Очередное снижение ставки не окажет существенного влияния на рынок недвижимости

Эксперты считают, что эффект от снижения будет больше психологическим

Москва. 13 февраля. ИНТЕРФАКС - Совет директоров Банка России на очередном заседании снизил ключевую ставку на 50 б.п., до 15,5% годовых. Почему было принято такое решение и когда можно ожидать следующего снижения, "Интерфаксу" рассказали эксперты сферы недвижимости.

Банк России снизил ставку в шестой раз подряд. В пресс-релизе ЦБ по итогам заседания Совета директоров говорится, что экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста.

"Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий. Базовый сценарий предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 13,5–14,5% годовых в 2026 году. Это означает поддержание жестких денежно-кредитных условий", - говорится в пресс-релизе.

Также ЦБ дал прогноз, согласно которому годовая инфляция в РФ снизится до 4,5-5,5% в 2026 году.

26 февраля ЦБ опубликует резюме обсуждения ключевой ставки, а следующее заседание совета директоров по ставке запланировано на 20 марта.

Рынок не ждал решительных шагов

Как рассказал директор по развитию "Хайтэк Девелопмент" Олег Качинский, регулятору сейчас важнее закрепить замедление роста цен, чем торопиться с существенным снижением ключевой ставки. При этом символический шаг по снижению ставки окажет лишь психологический эффект для жилья.

"Банки уже работают избирательно и кредитуют не рынок, а конкретные, понятные проекты. При небольшом снижении ставки эффект будет скорее психологическим: больше диалога, но без массового запуска новых площадок. Ключевое - не ставка, а уверенность банков в продажах и устойчивости спроса", - уверен Качинский.

Вместе с тем управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова подчеркивает, что сейчас не просматривается оснований для смягчения ДКП. Она обращает внимание на ускорение инфляции в январе (около 1,9%), вызванное повышением НДС и ростом тарифов ЖКХ, а также ростом ценовых ожиданий бизнеса, который является максимумом с апреля 2022 года.

В свою очередь руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин называет снижение ставки на 0,5% "аккуратным шагом" в сторону дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, однако этот шаг не окажет реального влияния на доступность ипотеки.

"Практика последних месяцев показывает, что даже при уровне ключевой ставки около 16% банки крайне осторожно подходят к пересмотру условий ипотеки. В результате снижение ставок по кредитам будет минимальным — порядка 0,5% и не во всех банках, чего недостаточно для существенного роста спроса на первичном рынке. Заметный эффект для покупателей и девелоперов возможен лишь при более существенном и последовательном снижении ключевой ставки - как минимум на 1% в течение нескольких месяцев", - отметил Овечкин.

Инфляция не спутала карты

Эксперт в области ипотечного кредитования "Колди" Людмила Андронова на фоне снижения ставки указала на слом тренда по инфляции. Девять месяцев годовая инфляция в России непрерывно снижалась, однако в январе 2026 года она ощутимо ускорилась - до 6,4% после 5,6% в декабре 2025 года.

"ЦБ будет действовать аккуратно в вопросе снижения ключевой ставки, чтобы не помешать наметившемуся тренду на замедление инфляции", - полагает Андронова.

По ее словам, на данный момент не имеет большого значения снижение регулятором ставки до 15,5%.

"Гораздо важнее, какая средняя ставка будет на горизонте 12-18 месяцев и по какой траектории она будет двигаться. Если темп роста цен будет увеличиваться, то у ЦБ не будет повода для снижения ставки. Иными словами, ЦБ готов отказаться от снижения ставки сейчас, чтобы потом не пришлось ее повышать", - резюмировала Андронова.

При этом она сохраняет долгосрочный оптимистичный прогноз, что к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься до 12%.

Это про стабильность

Партнер NF Group Андрей Соловьев назвал незначительную коррекцию ставки вниз сигналом о стабильности денежно-кредитной политики. По его мнению, предсказуемость условий сегодня важнее, чем направление движения.

"Незначительное снижение ставки станет для рынка недвижимости сигналом о стабильности денежно-кредитной политики в экономике страны. Это придаст уверенность бизнесу в том, что условия для ведения деятельности остаются предсказуемыми. Устойчивость ключевой ставки способствует эффективному планированию и разработке новых проектов, а также укрепляет уверенность в формировании долгосрочных бизнес-моделей", - сказал он.

Соловьев отметил, что, несмотря на незначительное снижение спроса на первичном рынке элитных новостроек Москвы по итогам 2025 года (снижение на 5% в годовом выражении), рынок продолжает развиваться, а новые проекты будут планомерно выводиться.

Ставка снизилась, а проблемы остались

Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков подчеркнул, что для существенного снижения ставки сейчас нет макроэкономических предпосылок - рынку как минимум нужно "переварить" повышение НДС.

При этом, по его словам, динамика ипотечного кредитования в минувшем году наглядно продемонстрировала прямую связь между активностью потребителей и стоимостью фондирования.

"Во втором квартале, когда ключевая ставка осторожно спускалась с 20 до 18%, банки предоставили 197 тыс. ипотечных кредитов, из них коммерческих - 70 тыс. При снижении ключевой ставки в третьем квартале с 18 до 16% количество коммерческих кредитов возросло до 96 тыс. То есть, когда регулятор понизит стоимость ресурсов, скажем, до 14-15%, спрос на недвижимость покажет небольшой, но устойчивый рост", - сказал Кулаков.

Кулаков также добавил, что в настоящее время существующие проблемы строительной отрасли начали проявляться в публичной плоскости.

"Снежный ком проблем, вызванный высокой стоимостью фондирования при резко сократившемся спросе, стал проявляться в публичной плоскости. Пример тому ГК "Самолет", которая не справляется с выполнением обязательств без помощи государства. В целом же по итогам года почти треть строительных компаний либо убыточны, либо работают с маржинальностью, близкой к нулю. Следствием этого станет сокращение новых проектов, а, следовательно, дефицит по определенным типам жилья", - сказал эксперт.

Какой прогноз

Руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании “Мангазея” Юлия Архангельская считает, что при сохранении текущей инфляционной динамики базовым сценарием является сохранение ставки в коридоре 15,5-16% на 3-4 месяца.

"Регулятор неоднократно говорил, что открыт к снижению, но будет защищать коридор 13-15% по среднегодовой ставке, поэтому говорить о резком удешевлении денег преждевременно. Риски возврата к повышению есть, но они носят шоковый характер: новый виток бюджетного стимулирования, ослабление рубля, ускорение цен - тогда возможен шаг вверх на 50-150 б.п., после чего ЦБ вернется к текущему уровню", - подчеркнула Архангельская.

По ее мнению, при ставке вблизи 16% и новых нормах семейной ипотеки рынок недвижимости продолжит жить в режиме жесткого отбора. Спрос будет сконцентрирован в сильных проектах и локациях, слабые экспозиции будут накапливать нереализованный объем.

"Для девелоперов возрастает цена ошибки: процентные расходы давят на маржу, вырастут риски переносов сроков и реструктуризации, особенно при агрессивном кредитном плече. Ипотека по базовым программам останется дорогой, поэтому будут доминировать льготные и субсидированные конструкции, а любой намек на цикл снижения ставки быстро конвертируется в всплеск сделок и локальный рост цен, прежде всего во "вторичке", где присутствуют схемы trade-in", - подытожила эксперт.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ