Ипотека возвращается

Банки столичного региона мало-помалу возобновляют активное ипотечное кредитование

Спустя ровно год с начала кризиса, так молниеносно "отключившиеся" осенью 2008 года от ипотеки банки, потихоньку начинают возвращаться к активной выдаче кредитов осенью 2009 года. Вот только условия такого кредитования по-прежнему остаются довольно жесткими для заемщика, ведь риски для банков в сфере ипотечного кредитования сегодня остаются высокими, рассуждают эксперты.

Кредитование разморожено

В "день рождения" кризиса, в октябре 2009 года обозначивший ровно год этому стихийному бедствию, компания "Миэль-брокеридж" подготовила обзор ипотечного рынка и выявила позитивные тенденции, наметившиеся в этом виде кредитования.

Основной момент обзора – банки в Москве и Подмосковье, прекратившие в кризисных условиях выдавать ипотечные кредиты, возобновляют кредитование.

Например, в сферу ипотеки вернулись: РосЕвроБанк, Фора-Банк, Московский кредитный банк (МКБ) и др. Буквально в сентябре были разморожены программы рублевого кредитования, увеличены сроки кредитов, выдаваемых в рублях. Такие банки, как, ВТБ 24, Сбербанк, ДельтаКредит, Газпромбанк, BSGV, Нордеа Банк (прежнее название – ОргрэсБанк), ЮниКредит Банк, Росбанк не приостанавливали работу с ипотекой и стабильно выдают ипотечные кредиты.

Аналитики компании отмечают в обзоре, что многие банки реанимировали программы кредитования квартир в новостройках, которые, как более рисковые, были приостановлены в разгар кризиса в первую очередь. Сейчас практически все банки, работающие с ипотекой, выдают кредиты на покупку квартир в новых или еще строящихся домах. В качестве обеспечения заемщик предоставляет имеющуюся у него недвижимость (программы ВТБ 24, ДельтаКредит, Сбербанка) или залог прав на новую квартиру (Газпром, Нордеа Банк).

При этом аналитики подчеркивают, что банки работают сегодня с проверенными застройщиками. Основным требованием к объектам является готовность не ниже 60%.

Ставки ниже

"Миэль-брокеридж" констатирует, что с мая 2009 г. продолжается, пусть небольшое, но планомерное снижение процентных ставок.

Есть и радикальные варианты - в некоторых банках рублевые ставки с начала года снизились почти в два раза. Коррекцию ставок можно проследить у тех банков, которые стабильно выдавали кредиты в течение всего кризисного периода.

Например, у ДельтаКредит в начале года ставка в рублях составляла 17,25%, кредит выдавался только на 15 лет; сейчас кредит можно взять на срок 20 лет с процентной ставкой от 13,5%, на 15 лет – от 13,25%. Эксперты напоминают, что с 30 сентября 2009 года до 10% снижена ставка рефинансирования.

Усредненные показатели ставок по ипотечному кредиту, которые сегодня предлагают банки, составляют: в долларах, с учетом плавающей ставки, от 6,25% – на 15 лет, от 6,5% – на 20 лет, от 6,75% – на 25 лет.

В рублях наиболее дешевый кредит (учитывая не только процентную ставку, но и расходы по получению кредита), по-прежнему, предлагает Сбербанк – 13,5% и ДельтаКредит – от 13,25%. С 1 октября текущего года самые низкие ставки в рублях устанавливает МКБ: 10% годовых на 10 лет при первоначальном взносе 50%; при 30% первоначального взноса – 12% годовых.

Причем, указывают эксперты, процентная ставка зависит от суммы первоначального взноса, комиссии по кредиту, срока кредитования.

Меньше собственных денег, меньше доверия

Ряд банков предлагает специальные условия для покупателей ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка: ставки по кредиту могут быть ниже среднерыночных, в среднем, на 1-2%.

Например, ВТБ 24 при покупке залоговых квартир предлагает процентную ставку по кредиту в рублях на уровне 10,5% при 20% первоначального взноса (среди сегодняшних ипотечных продуктов это минимальный размер собственных средств, необходимых для первоначального взноса).

Ранее же размер кредита мог доходить до 100% от стоимости квартиры, хотя и до кризиса ипотека становилась выгодной при наличии не менее 30% собственных средств.

Сегодня средняя сумма кредита не превышает 50-60% от стоимости квартиры. Это отражает один из главных трендов сегодняшнего рынка недвижимости – преобладание в общем количестве сделок купли-продажи так называемых, альтернативных сделок.

Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий. В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму необходимую для доплаты.

Кризисные препятствия

"Сегодня заемщики более взвешенно относятся к кредиту, и в условиях финансовой нестабильности для них становится приоритетнее удобный, небольшой ежемесячный платеж", – отмечает генеральный директор "Миэль-брокеридж" Алексей Шленов.

Кроме того, напоминает А. Шленов, со стороны банков введено следующее ограничение: ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика (раньше он мог составлять до 80%), чтобы даже в случае изменения дохода, заемщику было не столь критично осуществлять платежи по кредиту.

Еще одним новым аспектом ипотечного кредитования стало то, что банки уделяют теперь более пристальное внимание кредитной истории заемщика.

Если раньше хорошая кредитная история была просто лишним плюсом при кредитовании, то сейчас она может стать решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита.

Управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский напоминает, что до кризиса даже довольно «запятнанная» кредитная история в одном банке не мешала заемщику спокойно получить ипотечный кредит на довольно приличную сумму в другом банке.

Е. Скоморовский указывает, что иметь сегодня просто хорошую кредитную историю для получения ипотеки мало. Эксперт уверяет, что, несмотря на оживление ипотечного кредитования, в целом банки стали гораздо более жестко проверять своих потенциальных заемщиков на платежеспособность.

"Максимальное количество собственных средств, стабильный и только высокий подтвержденный "белыми" справками доход, минимальные сроки кредитования – вот идеальный портрет заемщика для банков в сегодняшних условиях", - говорит генеральный директор "Агентства N1" Екатерина Соломатина. Всех остальных, непопадающих под эти размытые параметры, считает эксперт, "банки стараются поскорее зарубить - то есть еще только при запросе на кредит". "Сотрудники показывают, что заемщик просто не потянет условия кредита и тот уходит из банка сам", - отмечает она.

"Но, в таком случае - размышляет Е. Скоморовский, - получается, что сам смысл ипотечного продукта просто теряется. Зачем покупать квартиру по ипотеке тем, кто может довольно быстро накопить недостающую сумму в 30-20-10%?".

Единственным решением, по его мнению, для "неугодных" банку заемщиков может стать лишь обращение в более мелкие и неприхотливые банки. Но вот беда, они-то пока как раз не спешат включаться в активное ипотечное кредитование.

Арсений Меситов