивность, но иметь в своем распоряжении все удобства и качества жилья высокого сегмента. Собственно, премиальное жилье имеет достаточно четкие критерии. Это, в частности, удобное расположение, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура комплекса.

Некоторые локации привлекают застройщиков дорогих проектов из-за удачного сочетания этих факторов, которые не всегда соответствуют строгим параметрам элитного жилья по некоторым критериям. 

Дома премиум-класса, как правило, располагаются в пределах Третьего транспортного кольца. Это могут быть исторические районы вблизи набережных рек, парковых зон и культурных центров. Для премиум-класса важна среда вокруг с развитым социальным капиталом – это и детские сады, школы, вузы, медицинские центры, фитнес-клубы, и салоны красоты. 

Топ перспективных районов 

В Москве достаточно много районов, которые могут отвечать критериям премиального сегмента. К таким районам относятся Пресненский, Раменки, Дорогомилово, Басманный, Даниловский, Хорошевский и Хорошево-Мневники, Басманный и Сокольники.

Шуваловский корпус МГУ имени М. В. Ломоносова и международный деловой центр "Москва-Сити"

В каждом из них за прошлый год доля премиальных проектов выросла. Более того, рост цены здесь впечатляющий, так что это не только прекрасный вариант жилья для себя, но еще и хорошая инвестиция.

Интересно, что рыночные показатели ведут себя не во всех районах одинаково предсказуемо. Видимо, дело в их перспективах и восприятии их потенциальными покупателями. 

Так, районы Раменки, Филевский парк, Пресненский и Хорошевский можно отнести к локациям с дефицитом предложения и умеренным ростом цены. Например, Хорошевский район упал на 23% в объеме лотов, но вырос на скромные 4% в их стоимости. Филевский парк снизил предложение на 10%, но сохранил рост цены – на 7%. В районе Раменки цена премиальных новостроек в 2024 году выросла на 11%, а предложение снизилось на 21% – его просто раскупили. Пресненский район в части премиальных новостроек вырос в цене на 18% за год, уронив предложение на 16%.

Но это не самый впечатляющий показатель роста цен. За 2024 год рост цены предложения в районе Дорогомилово составил 59%, число лотов на продажу снизилось на 18%. 

Жилой дом в Хамовниках

Есть среди перспективных премиальных локаций районы, где и предложение, и цена росли. Так, "зеленые" Сокольники увеличили показатели премиума: на 27% стало больше лотов на продажу, и на 10% поднялась цена. Даниловский район нарастил объем предложения на 11%, а стоимость метра прибавила 13%. 

Также стоит обратить снимание и на тот факт, что очень заметное увеличение числа лотов может привести к снижению стоимости, как произошло в Хорошево-Мневники. Там объем жилья прибавил 452%, упав в цене на 39%. А Басманный район увеличил предложение на 117%, но цена тут не упала – рост составил 11%.

Как появляется мода на районы

Почему же так случилось?

"Басманный район – интересная локация, которая только набирает обороты. Район делится условно на две части: одна находится внутри Садового кольца, и вторая уходит в историческую застройку, почти до метро Электрозаводская. В этой локации очень долгое время ничего не строили. По сравнению с другими районами центра Москвы, он был даже немного бунтарским. Сейчас здесь все меняется. И за счет близости к центру, а также исторической атмосферы объекты там вполне могут стоить дорого", – комментирует гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

Вообще эксперты считают, что чаще всего районы становятся модными и популярными за счет развития инфраструктуры, в первую очередь, транспортной. На втором месте по влиянию – создание единой среды для самых разных сценариев жизни.

"Порой это связано с молодежью – открываются какие-то рестораны, ночные клубы, бары, хорошие места, где молодая, достаточно богатая молодежь начинает проводить свое время. И эта молодежь позволяет застройщикам реализовывать достаточно быстро интересные проекты", – продолжает мысль управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо.

Он напомнил, что, когда улица Бронная и прилегающие к ней стали хорошими гастрономическими, ресторанными местами, где могли встречаться богатые люди, застройщики начали строить там  новые комплексы. 

Среди важнейших причин он также упомянул комплексный редевелопмент промзон, когда унылая площадка со старыми корпусами превращается в удивительное место, такое как "Трехгорная мануфактура", "Центр современного искусства Винзавод", как "Красный Октябрь", "Кристалл" или "дизайн-завод “Флакон”". 

Из районов, которые становятся сейчас премиальными, эксперт выделил Чистые пруды, Замосковоречье, Басманный и Мещанский районы.

"В Басманном районе активная реконструкция всех привокзальных зон приводит к тому, что люди начинают понимать, что там теперь будут не какие-то промышленные здания, ангары, хранилища, а будут модные пространства, интересные жилые комплексы с инфраструктурой. И облик района начинает меняться, потому что начинают меняться и люди, которые в нем проживают. Застройщики начинают строить достаточно дорогие жилые комплексы, и люди, способные такие комплексы приобрести, начинают жить в этом районе. Вот такая причинно-следственная связь", – резюмировал Андрей Садо.

Басманный – центр интеллектуальной элиты

Басманный – старомосковский район, который принято считать сложившимся. Но место новому и современному найдется всегда. Так здесь активно развиваются креативные кластеры, появилось новое здание кампуса Бауманского университета. В районе сосредоточено рекордное количество вузов – 18, что делает его центром научно-образовательно жизни столицы. А соседство Технологической долины, как еще называют научно-исследовательский кластер МГТУ имени Н. Э. Баумана, привлекает сюда бизнесменов.

Новый корпус научно-исследовательского кластера МГТУ имени Н. Э. Баумана в Москве

Не отстает и жилье. Как отмечают в агентстве недвижимости "Метриум Премиум", доля дорогих проектов за прошедшие 12 месяцев в Басманном районе увеличилась с 4,4% до 16%. По данным аналитиков, новые проекты выходят на рынок по ценам от 1 млн рублей за квадратный метр, а средняя цена квадрата в премиальной новостройке составляет 1,3 млн рублей.

Стоит отметить, что при этом стоимость премиума здесь пока остается комфортной по сравнению с другими районами ЦАО.

Интерес застройщиков жилья премиум-класса к району наблюдается уже несколько лет. Важно, что этот рост – не окончательный: Басманный продолжает свое развитие. По оценкам участников рынка недвижимости, повышенный инвестиционный потенциал локации будет сохраняться как минимум на протяжении ближайшего десятилетия.

Какой проект выбрать в Басманном районе?

Один из флагманов Басманного – жилой квартал премиум-класса "Дом 56" от девелопера группы ВТБ "Галс-Девелопмент". Он располагается на улице Фридриха Энгельса в шаговой доступности от метро "Бауманская" и "Электрозаводская". В проекте 510 квартир – от студий 27 кв. м до просторных лотов 127 кв. м с личной террасой. В первом корпусе лоты представлены с дизайнерской отделкой от бюро Bespoke Architects, в двух других – без отделки.

Рендер ЖК "Дом 56"

Примечательно, что архитектуру проекта разрабатывало бюро Pride – то же, которое создавало облик нового технологичного кампуса Бауманки. Архитекторы, визуально связав объекты, создали тренд на создание общей научно-креативной среды района и его новый ультрасовременный облик.

Рендер ЖК "Дом 56"

Футуристические фасады трех башен комплекса высотой 20, 23 и 27 этажей имеют плавный асимметричный изгиб с "эффектом закручивания". Визуально создается эффект вращения зданий вокруг своей оси. Впечатление поддерживает панорамное остекление. Причем фасады алюминиевых профилей в каждой из трех башен имеют свой цвет  – это оттенок либо никеля, либо меди или стали. Так архитекторы зашифровали отсылку к историческому прошлому Басманного района, чье название по одной из версий произошло от слова "басма" – это тонкие листы металла с рельефным рисунком для украшения икон.

Внутри комплекса будет закрытый двор площадью 4 тыс. кв.м с бионическим садом, детской площадкой, воркаутом для занятий спортом и зоны отдыха с качелями под скульптурной перголой.

Сейчас в жилом квартале "Дом 56" идет установка фасадов, а ввод комплекса в эксплуатацию намечен на конец 2026 года.

ЖК "Дом 56" - застройщик ООО "СЗ "Галс-Фридриха Энгельса", проектная декларация доступна на сайте "наш.дом.рф".

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".