"Синара-Девелопмент" (входит в Группу Синара) в рамках первого этапа реализации проекта комплексного освоения территории (КОТ) "Новокольцовский" в этом году завершила возведение первой очереди международного выставочного центра (МВЦ) "Екатеринбург-ЭКСПО". Помимо этого компания реализует проекты по строительству жилых комплексов, а также выступает заказчиком строительства коммерческой недвижимости. О том, в каком направлении будет развиваться компания, о тенденциях на рынке жилья, а также о задачах, стоящих перед компанией в перспективе, в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал генеральный директор ОАО "Синара - Девелопмент" Тимур Уфимцев.
- Тимур Александрович, одним из знаковых проектов в Екатеринбурге, в котором принимает участие "Синара-Девелопмент", является комплексное освоение территории "Новокольцовский". Какова Ваша оценка данного проекта, на каком этапе находится его реализация?
- Следует подчеркнуть, что наша компания не просто участвует в проекте КОТ "Новокольцовский" - она его полностью ведет. Он предусматривает обустройство 600 га на юго-востоке Екатеринбурга, из которых около 200 га - исключительно коммерческая недвижимость: автосалоны, логистические и торгово-развлекательные центры, зоны экстрим-парка. Безусловно, в этом проекте доминантой является строительство выставочного комплекса "Екатеринбург-ЭКСПО", возведение которого было начато в конце прошлого года, а первая очередь введена в эксплуатацию в июле 2011. Это порядка 90 тыс. кв. метров выставочных площадей. Первым знаковым мероприятием для МВЦ стало проведение форума промышленности и инноваций "ИННОПРОМ-2011". Предполагается, что к уже построенным площадям дополнительно будут возведены входная группа, здание конгресс-центра, также прорабатывается вопрос строительства гостиницы. Общая площадь выставочного центра составит порядка 150 тыс. кв. метров.
Выставочный комплекс в том виде, в котором он сейчас находится (с небольшими вложениями, связанными с подготовкой к отопительному сезону), может функционировать в нормальном режиме. Поэтому было принято решение о том, что мы занимаемся проектированием, защищаем проектно-сметную документацию перед инвестором, работаем над снижением цены и оптимизацией проектных решений, а после этого определяем, в какие сроки, по каким этапам и за какие деньги мы будем достраивать комплекс.
Жилая застройка в реализации проекта "Новокольцовский" станет третьим этапом освоения территории.
- Каков объем инвестиций в строительство выставочного центра "Екатеринбург- ЭКСПО"?
- Сейчас идет уточнение общего объема инвестиций в реализацию данного проекта. Назвать его окончательную стоимость невозможно, так как ведется работа по проработке проектных решений, проектно-сметной документации. И это - нормальный процесс, который так или иначе выведет к окончательной стоимости этого проекта. В настоящий момент денежный поток в строительство составил 5 млрд рублей, из которых 2 млрд рублей - это собственные средства ОАО "Уральский выставочный центр" (застройщик и инвестор МВЦ), 3 млрд рублей - кредитная линия Сбербанка России. Об этих цифрах можно говорить, как о юридически состоявшихся.
- Реализацию каких проектов компания планирует начать в Екатеринбурге в ближайшее время?
- В основном, это - точечная застройка. Знаковым проектом, к которому мы планируем приступить в 2011 году, станет проект под рабочим названием "Квадрат". Это комплексное освоение территории порядка 4,4 га земли в границах улиц Мельникова- Пирогова- Татищева- Ключевская, где будет построено около 100 тыс. кв. метров коммерческой и жилой недвижимости.
Если говорить о том, в каких сегментах жилой недвижимости ведется работа, то мы ориентируемся на жилье эконом- и комфорт класса, не выше. Данная стратегия подтверждается всеми маркетинговыми исследованиями и жизненной логикой. В настоящее время отложенный спрос на жилую недвижимость составляет два года, удовлетворить этот спрос можно будет только в течение 3-5 лет.
Также в инвестиционной фазе находится строительство второй очереди ЖК "Альбатрос". Еще три проекта находятся в стадии проработки.
- Как оцениваете спрос на жилье на этапе строительства?
- На этапе строительства жилая недвижимость пользуется большим спросом, это я точно могу сказать по опыту. Заработав имя и положительную историю на рынке, в июле мы открыли продажи второй очереди жилого комплекса "Альбатрос", и на сегодняшний день получили уже более 100 млн рублей. При этом проект находился только на стадии подготовки котлована. И мы оцениваем, что такой результат, прежде всего, связан с нашей положительной репутацией.
- Как развиваются проекты в других регионах присутствия?
- В сентябре 2011 года в Волгограде завершили строительство самого масштабного по площади жилого комплекса "Олимп", состоящего из трех домов. Это один из первых реализованных в городе проектов нетиповой застройки целого микрорайона общей площадью более 80 тыс. кв. метров. Застройщиком выступило ООО "фирма КОМ-БИЛДИНГ", входящее в состав "Синара-Девелопмент".
Кроме того, месяц назад компания выиграла аукцион на право комплексного освоения земельного участка в Советском районе Волгограда площадью 6,8 га, и в настоящее время приступает к реализации проекта по возведению жилья. В течение четырех лет мы планируем построить около 100 тыс. кв. метров. Я уверен, что такие проекты меняют облик современного мегаполиса, создавая комфортную среду для его жителей и устойчивые перспективы для роста экономики региона в целом.
В Карачаево-Черкесской Республике "Синара-Девелопмент" является заказчиком строительства горного курорта "Архыз", который находится на стадии стартапа. В период горнолыжного сезона 2011-2012 гг. рассчитываем ввести первые объекты курорта.
- Планируется ли расширение географии присутствия?
- Мы присматриваемся к городам-миллионникам на Урале и не только. В настоящее время есть проработки по Челябинску и Ростову-на-Дону. Планируем географию присутствия компании расширять, но это один-два города, не больше.
- Какой объем недвижимости "Синара-Девелопмент" планирует сдать в текущем году?
- По вводу в эксплуатацию объектов недвижимости в 2011 году мы достигнем показателей, приближенных к 2010 году. Связано это с тем, что продолжается инвестиционная фаза проектов: из тех объектов, которые мы начали в этом году, будет введена только часть, завершение оставшихся проектов перейдет на 2012 год.
Хочу отметить, что мы - не сторонники взрывного роста. Он, конечно, в краткосрочном периоде эффектен: с точки зрения бизнеса это приводит к тиражированию проектов, умножению объемных показателей в разы. Но в итоге это ничем хорошим не заканчивается.
В целом сложившуюся в настоящий момент экономическую ситуацию я бы назвал "временем соблазнов". Она изменилась по сравнению с тем, что было два года назад, когда создавался наш дивизиональный холдинг. Сейчас, например, представители банков приходят сами и предлагают свое сотрудничество. При этом кредитование предлагается без залогов, просто под пополнение оборотных средств. В связи с этим можно осваивать гораздо больше. Но только это - очень опасная грань, так как при ведении одновременно нескольких проектов, находящихся в разной степени готовности, при недостаточности собственных средств компании, возникает перекрестное субсидирование между проектами. "Закладывается" как бы будущая прибыль компании с еще нереализованного проекта. Это принцип "пирамиды". Так вот, как только первый заемный рубль потрачен с одного проекта на другой, то возникает серьезный риск потерять то, что уже заработано.
Могу заметить, что многие девелоперы, которые после кризиса остались на рынке, сделали точно такие же выводы и сейчас твердо стоят на ногах.
- Каких показателей по сдаче объектов компания планирует достичь?
- У нас разработан план стратегического развития. Он ограничен такими показателями, как оптимальное соотношение собственных и заемных средств, долговой нагрузки и EBITDA. По нашей стратегии через пять лет мы рассчитываем выйти, в частности, в Екатеринбурге на стабильную сдачу жилой недвижимости в объеме не менее 150 тыс. кв. метров в год.
Если говорить консолидировано по Екатеринбургу и Волгограду, то по итогам текущего года оборот "Синара-Девелопмент" составит более 10 млрд рублей.
- Планируется ли привлечение в проекты иностранных партнеров? С кем-то уже работаете?
- Такое сотрудничество возможно, например, в рамках реализации проекта "Архыз". Конечно же, мировой опыт намного богаче, чем российский, особенно при эксплуатации такого рода объектов. Сегодня мы ведем переговоры с иностранными компаниями по разным направлениям от строительства и эксплуатации до безопасности и охраны объектов курорта. Но в данный момент выстроить какие-то взаимоотношения с иностранцами - это не первоочередная задача.
Квалификация российских и уральских компаний на строительном рынке абсолютно сопоставима, а на некоторых этапах и превосходит иностранные компании. Я не вижу конкурентных преимуществ у иностранных компаний перед российскими на рынке девелопмента.
- В настоящее время одной из перспективных сфер строительства, по мнению некоторых экспертов, является малоэтажная застройка. Планируете ли принять участие в подобном проекте?
- Данное направление, безусловно, является перспективным. Конечно, за малоэтажной застройкой, если не будущее, то очень большие перспективы. Это можно отследить на примере всего мирового опыта. Однако возникает большой вопрос своевременности развития этого направления строительства.
Мы присматриваемся к этому рынку, и более того, у нас в работе были некоторые проекты, которые пытались реализовать, но сказать о том, что сейчас мы готовы объявить это направление одним из ключевых, я не готов. Да, мы будем изучать этот рынок. Какой-то небольшой пилотный проект готовы рассмотреть, может быть, даже инвестировать в него средства, но говорить о том, что это поступит в массовый тираж, пока рано. \
- Какими, на Ваш взгляд, будут тенденции на строительном рынке в 2012 году?
- Если мы рассматриваем оптимистичный сценарий развития, то в следующем году сохранится такой же, как и в этом завышенный спрос на новую готовую недвижимость, при безусловном росте цен. При таком искусственном дефиците на рынке жилья, который мы наблюдаем сегодня, средний рост цены квадратного метра недвижимости составит порядка 15%.
