Для оживления сегмента недвижимости необходим комплекс условий
Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС – Совет директоров Банка России на очередном заседании снизил ключевую ставку на 50 б.п., до 16% годовых. О том, какой сигнал рынку даст это решение, "Интерфаксу" рассказали эксперты сферы недвижимости.
Еще минус 0,5%
Банк России в пятый раз подряд снизил ключевую ставку, с 16,5 до 16% годовых. В пресс-релизе ЦБ по итогам заседания Совета директоров говорится, что регулятор будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели.
"Это означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики. Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий", – отмечается в нем.
Центробанк дал прогноз, согласно которому с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4–5% в 2026 году.
"Устойчивая инфляция достигнет 4% во втором полугодии 2026 года. В 2027 году и далее годовая инфляция будет находиться на цели", – подчеркивает регулятор.
29 декабря 2025 года ЦБ опубликует резюме обсуждения ключевой ставки. В 2026 году первое заседание Совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне "ключа", запланировано на 13 февраля.
А рынок что?
Руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин выражает мнение, что говорить о начале цикла смягчения пока рано. По его словам, регулятор действует осторожно и не дает сигналов о быстрых изменениях.
"Снижение ключевой ставки следует рассматривать как сигнал о продолжении смягчения денежно-кредитной политики, но не как переход к фазе "дешевых денег". Инвесторы продолжат искать точечные возможности, а застройщики – работать в условиях высокой стоимости капитала и осторожного спроса", – уверена руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
Она подчеркивает, что для девелоперов такое решение ЦБ станет скорее подтверждением продолжительного тренда, нежели фактором активного роста.
"Тем не менее давление на проектное финансирование продолжит сдерживать запуск новых проектов. Для конечных покупателей эффект также будет растянут во времени: даже при постепенном улучшении условий по ипотеке ставки останутся на высоком уровне, и ощутимого роста спроса на покупку с использованием ипотеки в краткосрочной перспективе ожидать не стоит", - заключила Ушакова.
Профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков называет снижение "ключа" хорошим знаком для рынка, но отмечает, что для его активизации нужен комплекс условий, который пока не формируется.
По его словам, застройщики предлагают меньше жилья, сократилось количество одобренных ипотечных кредитов, а стоимость квадратного метра при этом не остановилась. Оживления рынка до тех значений, которые были при ставке 8-9%, в ближайшее время не предвидится, считает Кулаков.
Дальше – ниже?
Бутин полагает, что давать прогнозы по ставке на начало следующего года в настоящий момент преждевременно.
"Политика ЦБ по-прежнему зависит от экономических условий. Возможность снижения появится только при устойчивом замедлении инфляции. До этого момента ставка может оставаться высокой дольше, чем ожидают участники рынка", – комментирует эксперт.
Он обращает внимание, что на этом фоне возрастает роль параметров льготных программ, в первую очередь семейной ипотеки, остающейся ключевым источником спроса на первичном рынке.
"С 2026 года снижается размер компенсации банкам, и при высокой ключевой ставке это становится для них чувствительным. В такой ситуации банки могут действовать осторожнее и занимать выжидательную позицию. Для рынка – это возможные паузы в одобрениях и менее предсказуемая динамика сделок", – продолжил Бутин.
Эксперт в области ипотечного кредитования девелопера "КОЛДИ" Людмила Андронова говорит, что на данный момент большинство участников банковского сектора и рынка недвижимости склоняются к тому, что ипотечные ставки, скорее всего, последуют за ключевой.
"После этого есть сформировавшееся рыночное ожидание, что снижение ставки продолжится в 2026 году. Предпосылки для этого будут активно складываться во втором квартале 2026 года, и дальнейшее снижение ставок может быть достаточно заметным – ключевой показатель может опуститься еще на 4 п.п. При такой динамике среднерыночные ипотечные ставки точно будут ниже 15%, и этот диапазон более типичен для российского рынка", – уточняет спикер.
По словам Андроновой, ипотечные процессы по-настоящему активизируются, когда ставки по жилищным кредитам опускаются ниже 15%.
"Я предполагаю, что это может привести к сокращению ценового разрыва между стоимостью первичной и вторичной недвижимости. Снижение ипотечных ставок предположительно стимулирует рост цен на готовое жилье, и в результате они приблизятся к стоимости квартир в новостройках. Если рассматривать долгосрочную перспективу и конец 2026 года, то я предполагаю, что к этому времени основной показатель ЦБ опустится до 12%", – резюмирует она.
Директор консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева отмечает, что если "ключ" продолжит снижаться, то можно ожидать роста интереса покупателей к рыночным ипотечным программам.
"При этом активная работа банков и застройщиков с индивидуальными программами и рассрочкой продолжится, в том числе для того, чтобы компенсировать ограничения, которые планируется ввести в программу семейной ипотеки. (…) В любом случае рынок недвижимости продолжит адаптироваться к новым условиям, а покупатели будут делать более взвешенный выбор, ориентируясь не только на финансовые условия, но и на качество проектов, надежность застройщиков и перспективы локаций", – подводит итог Трошева.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
Итальянский архитектор разработал проект реконструкции грязелечебницы в Нальчике