Без просвета

Цены на жилье в Москве будут снижаться. Оживить рынок сможет только резкое изменение макроэкономики, сетуют эксперты

Москва. 1 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Летом 2009 года практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости столицы наблюдался глобальный штиль. Количество сделок на рынке достигло минимальных за последний год показателей. Предосенняя пора стала периодом затишья в ожидании информации о текущей и прогнозируемой экономической ситуации в мире и России.

В разгар лета на вторичном рынке Москвы во всех сегментах, классах и территориальных кластерах цены демонстрировали отрицательную динамику, отмечают эксперты "Аналитического консалтингового центра "Миэль" в своем отчете.

По данным компании, в среднем, в июне, цены снизились на 1,9%, в июле снижение достигло 2,7%, и только в августе темп падения уменьшился более чем в 2 раза – до - 1,2%. Таким образом, средняя цена на рынке столицы по итогам летних месяцев снизилась на 6%, с 166,6 до 157,1 тыс. руб./кв. метр. За год – с августа 2008 по август 2009 - цены упали на - 13%.

За летний период текущего года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы снизилась на 3,7% и составила 191,1 тыс. руб. за кв. метр. Долларовая цена уменьшилась на 2,2% и составила $6067 за кв. метр, говорится в обзоре.

Емкость снижается, предложение растет

Эксперты уверяют, что объем предложения на вторичном рынке, несмотря на традиционно пониженную сезонную активность среди продавцов, все летние месяцы держался на относительно высоком уровне (40-45 тыс. квартир). Для сравнения, прошлым летом аналогичный показатель составлял 30 тыс. объектов.

К концу лета доля нового предложения возросла практически до среднестатистических показателей, фиксируемых на рынке около года назад. Эксперты "Миэль" связывают это с влиянием психологического фактора – продавцы в ожидании второй волны кризиса и на фоне очевидно нерезультативного потребительского спроса перестали придерживать квартиры в расчете на будущий рост цен и поторопились повысить ликвидность активов.

Из расчетов аналитиков следует, что количество предложения квартир в новостройках сократилось на 3% - с 307 до 298 объектов. Предложение новых объектов на начальных стадиях строительства по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2008 года сократилось на 19%. Вместе с тем доля предложений квартир в сданных госкомиссии домах в общем предложении новостроек растет, и на сегодняшний день составляет 33% (против 24% аналогичного периода прошлого года).

"Эта тенденция становится основной для рынка нового жилья и предвещает резкое уменьшение емкости рынка – объемы строящегося и выходящего на рынок жилья минимизируются", - отмечает генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков. По данным аналитиков, спрос на столичную недвижимость, по сравнению с прошлым летом, снизился на 20%, относительно весенних месяцев, активность покупателей уменьшилась незначительно (около 10%).

Емкость рынка новостроек в Москве и Московской области снижается. В ближайшей перспективе ожидается дефицит предложения квартир в новостройках на всех стадиях готовности, прогнозируют эксперты.

"На вторичном рынке жилья ожидается еще большее увеличение объема предложения. Фиксируемая активность представлена в основном альтернативными сделками. И такая тенденция продолжится до конца года", - считает аналитик "Миэль".

Подмосковье бьет рекорды

На вторичном рынке Московской области за три летних месяца цена предложения снизилась практически на 6%. Из них -2,0% - потеря в июне, -2,4% уровень снижения в июле, и -1,2% снижение в августе. Таким образом, средняя цена предложения понизилась с 78,2 до 73,8 тыс. руб. за кв. метр, констатирует "Миэль".

Отрицательная ценовая коррекция была присуща рынку во всех территориальных кластерах, хотя наиболее заметно снижение коснулось районов в непосредственной близости от столицы, отмечают аналитики.

По данным компании, объем предложения продолжает бить очередные рекорды и устанавливать новые достижения (41 тысяча объектов), что не свойственно летнему периоду. «Тем не менее, количество выставленных на продажу квартир к концу лета практически достигло городских показателей. Продавцы, вместо традиционного ухода с рынка на летние каникулы, продолжали проявлять активность, и в августе доля нового предложения (36%) достигла показателей, сравнимых с уровнем прошлой осени», - сообщает эксперт "Миэля".

В соответствии с обзором компании, на рынке новостроек Подмосковья в течение лета текущего года предложения квартир были представлены по 536-555 адресам, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 18%. При этом фиксируется и замедление темпов снижения цен.

По состоянию на сегодняшний день, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке области составляет 65,9 тыс. руб./кв. метр, что фактически соответствует уровню цен лета прошедшего года (65,3-66,3 тыс. руб./кв. метр) и ниже весенних показателей на 2,5%, уверяют аналитики.

Восстановлению подлежит?

По мнению Владислава Луцкова, оживить рынок может радикальное изменение макроэкономической ситуации. "Если же такого изменения не произойдет, рынок будет медленно дрейфовать в поисках равновесной цены, стремясь сблизить позиции продавцов и покупателей. При этом общий уровень цен будет снижаться", - прогнозирует эксперт.

Аналитики "Миан" строят более радужные прогнозы. Они сделали расчеты изменения стоимости жилья в условиях нивелирования последствий кризиса 2008-2009 гг., экстраполируя прошлый опыт на текущую ситуацию.

За период с августа 1998 до апреля 2000 (20 месяцев) рынок был подвержен снижению цен. Так по данным "Миан", тогда итоговый показатель коррекции составил 35,5%. После переломной точки в апреле 2000 года цена начала восстанавливаться и через 29 месяцев достигла докризисного уровня (рост 55%), отмечает руководитель Аналитического центра агентства недвижимости компании Алексей Кудрявцев.

По оценкам аналитического центра "Миан", период общего снижения стоимости на данный момент составляет 10 месяцев (ноябрь 2008 – август 2009) с результирующим показателем коррекции в 18,2%.

Аналитики строят прогноз восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта. Аналитики строят прогноз восстановления цены, исходя из среднемесячного темпа прошлого опыта. В результате, по прогнозу А. Кудрявцева, достижение докризисного значения ожидается за 15 месяцев, в ноябре 2010 года (рост составит 22, 2 %)..

Сергей Велесевич, Арсений Меситов