Инвесторы начинают рассматривать недвижимость как альтернативу депозитам – Светлана Бирина

При этом снижение объемов вывода новых проектов может привести к дефициту предложения, считает директор по продажам ГК ФСК

© Пресс-служба ГК ФСК

Москва. 28 августа. ИНТЕРФАКС – Доля льготных программ ипотеки продолжает падать в продажах жилья, а условия рыночной подходят далеко не всем. Директор по продажам ГК ФСК Светлана Бирина рассказала, какую долю сейчас занимает рассрочка, как она будет регулировать рынок в будущем, а также о том, куда направлен инвестиционный спрос.

Падение спроса наблюдают практически все застройщики московского региона. Какая распроданность у готовых проектов в московском регионе сейчас считается приемлемой?
 
Оптимальный показатель распроданности на этапе завершения строительства проекта 70-80% и выше. Если к вводу показатель опускается ниже скажем 50%, то это может указывать на проблемы в проекте и отсутствии спроса на него. 

У нас на проектах средний показатель на уровне 80%. Однако есть исключения - показатель распроданности 100%. Пример тому апарт-комплекс Движение Говорово, где за несколько месяцев были проданы полностью все объемы до получения разрешения на ввод за счет реальных скидок. 
 
Как вы считаете, когда спад спроса прекратится, действительно ли деньги с депозитов пойдут на рынок недвижимости? 
 
Вопрос о движении денежных средств с депозитов сегодня действительно актуален. Мы фиксируем все больше запросов на консультацию от клиентов на тему закрытия/отказа от продления депозитов, а также по тематике "открыть вклад или вложить деньги в недвижимость". Когда ставки по депозитам снижаются и банки диктуют все больше новых условий по возможностям повышения ставок - инвесторы начинают смотреть альтернативы. Одна из них - естественно квартиры, причем на этапе строительства либо ближе ко вводу в эксплуатацию.

Сейчас банки начали снижать ставки по депозитам. По данным регулятора, за первую декаду августа средняя ставка опустилась до 15,9 % годовых, а еще в декабре 2024 года держалась на отметке 17,2%. 

Сейчас тренд на постепенное снижение ключевой ставки - в связи с этим прогнозирую, что все больше владельцев депозитов, оценив свои риски и возможности, начнут вкладывать свои сбережения в недвижимость. Рынок постепенно начнет оживать.
 
Вывод новых проектов затормозился. Эксперты предрекают дефицит предложения после возврата спроса. Как вы готовитесь к этому моменту? Насколько быстро вообще проект может быть выведен на рынок?
 
Сроки вывода проекта в рынок очень разные, все зависит от особенностей проекта, сроков подготовки, согласований и получения разрешительной документации. В целом сроки варьируются от года до нескольких лет. 

Сейчас рынок недвижимости Москвы и Московской области действительно испытывает реальные сложности с выводом новых проектов. Если такая ситуация продолжится, то да, это может привести к локальному дефициту предложения, особенно на фоне растущего спроса и покупательской активности. 

В вашем портфеле недвижимость самых разных сегментов и классов. Что сейчас продается лучше всего? 
 
Я бы не сказала, что выражена какая-либо динамика в зависимости от класса: все зависит от конкретного проекта, выполняется ли план продаж или нет. Какой-либо выраженной зависимости динамики продаж именно по классу недвижимости не наблюдаем. 
 
Видите ли вы инвестиционный спрос? Если да, то в каких проектах? Почему?
 
Текущий инвестиционный спрос сегодня сосредоточен на проектах, имеющих потенциал роста цен. В связи с улучшением ставок по ипотеке, наличием выгодных финансовых инструментов, а также снижении процента по депозитам клиенты активней совершают инвестиционные покупки в проектах на стадии активного строительства. Так же есть немалая доля инвесторов, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду - этот тип покупателей чаще рассматривает проекты на более высокой стадии готовности. 

Если рассматривать инвестицию для последующего пассивного арендного дохода - действительно интересней смотреть высокую стадию готовности и акции/скидки на проекте - к примеру, скидки в акционных предложениях могут доходить до 30% и выше. Класс проекта инвестор выбирает сам исходя из его финансовых возможностей и предпочтений по локации в целом. Например, по нашей оценке, среди наших проектов с этой точки зрения пока хороший инвестиционный потенциал имеется у нашего ЖК бизнес-класса Amber City, который расположен в Хорошевском районе Москвы.

Давайте поговорим про инструменты продаж. Какой уровень ипотеки в ваших текущих проектах? Что это за программы?
 
Доля ипотечных продаж в ГК ФСК сохраняется на высоком уровне - в среднем 75% по данным июля, в зависимости от проекта. Мы предлагаем клиентам более 250 вариантов ипотечных продуктов. 

Драйвером по-прежнему остается "семейная ипотека", она занимает более 70% ипотечных продаж. Увеличился спрос на так называемую комбо-ипотеку, где клиент может совместить семейную и стандартную программы по средневзвешенной ставке от 7%. Набирают популярность продукты, которые являются альтернативой рассрочки. Одной из таких программ является ипотека траншами. Программа пользуется спросом у клиентов, которые не имеют возможности получить семейную ипотеку. 

Субсидирование ипотеки на весь срок (ставка от 13,9%) либо на краткосрочный период (ставка от 0,11%) также остается интересным инструментом, т.к. позволяет снизить финансовую нагрузку клиента.
 
Насколько вам удобен такой инструмент как рассрочка? Какова ее доля? Разделяете ли вы опасения ЦБ?
 
Рассрочка - отличный и эффективный инструмент, который долгое время был мощным драйвером продаж - особенно при высоких ставках по ипотеке. Однако, на сегодняшний день мы больше заинтересованы в 100% и ипотечных сделках. Максимально выгодные условия предоставляются именно при полной оплате, если говорить о рассрочках - то цена будет выгодней в зависимости от срока и первоначального взноса - чем больше первоначальный взнос и меньше срок, тем выгодней цена. 

На сегодняшний день доля рассрочек в структуре продаж в среднем по проектам у нас порядка 20-25%. Мы регулируем долю рассрочек в проектах, чтобы она не превышала плановых значений. 

Относительно планов нового регулирования рассрочек, который анонсировал ЦБ, особых опасений нет, так как доля рассрочек у нас небольшая, и наращивать ее не планируем. Что касается сроков - если будут какие-то ограничения – это, считаю, негативным сценарием, так как потребность в длительных рассрочках (на год или два) у покупателей все же есть. 
 
Каков ваш прогноз по возвращению ставки ЦБ в приемлемые для бизнеса границы?
 
Пока еще ставки сохраняются на очень высоком уровне, несмотря на постепенное снижение ключевой ставки, для бизнеса этого недостаточно. По прогнозам ЦБ, ключевая ставка в 2026 составит 12-13% - это уже возвращение в более приемлемые границы для рынка недвижимости. А на 2027 год прогноз прекрасный - ставки на уровне 7,5%-8%. Мы все этого очень ждем.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".