Квартира со стоимостью меньше реальной может стать проблемой для всех участников сделки
Москва. 12 декабря. ИНТЕРФАКС – Сделки с недвижимостью периодически оборачиваются ситуациями, когда в договоре купли-продажи (ДКП) квартиры указывают стоимость ниже рыночной. Зачем стороны прибегают к подобным действиям, а также чем это грозит покупателю и продавцу, рассказывают эксперты.
Зачем занижают цену?
Главные мотивы участников подобных схем - финансовая выгода и обход ограничений
Иногда в ДКП жилья умышленно обозначают цену меньше, чем на самом деле заплатили. Разница между указанной и реальной стоимостью передается по-другому, например, через расписку или банковскую ячейку. В итоге в налоговые органы и Росреестр поступает информация о меньшей сумме сделки.
"Главная причина – попытка снизить налоговую нагрузку: продавец экономит на НДФЛ (13% с разницы между продажной ценой и кадастровой стоимостью), а покупатель – на госпошлинах и иных платежах. Иногда занижение используется для обхода ограничений по субсидиям или для "маскировки" реальной стоимости при разделе имущества", – говорит соучредитель Kronung Group Игнатий Найда.
Он отмечает, что ранее этот прием был распространен – особенно в сделках без ипотеки, – но в 2025 году он фактически стал одной из самых рискованных форм "оптимизации", такие схемы становятся все более прозрачными для налоговых органов.
"Рассматриваемые отношения лежат в двух плоскостях: отношения между продавцом и покупателем (гражданские правоотношения); отношения каждой из сторон с государством (налоговые правоотношения). В каждой плоскости свои риски", – подчеркивает кандидат юридических наук Константин Ибрагимов.
Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко поясняет, что юридически занижение стоимости недвижимости часто квалифицируется как "притворная сделка" (форма прикрытия реальной цены), которая может быть признана ничтожной по п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.
"В гражданско-правовом смысле это риск отмены регистрации и двусторонней реституции (каждая сторона возвращает полученное), которую суд применяет по ст. 167 ГК РФ", – добавляет он.
Риски для покупателя
Покупатель может потерять крупную сумму, увязнуть в проверках и даже лишиться самой недвижимости
Остановимся подробнее на последствиях для каждой стороны сделки при занижении цены на недвижимость.
"Основной риск для покупателя – потеря части средств, уплаченных "вне договора". Если сделка будет признана недействительной (например, по иску третьих лиц, наследников или из-за нарушения прав несовершеннолетних), покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая официально прописана в договоре. Все дополнительные деньги, переданные "в конверте" или не отраженные в расчетах, не подлежат взысканию через суд. Кроме того, сделки с явным занижением часто вызывают подозрение у банков, Росреестра и налоговой, что может привести к проверкам, блокировке расчетов и затягиванию регистрации", – рассказывает Найда.
Оверченко также напоминает, что при ипотеке банк сопоставляет цену договора, отчет оценщика и данные по рынку или Росреестру.
"Несоответствие вызовет отказ или запрос дополнительных гарантий. Наконец, покупатель лишается имущественного вычета на сумму, не подтвержденную документами: ФНС учитывает только то, что реально указано и подтверждено", – предупреждает эксперт.
Кроме того, при последующей продаже квартиры для покупателя, принимавшего участия в "серой схеме", значительно увеличиваются налоги на доход, обращает внимание управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
"Отдельно стоит отметить самый серьезный риск для покупателя – оспаривание сделки при банкротстве продавца. Кредиторы продавца будут доказывать, что сделка совершена по заниженной стоимости – подписанный договор будет серьезным аргументом. В результате покупатель может не только утратить недвижимость, но и получить иллюзорные перспективы возврата уплаченных денег", – констатирует Ибрагимов.
Риски для продавца
Для продавца риски еще весомее - вплоть до уголовной ответственности
В свою очередь продавец также может столкнуться с рядом серьезных проблем при сделках с заниженной стоимостью.
"Для продавца есть риски признания сделки недействительной, а также доначисления НДФЛ, пени и штрафов по ст. 122 НК РФ: 20% от неуплаченного налога (40% — при доказанном умысле). При особо крупных размерах умышленной неуплаты возможно привлечение к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ. На практике ФНС опирается на правило "кадастр × коэффициент" и данные о сопоставимых сделках, поэтому попытки "схлопнуть" налог договорной ценой чаще вскрываются", – отмечает Оверченко.
Также продавец теряет возможность законно подтвердить получение полной суммы. В случае, если покупатель откажется от неофициальной части расчета, защитить свои права практически невозможно, уточняет Найда.
Проверка реальной цены и законная экономия
Юридически чистые сделки безопаснее и в итоге дешевле, уверены эксперты
Во избежание вышеописанных ситуаций важно заранее определить реальную стоимость недвижимости, подчеркивает юрист по банкротству компании "Финансово-правовой Альянс" Александр Козлов. Один из вариантов – прибегнуть к услугам профессионального оценщика, который выбирает подход к оценке в зависимости от типа объекта: доходный, сравнительный или затратный.
"Сначала нужно самостоятельно, используя классифайды, или с привлечением риелтора изучить рынок. Брокеры в ходе профессиональной оценки используют более сложный и надежный сравнительный анализ. На стоимость влияют прежде всего локация, юридическая чистота квартиры, рыночная конъюнктура, степень срочности продажи, состояние ремонта, особенности планировки", – продолжает тему Сырцов.
По словам Найды, ФНС и Росреестр используют межведомственные сверки данных – сопоставляют кадастровую стоимость, цены аналогичных объектов и финансовые потоки по счетам сторон.
"Банки при ипотечных сделках также передают информацию в ЦБ и налоговую. В случаях, где цена явно отклоняется от рыночных параметров, налоговики вправе запросить пояснения и пересчитать налоговую базу", – добавляет эксперт.
Оверченко уверен, что попытки "нарисовать" цену в нынешних реалиях бессмысленны и опасны.
"Банки, оценщики и ФНС работают с большими массивами данных, а медианные цены сделок по районам хорошо видны. Гораздо безопаснее и в итоге дешевле – оформить расчет "в белую", зафиксировать полную цену и пользоваться законными инструментами налоговой оптимизации", – резюмирует он.
Законно снизить налоги при продаже недвижимости можно несколькими способами, рассказывает Козлов.
"Наиболее распространенный — получить имущественный вычет до 1 млн рублей, уменьшающий налогооблагаемый доход. Также можно применить схему "доход минус расходы", учитывая затраты на покупку и оформление недвижимости, включая проценты по ипотеке. Освобождение от налога действует при владении жильем более трех или пяти лет, а семьи с детьми могут получить дополнительные льготы. Важно корректно оформлять документы и подавать декларацию с подтверждениями расходов или заявлением на вычет", — говорит он.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
