Такая покупка возможна там, где жилье не пользуется спросом
Москва. 30 января. ИНТЕРФАКС – Любопытный тренд заметили участники рынка вторичной недвижимости – молодые люди покупают дешевое жилье в городах, где наблюдается отток населения. Речь идет о городах Заполярья, где приобрести квартиру можно буквально по цене современного смартфона. О том, кто эти люди, и зачем они инвестируют в подобное жилье, рассказали эксперты Пермского политеха.
Зачем покупать жилье там, откуда все уезжают?
За три года число сделок с молодыми покупателями в городах за Полярным кругом выросло на 30-50%
Последние 2-3 года эксперты и риелторы наблюдают формирование нового тренда на рынке недвижимости России: растущий интерес молодежи к приобретению жилья в городах за Полярным кругом, таких как Воркута, Мурманск и Новый Уренгой, рассказывают ученые из "Пермского национального исследовательского политехнического университета". По их данным, этому способствуют рекордно низкие цены и возможность удаленной работы, позволившие молодым покупателям 18-35 лет рассматривать эти города как доступную альтернативу для приобретения жилья или даже инвестиций.
По данным ЦИАН, рост цен на жилье только в 2025 году составил в среднем 14% - до 186 тыс. рублей за кв.м. По прогнозу экспертов, в 2026 году цены на рынке новостроек вырастут еще на 13-15%.
Не отстает от новостроек и "вторичка". Так, жилье возрастом не более 10 лет на вторичном рынке дорожало в прошлом году быстрее новостроек, говорится в совместном исследовании Домклик и СберИндекс.
"На фоне общего роста цен на недвижимость по всей России молодежь обзаводится собственным жильем в городах Заполярья. Стоимость квадратного метра в регионе начинается от трех тысяч рублей, а двухкомнатную квартиру в Воркуте можно приобрести в среднем за 200 тыс. рублей, что сравнимо со стоимостью премиального смартфона", - говорят ученые Пермского политеха.
По словам экспертов, за последние три года число сделок с молодыми покупателями в этих городах выросло на 30-50%.
"Экстремально низкая стоимость жилплощади в Воркуте привлекает в основном "цифровых кочевников", для которых такая недвижимость служит "точкой присутствия" и личным отелем. Их не смущает малая численность населения, поскольку их доход не зависит от местной экономики", – объясняет кандидат экономических наук Юлия Карпович, доцент кафедры "Экономика и финансы" ПНИПУ.
Конечно, речь не идет об экономически успешных городах, где создаются перспективные площадки для вложений в туристический бизнес, в частности, в сегменты посуточной аренды и коммерческой недвижимости. Они и без того пользуются спросом благодаря государственным ипотечным программам с пониженной ставкой, например, "Арктической ипотеки" со ставкой 2%, и высоким зарплатам вахтовых рабочих.
Покупка квартиры в Заполярье: что может пойти не так?
Продать такую недвижимость будет очень трудно, напоминают эксперты
"Ключевую, системообразующую роль в этом тренде играет именно возможность удаленной работы. Ее утрата может привести к полному исчезновению спроса со стороны "цифровых кочевников". В этом случае рынок сместится исключительно в сторону классических инвесторов, рассчитывающих на аренду местному населению, и вахтовиков, использующих государственные ипотечные программы", – предостерегает Юлия Карпович.
Есть и неэкономический фактор.
"Сама готовность купить такое жилье говорит о типичных для молодежи чертах: склонности к риску и поиску новых путей, что отчасти объясняется тем, что их меньше сдерживают семейные или карьерные обязательства, – подчеркивает старший преподаватель кафедры "Социология и политология" ПНИПУ, когнитивно-поведенческий психолог Юлия Неверова.
Влияние окружения и социальных сетей, где подобное решение выглядит крайне соблазнительно и упрощенно, способно серьезно искажать представление о реальных рисках. Поэтому ожидания могут не совпасть с действительностью. Даже при самом взвешенном подходе новые владельцы могут столкнуться с неочевидными психологическими сложностями, так как невозможно до конца предугадать, как именно будут проживаться последствия этого выбора и какие эмоции возникнут в момент реальных трудностей.
Есть еще один важный аспект, про который эксперты рекомендуют не забывать - такой актив легко купить, но очень сложно продать. По словам доцента, основным экономическим риском, который часто недооценивают покупатели, является крайне низкая ликвидность таких активов. Продать квартиру в Воркуте быстро и по рыночной цене может быть очень сложно из-за узкого рынка и малого числа местных покупателей, что при срочной продаже грозит потерей до 30-50% от стоимости.
Серьезную угрозу также представляет риск депопуляции и последующая деградация инфраструктуры в моногородах, где дальнейшее сокращение населения может привести к ухудшению состояния ЖКХ, росту эксплуатационных расходов и падению стоимости недвижимости.
Ну и как вишенка на торте - климатические и экологические риски, характерные для Заполярья, включая ускоренный износ имущества, высокие тарифы на тепло и электроэнергию и общие экологические проблемы промышленных городов.
Дешевая квартира на севере как инвестиция
Покупателей привлекает высокий потенциал окупаемости вложений
Для молодежи крайне привлекательным выглядит высокий потенциал окупаемости подобных вложений, когда низкая стоимость объекта может обеспечивать коэффициент доходности от аренды на уровне 12-15%.
"Примерная модель инвестиций для Воркуты может быть следующей: приобретение однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м обойдется примерно в 500 тыс. рублей, а дополнительные затраты на услуги риелтора и оформление составят около 50 тыс. рублей, что в сумме дает общие вложения в размере 550 тыс. рублей. Ежегодные расходы включают высокие коммунальные платежи, особенно в отопительный сезон, – около 40 тыс. рублей, а также налог на имущество, который благодаря низкой кадастровой стоимости составит примерно 1,5 тыс. рублей, итого 41,5 тыс. рублей в год. При долгосрочной аренде такой квартиры за 10 тыс. рублей в месяц годовой доход достигнет 120 тыс. рублей, а чистый операционный доход после вычета расходов – 78,5 тыс. рублей", – рассуждает Юлия Карпович.
Срок полной окупаемости инвестиций, по подсчетам эксперта Пермского Политеха, составит около 7 лет, а годовая доходность – примерно 14.3%. Однако она не принимает в расчет сопутствующие затраты на управление, ремонт и конкуренцию.
Сколько продержится тренд на покупку дешевых квартир?
Тренд может усилиться при росте господдержки, улучшении инфраструктуры и развитии туризма
"Подобные точечные инвестиции способны оказать лишь ограниченное влияние на экономическое оживление регионов. С одной стороны, они могут привести к росту сборов налогов на имущество и землю, временному оживлению в сфере локальных услуг, таких как ремонт, управление недвижимостью или деятельность интернет-провайдеров, а также создать несколько новых рабочих мест. Однако ключевой структурный эффект отсутствует. Ситуацию дополнительно ограничивает то, что часть покупателей, будучи "цифровыми кочевниками", не регистрируется по месту жительства и потребляет минимум локальных услуг", – сетует Карпович.
По ее мнению, тенденция представляет собой гибрид долгосрочного структурного сдвига и наложенной на нее краткосрочной спекулятивной волны, которую подогревает реклама в соцсетях с предложениями "квартиры за 100 тысяч".
Именно эта двойственная природа определяет несколько сценариев развития в среднесрочной перспективе – 2-5 лет.
Тренд может усилиться при росте государственной поддержки, улучшении инфраструктуры и развитии туризма. Он стабилизируется и выйдет на плато, если рынок покинут ажиотажные покупатели, действующие нецелесообразно, а останутся рациональные инвесторы и удаленные работники.
"Спад тренда вероятен в случае сокращения возможностей для удаленной работы, сворачивания льготных ипотечных программ, возникновения крупных техногенных или экологических катастроф в регионе. Дополнительным фактором может стать возросшая привлекательность альтернативных локаций, например, малых городов Юга или Абхазии, при схожем бюджете", – заключает ученая Пермского политеха.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
Рекорд по выдаче январской ипотеки зафиксирован в РФ
Объем капремонта многоквартирных домов в России в 2025 году вырос на 14%
Банк ДОМ.РФ снизил ставки по бизнес-ипотеке на 2 п.п