За последние годы доходность от продажи коммерческой недвижимости увеличилась в разы - Анастасия Бецкова

О том, какие помещения строят девелоперы и какие инструменты предпочитают инвесторы, рассказала "Интерфаксу" глава отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК

Пресс-служба ГК ФСК

Москва. 7 февраля. ИНТЕРФАКС - Рынок коммерческой недвижимости не подвержен влиянию факторов, которые влияют на покупателей жилых помещений в новостройках. Поэтому и спрос на коммерцию подчиняется совершенно другим законам. О том, как развивается этот рынок и каким тенденциям он будет следовать в будущем, рассказала "Интерфаксу" руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ГК ФСК Анастасия Бецкова.

Обычно для девелопера жилой недвижимости коммерческие помещения непрофильный продукт. Однако все консультанты в один голос говорят, что жилые девелоперы пришли в коммерцию. Почему так происходит? 

Несмотря на то, что ФСК более известен как девелопер жилья, мы занимаемся коммерцией много лет и активно развиваем данное направление.  Коммерческая недвижимость является неотъемлемой частью любого нашего ЖК, поэтому нельзя сказать, что это произошло недавно.

Просто у нас появилось большее количество проектов в портфеле: объекты жилой недвижимости комфорт-, бизнес- и премиум-класса, а также объекты коммерческой и социальной инфраструктуры – торговые и бизнес-центры, медицинские клиники. Все это входит в подразделение коммерческой недвижимости.

Помимо этого, в нашем подразделении существует направление аренды – мы оказываем услугу поиска арендатора. За последние годы доходность от реализации коммерческой недвижимости увеличилась в разы.

Не секрет, что спрос на жилье в новостройках упал. Сохранился ли он на нежилые помещения?

Вопреки общему тренду спада, который наблюдается по жилой недвижимости и сформировался в прошлом году, по коммерции мы видим, наоборот, большой рост. Прошлым и позапрошлым летом, несмотря на обычно спокойный сезон, мы наблюдали рост продаж, люди вкладывались в коммерческую недвижимость. 

Причем это были совершенно различные покупатели: опытные игроки, те, кто хотел сохранить деньги, а также те, кто перешли из сегмента жилой недвижимости. В 2024 году мы продали на 25% больше (в количестве помещений, шт.) по Московскому региону в целом, нежели за 2023 год.

Рынок коммерческой недвижимости не пострадал, потому что эта сфера не связана с ипотечными историями, маткапиталами и т.д. Да, коммерческую недвижимость берут в ипотеку, но сейчас сумасшедшие ставки по 30%, и это точечные сделки. Покупатели чаще используют рассрочки от застройщика, которые помогают нам поддерживать спрос. Доля рассрочек в 2024 году в нашей компании составила 56,3%, стопроцентная оплата – 39,6%, ипотека – 4,2% по московскому региону.

Что касается мер стимулирования, то мы предоставляем как платные, так и беспроцентные рассрочки, в зависимости от размера первоначального взноса. Если первоначальный взнос 50%, то рассрочка бесплатная, если меньше, то платная.

Стопроцентная оплата подходит не всем, потому что нужно выдернуть деньги из бизнеса и часто ждать, пока дом достроят. А с рассрочкой за два года до ввода дома инвестор успевает заработать и выплачивает платежи нам ежеквартально или ежемесячно.

Какие тенденции вы прогнозируете в сегменте в среднесрочной и долгосрочной перспективе? Нужны ли тут меры стимулирования?

В перспективе мы полагаем, спрос будет сохраняться.  Не думаю, что этому направлению рынка недвижимости требуются особые меры стимулирования. Конечно, можно было бы говорить о каких-либо льготных ипотечных условиях для инвесторов, например, более комфортной ипотечной ставке, но главное здесь, чтобы сохранялись рассрочки платежа.

Коммерческие помещения на нижних этажах жилых домов стали уже неотъемлемой частью проектов. Как проходит их реализация? Контролируете ли вы профиль ритейла? Какое соотношение коммерческих и жилых помещений в ваших проектах в среднем?

В наших проектах доля коммерческих помещений составляет в среднем 4-6% от общей площади. Мы считаем, что это оптимальный показатель насыщенности новых районов объектами торгово-бытовой инфраструктуры.

При проектировании инфраструктуры мы учитываем наличие инфраструктуры рядом и потребности будущих жителей жилого комплекса и жителей ближайшей локации. Сейчас в компании речь идет о том, чтобы в ЖК бизнес-класса и выше крупные ключевые лоты, где размещаются супермаркеты, кафе или рестораны, сдавать в аренду тому оператору, который бы соответствовал уровню жилого комплекса. В массовом сегменте такого нет, там мы все помещения продаем поэтапно.  Далее инвесторы сдают в аренду эти помещения, и для жителей появляется вся нужная коммерческая инфраструктура. Чаще всего это салоны красоты, барбершопы, аптеки, детские студии, супермаркеты и алкомаркеты и тд.

Ликвидные помещения, которые находятся на первой линии, с высоким трафиком и супермаркеты, мы реализуем через аукцион.  Остальное находится в свободной реализации.

Компания завершает проект крупного офисного комплекса, где разместит там свою штаб-квартиру. Будете ли вы выходить на спекулятивный рынок офисного строительства?

Участвовать в спекулятивном рынке у нас планов нет. Наша компания занимается строительством и продажей своих проектов. Например, это БЦ на Магистральной - наш офисный центр, который мы реализуем. В 2026 году мы уже его завершим. Здесь несколько форматов: площади мы продаем как с арендатором, так и пустые, а также скоро планируем вывести в продажу лоты по этажам.

Какие тенденции вы прогнозируете в сегменте в среднесрочной и долгосрочной перспективе?

В долгосрочной перспективе направление коммерческой недвижимости будет активно развиваться, коммерция была, есть и будет на первых этажах ЖК. В среднесрочной вне зависимости от класса проекта могут появиться новые имена арендаторов небольших площадей - барбершопы, салоны красоты и т.д. На примере Sydney City, нашего флагманского проекта, мы видим отложенный спрос на помещения, которые только будут выводиться в продажу. Там планируется вся необходимая для жизни в ЖК бизнес-класса инфраструктура.

Мы также наблюдаем тенденцию повышения интереса к более мелкой нарезке, спрос на нее сохранится и в будущем. Мы всегда закладываем возможность объединения части помещений, тем самым сохраняя вариативность для клиентов при выборе помещений. По этой причине мы еще на этапе проектирования прорабатываем планировочные решения, и дефицита предложения небольших помещений у нас нет, и мы сохраним этот принцип. И именно такие площади по 50-120 кв.м, которые можно выбрать в соответствии с целями и бюджетом, интересны многим инвесторам и арендаторам.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".