Локации у воды традиционно являются хорошим инструментом для вложений
Москва. 17 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Все большую популярность среди москвичей приобретают локации у воды. Жилые комплексы рядом с набережными имеют более высокий статус и привлекательность в глазах людей. "Интерфакс-Недвижимость" узнал у экспертов рынка и аналитиков о преимуществах такой недвижимости, а также о том, являются ли они хорошей инвестицией.
Рядом с водой дороже
Опрошенные эксперты отметили, что разница в цене между жильем в проектах на первой береговой линии и в той же локации, но дальше от воды, зависит от конкретного района. В целом, она составляет порядка 15-20%.
"Внутри одного и того же проекта квартиры с прямым видом на воду, как правило, стоят дороже лотов с другими видовыми характеристиками", -- уточнила заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба.
Она пояснила, что видовые лоты всегда дают больший прирост стоимости на протяжении строительного цикла, чем квартиры со стандартными панорамами. Вид на воду в таком случае выступает уникальной характеристикой, которая не тиражируется. Поэтому такие квартиры всегда и стоят дороже, но на старте проекта иногда удается находить интересные варианты по привлекательной цене.
"В Москве локации с доступом к воде не безграничны, поэтому недвижимости вдоль реки, на первой береговой линии очень мало, она стоит дороже и имеет высокую капитализацию", -- прокомментировала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстрой" Елизавета Родина.
Эксперт объяснила, что помимо уникальной локации высокая цена часто обусловлена улучшенными характеристиками таких лотов: увеличенная площадь остекления (угловое и панорамное), французские балконы и приватные террасы. "Нельзя не учитывать и более сложный процесс строительства вблизи воды (реки), требующий использования современных дорогостоящих технологий для обустройства подземной части", – дополнила Родина.
По мнению партнера консалтинговой компании NF Group Андрея Соловьева, наибольшая добавленная стоимость к цене формируется как раз за счет вида на Москву-реку и набережные, а также на Кремль, памятники архитектуры, храмы и парки. Эксперт добавил, что, безусловно, при поиске недвижимости покупатель оценивает весь набор параметров объекта, в том числе качественные характеристики комплекса, однако хорошая локация и живописный вид из окна – те критерии, за которые покупатели готовы доплачивать.
По мнению экспертов, рост спроса на недвижимость может быть обусловлен на сегодняшний день курсом рубля, который превысил 90 за доллар.
"Такой выход из зоны комфорта, страхи из-за нестабильного валютного курса способствуют усилению спроса на недвижимость как "защитного" актива. С другой стороны, Банк России с учетом ситуации может повысить ключевую ставку, что может способствовать росту цен на ликвидную недвижимость, к которой относятся элитное жилье у воды и с видом на реку", -- пояснила Родина.
Полюбуемся видами
Протяженность береговой линии Москвы-реки в черте города превышает 200 км. По данным Nikoliers, в частности, на появление новых проектов в Москве возле воды повлияла программа реорганизации промзон. Она открыла застройщикам доступ к земельным участкам на набережных. Так, на сегодня в столице на этапе реализации находятся 38 проектов на первой линии Москва-реки.
"В городе жителям не хватает природной составляющей, которая дает не только приятный, успокаивающий вид, но и места для прогулок и отдыха рядом с домом, поэтому проекты с "природными видовыми характеристиками" всегда имеют, как минимум, одно дополнительное конкурентное преимущество", - заявили в компании.
"Что касается видов, законом гарантируется, что в водоохранной зоне не появится новых построек, а, следовательно, панорамы из окон ЖК, выходящих на реку, останутся неизменными", - прокомментировала Дзюба.
По словам директора по продажам Capital Group Оксаны Дивеевой, в частности, нахождение возле воды в элитной недвижимости приобретает колоссальное значение и придает проектам дополнительную привлекательность. Так, каждый метр на набережных ценится "на вес золота", потому что должны совпасть и локация, и близость к воде.
Еще одно преимущество - набережные вблизи современных ЖК зачастую качественно благоустроены, в том числе с привлечением сил самих застройщиков. Таким образом, они и становятся для жителей привлекательным местом для прогулок на свежем воздухе, занятий спортом и т.д.
В список преимуществ также попадает экологичность, подчеркнула Дзюба. Так, благодаря особенностям розы ветров, воздух у воды чище.
Собственная набережная
По словам опрошенных экспертов, в 90% локаций жилой комплекс отделен от реки дорогой, а также практически в 100% не имеет прямого доступа к воде с территории.
По словам Соловьева, на сегодняшний день в Москве, особенно в историческом центре, большинство набережных используются в качестве транспортных магистралей, ввиду чего комплексы в основном имеют только видовые характеристики. При этом в отдельных локациях присутствуют комплексные проекты, которые включают в себя прямой доступ к благоустроенной территории в непосредственной близости от воды: многофункциональные общественные пространства, объекты инфраструктуры, зоны отдыха и спорта, прогулочные пешеходные маршруты.
В результате остаются только 10% проектов, которые имеют прямой выход на набережную. К ним относится, в частности, ЖК "Береговой". Жилой комплекс и береговую линию соединяет пешеходная набережная, первый участок которой открыли в этом году.
Приватные террасы с видом
На набережные люди стремятся попасть, чтобы оказаться в гуще событий современной городской жизни мегаполиса. А уединенность и тишина с видом на воду в элитных домах, по мнению экспертов рынка, достигается с помощью приватных террас и пентхаусов, как, к примеру, в том же "Береговом", где их насчитывается 25 видов.
Также для обеспечения приватности резидентов комплекса без строительства заборов и ограждений частной территории от набережной активно применяется геопластика – создание искусственного рельефа и строительство стилобата или торговой галереи на первом этаже домов, где есть возможность посидеть за столиком с видом на реку и выпить кофе, а также совершить покупки рядом с домом.
От КРТ – к благоустройству
В Москве набережные входят в городскую программу развития береговой линии Москвы-реки. Таким образом, их благоустройством занимаются городские власти, и после открытия они находятся у города на балансе. Однако девелоперы со своей стороны тоже отвечают за интеграцию территории жилого комплекса в благоустройство набережной, чтобы добиться бесшовности всей территории. Стоимость этих работ входит в инвестиции застройщика в проект КРТ, который граничит с набережной. К таким проектам относится и "Береговой".
По мнению экспертов Nikoliers, зачастую девелоперы превышают запланированные изначально бюджеты на создание набережных, так как бывшие промзоны таят в себе множество проблемных моментов, требующих больших вложений. При этом при привлечении в данные зоны не только жителей комплекса, но и других горожан, а также при внедрении коммерческой функции и строительства объектов инфраструктуры в данных зонах вложенные средства достаточно быстро окупаются.
По воде – домой
Водный транспорт открывает москвичам и туристам новый способ передвижения по городу – более благоприятный с точки зрения экологии благодаря удаленности от шумных дорог.
"Более того, такой вид транспорта улучшает связь различных районов Москвы и повышает доступность ключевых достопримечательностей города", - отметила Дивеева.
Эксперт пояснила, что прогулки на речном транспорте пока не станут основным способом перемещения по городу, но они уже позволяют жителям проектов у воды насладиться архитектурой Москвы, перезагрузиться и получить новые впечатления.
"Для рекреационных задач водная инфраструктура в столице развита и пользуется популярностью. На воде можно провести частную закрытую вечеринку, день рождения, свадьбу и организовать прочие мероприятия. А при наличии недвижимости рядом с причалом, продолжить after-party в квартире", -- прокомментировала Родина.
"Развитие современной системы водного транспорта подразумевает благоустройство прилегающих территорий и точек посадки-высадки, появление поблизости новых ресторанов, рекреаций, современных общественных пространств и т.д. Это повышает статус локации, а, следовательно, и ликвидность недвижимости у воды", -- дополнила Дзюба.
Директор по маркетингу Группы "Эталон" Мария Долгих в свою очередь подчеркнула, что в настоящее время водный транспорт в Москве начал активнее развиваться. Так, в этом году был запущен первый круглогодичный речной маршрут, который обслуживают однопалубные электрические трамваи, вмещающие до 50 пассажиров.
Со временем такой транспорт будет все более развитым, и жители прибрежных ЖК смогут использовать их как полноценный общественный транспорт. Например, планируется строительство новых причалов, один из которых появится рядом с "Береговым".