Туризм / Интервью 22 января 2025 г. 10:10

Алексей Высоканов: внедрение в отеле "все включено" позволяет увеличить стоимость номеров на 20-30%

Доля российских отелей, которые работают с управляющими компаниями, ежегодно растет и к 2025 году достигла 5%. О том, как устроена работа управляющей компании (УК), какие преференции получает от ее деятельности владелец отеля, кому подойдет такая бизнес-модель и как выглядит идеальный отель для управления, порталу "Интерфакс-Туризм" рассказал генеральный директор Atelika Hotel Group Алексей Высоканов.

Алексей Высоканов: внедрение в отеле
© Пресс-служба Atelika Hotel Group

- Зачем нужны управляющие компании, зачем к ним обращаться собственнику гостиницы? Как устроена управляющая компания и чем она может помочь владельцу отеля?

- Мы специализируемся как на управлении курортными отелями в России, так и на продвижении собственных брендов. Договор с управляющей компанией позволяет собственнику отеля сбросить груз операционных проблем по ведению бизнеса, увеличивать загрузку объекта, дороже продавать размещение и многое другое.

В гостиничной отрасли России есть много собственников, которые занимаются другим бизнесом, а отель открывают как дополнительный источник заработка или ради развлечения. В первую очередь, управляющие компании нужны таким объектам, и владельцы гостиниц заинтересованы в сотрудничестве – им нужен контроль за второстепенным бизнесом. А профильным владельцам отелей это чаще всего не нужно: вряд ли кто-то справится лучше, чем собственник.

Наша система управления устроена таким образом: в центральном офисе в Москве работает порядка 80 человек, которые занимаются практически всеми вопросами, связанными с управлением и функционирование гостиницы, – от отдела продаж и отдела кадров до анимации и службы питания. На местах столько административного персонала не требуется, наши сотрудники ведут сразу несколько объектов. Так у них больше знаний и опыта, удобно собирать статистику по объектам. Если в одном из отелей что-то работает неправильно, мы предпринимаем шаги, чтобы это исправить. Иногда выезжаем на место для решения проблемы.

Например, питание. У нас практически во всех отелях работает система "все включено", и мы контролируем себестоимость питания. Если кто-то из персонала в гостиницах неразумно использует продукты, то на место выезжает группа быстрого реагирования, проводит инвентаризацию и выясняет причину. Так у нас получается экономить и свои деньги, и деньги собственника.

Также управляющая компания отвечает за персонал отеля, его подготовку. Например , на проверку компетенций управляющего у нас уходит месяц, максимум два. Собственнику для той же работы потребуется минимум год. Как показывает наша практика, лишь 20% старого персонала отеля остается работать после появления управляющей компании. Это связано как с появлением нового управляющего, который подбирает команду под себя, так и со стилем работы старых сотрудников. Зачастую у них был расслабленный темп и перестроиться не получается.

- Может ли собственник влиять на какие-то изменения, если они ему не нравятся?

- Есть разные условия работы управляющей компании с собственниками. Если собственник хочет быть вовлечен в дело, то заключается обычный договор управления, и владелец может многие решения принимать самостоятельно или участвовать в принятии решений.

Если заключается договор аренды, то практически всеми вопросами занимается управляющая компания. Собственнику мы гарантируем конкретную стоимость оплаты аренды.

- Выгодно ли отельеру работать с УК с учетом, что она забирает долю прибыли себе? Какие у вас условия на аренду и на управление?

- Начнем с того, что нас изначально привлекают в не очень успешные проекты. Либо проект был успешным, но по каким-то причинам его успешность оказалась под вопросом. Например, увольняется управляющий, собственник не может сам заниматься этим бизнесом или переезжает в другую страну.

Мы работаем для того, чтобы собственник зарабатывал больше денег, иначе нет смысла нанимать управляющую компанию. Так что мы либо платим больше за аренду, либо приносим больше прибыли.

Например, наш бренд "Ателика" адаптирован под отели, работающие по концепции "все включено". Внедрение этой концепции и позволит поднять цену на размещение в гостинице в среднем на 20-30%. А налаживание рабочих процессов позволяет привлекать больше туристов и повышать загрузку.

Что касается условий, то договоренности у нас разные. При управлении отелем нам платят 2-6% от ежемесячной выручки и, затем 10-12% от прибыли по итогам года. Если гостиница взята в аренду, то мы платим собственнику гарантированные платежи. Для сезонных объектов – это годовая арендная плата, для круглогодичных – ежемесячная аренда.

Сейчас мы заключаем контракты на срок от семи лет, потому что на работу и доходы отеля очень влияет сезонность. 2024 год был очень хороший, с некоторыми собственниками мы дополнительно договаривались и доплачивали им сверхприбыль к аренде в качестве бонуса. А в пандемию у нас были собственники, которые снижали нам арендную плату по понятным причинам.

- Как проходит передача отеля управляющей компании? Что происходит после заключения договора? Как вы оцениваете звездность отеля?

 - На согласование договора с собственником уходит примерно 2-3 месяца. Далее следует приемка отеля, которая занимает 1-2 недели. Мы собираем коллектив из сотрудников офиса и других наших отелей и проводим инвентаризацию объекта. Если отель принимает гостей, то мы стараемся не останавливать его работу. На месте меняем руководителей служб на своих сотрудников. Либо ставим их в параллель с действующими для того, чтобы они посмотрели все бизнес-процессы и определили, что нужно переделывать. Затем собираем коллектив, что занимает около года. Но для того, чтобы гостиница продолжила работу мы берем сотрудников из других отелей. Несколько месяцев они перекрывают там необходимые позиции.

Заходя на новый объект, мы стараемся сделать все, чтобы он соответствовал заявленной категории. При этом «не натягиваем» звездность, скорее, наоборот, занижаем, чтобы у гостей были ниже ожидания и меньше претензий. У нас много отелей 2*, которые работают по системе "все включено", а по уровню они соответствуют 3*.

- Бывает ли, что собственник отказывается от сотрудничества с УК и если да, то по каким причинам? Или, наоборот, УК отказывается от работы с отелем.

- Естественно. Мы работаем давно, и у нас были случаи, когда мы принимали решение прекратить сотрудничество с гостиницей. Например, в Крыму был объект невысокого уровня, который находился на горе и нашим условием было строительство бассейна. Мы брали объект в аренду и хотели в ее счет сделать уличный бассейн, поскольку до моря было далековато. Собственники решили не согласовывать нам такой проект. Два года мы промучились без бассейна, но так и не смогли выйти на окупаемость и расторгли контракт.

Бывает, что собственники видят, как мы много зарабатываем денег на объекте и начинают думать, что вот сейчас и у них получится, и они расторгают контракт. И ничего хорошего там потом не получается. У нас был любимый отель "Ателика Липки" 2* под Звенигородом. Наш пятилетний контракт с собственниками подошел к концу, они решили дальше не продолжать сотрудничество. В итоге объект заброшен. Мы туда периодически обращаемся, чтобы снова посотрудничать, но владельцы никак не могут принять решение.

Бывает, что владельцы гостиницы решают, что мы слишком мало им платим. Хотя, когда отель берется в управление, значительные средства вкладываются реновацию или закупку оборудования, чтобы объект работал по нашей концепции. Первые год-два для нас такие гостиницы убыточные. Но собственников это обычно не интересует.

- Есть ли у вас статистика, какая часть отелей в РФ работает самостоятельно и какая с УК?

- Да, мы проводили подобное исследование. По данным за 2024 год, общее число классифицированных гостиничных объектов в России составляет 25 тыс., из них 5% работает с управляющими компаниями.

Всего в России насчитывается порядка 70 управляющих компаний с общим номерным фондом 100 000 номеров. Большинство из них сейчас российские, лишь 11 иностранных компаний на сегодняшний день занимаются управлением гостиницами в нашей стране.

- Растет ли доля отелей, работающих с УК? В вашей компании собственники гостиниц чаще отдают объект в аренду или в управление?

- Сейчас управляющих компаний становится все больше. Поэтому при выборе управляющей компании важно обращать внимание на объекты, с которыми она работала, посетить их, пообщаться с собственниками.

Тем не менее, очень часто собственники гостиниц не знают о существовании управляющих компаний, продолжают сами тянуть этот бизнес. Некоторые боятся отдавать свое имущество в чужие руки, особенно те, для кого отель – это больше, чем просто бизнес.

Есть еще такой нюанс, что после неудачного сезона спрос на услуги управляющих компаний среди владельцев отелей растет, потому что собственники хотят сбагрить проблемный бизнес. Как только сезон хороший, у всех все замечательно, то владельцы либо очень дорого просят за аренду, либо стараются зарабатывать сами.

По данным нашей компании, владельцы отелей чаще выбирают отдать нам объект в аренду. Сейчас у нас действуют 19 контрактов с гостиницами, лишь одна из них находится в управлении.

- Сколько новых контрактов на управление вы заключаете в год? Существует ли конкуренция между УК за работу с тем или иным отелем?

- В 2024 году у нас был один новый отель плюс нам добавили несколько корпусов в действующих объектах. Номерной фонд подрос примерно на 300 номеров, но в предыдущие годы мы набрали достаточно гостиниц и сейчас сделали упор на экономику, чтобы наконец-то начать на них зарабатывать. В минувшем сезоне у нас почти все отели вышли в плюс, поэтому мы начинаем активный поиск новых гостиниц на договор.

Мы получаем много обращений от отелей, которые хотят с нами поработать, но большинство из них нам сейчас не интересны. У них либо короткие договоры, либо документы с неправильно оформленной недвижимостью. К нам обращается много отелей с номерным фондом 20-40 номеров оформленных на ИП. Для работы управляющей компании с такими объектами экономики практически нет, поэтому с февраля мы возобновляем договора франшизы.

Франшиза как раз подойдет маленьким гостиницам: мы поможем им организовать и увеличить продажи, повысить загрузку объектов и стоимость размещения. Самостоятельно работать с туроператорами, агентствами или онлайн-агрегаторами таким объектам сложно и дорого. Мы же поможем маленьким отелям конкурировать с большими на равных.

Что касается конкуренции, то мы не особо конкурируем с другими управляющими компаниями, даже редко сталкиваемся на объектах. Все разумные люди, рынок небольшой, зачем нам ссориться?

Бывают случаи, когда нам предлагают объект, которым уже кто-то управляет. И нам звонит УК и просит не вмешиваться. Бывает наоборот, коллеги звонили, интересовались, почему мы ушли из конкретного отеля. Мы им рассказали, и они приняли решение с ним тоже не работать. У нас и сотрудники могут перетекать из одной управляющей компании в другую, мы обмениваемся информацией.

- Как должен выглядеть сейчас объект размещения, который мог бы вас заинтересовать?

- Сейчас для нас идеальный отель – на 150−200 номеров с необходимой инфраструктурой. Если это курортный объект, то нужен открытый бассейн, большой ресторан с возможностью организации шведской линии, открытая зона для проведения анимационных мероприятий плюс кафе, где можно организовать промежуточное питание, детская площадка и детская комната. Это минимальные требования, которые нам нужны для работы. В загородном отеле нужен закрытый бассейн.

Мы готовы работать с любыми объектами. Но нам больше нравится объекты с возможностью работы по концепции "все включено". Когда мы можем привнести что-то свое и хоть как-то отличаться от конкурентов.

Автор Сюзанна Лотфи

Реклама ООО "Тревел Клаб", ИНН 7725832320, ID #a-63570, www.atelica.ru
Erid: F7NfYUJCUneP5zK1u8Rj