Низкие продажи сами по себе не ведут к риску недостроя – Анатолий Попов

Слабая распроданность новостройки к моменту ввода не всегда проблема, считает зампред правления Сбербанка

Москва. 22 мая. ИНТЕРФАКС – Сегодня на рынке жилищного строительства в России развиваться будут застройщики, обеспечившие себе подушку безопасности и грамотно распределившие ресурсы. Как на девелопмент жилья влияют принимаемые регуляторные решения в отрасли и нынешняя денежно-кредитная политика, в интервью "Интерфаксу" рассказал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.

Мы встречались с вами ровно год назад. Тогда вы дали прогноз о снижении девелоперской активности — уменьшении числа покупок участков и замедлении выхода новых проектов. Сейчас этот прогноз оправдывается. Каким вы видите следующий этап в девелопменте жилья?

Снижение активности девелоперов проявляется не сразу, а через несколько лет. От момента покупки участка до получения разрешительной документации и проектного финансирования проходит полтора-три года. Поэтому эффект решений, принятых в 2025-м, начнем ощущать в 2026–2028 годах.

В 2025 году запуски новых проектов в России снизились на 10–15% по сравнению с предыдущим годом — и это с учетом довольно активного четвертого квартала. А вот первый квартал 2026 года показал заметный рост активности застройщиков. Но здесь важно понимать контекст: это во многом объясняется низкой базой сравнения — в первом квартале 2025 года были зафиксированы многолетние минимумы по объему запусков новых проектов.

Политика Банка России и тренд на снижение стоимости кредитов постепенно восстанавливают инвестиционную активность девелоперов. С начала года мы заключили 41 договор начального финансирования на 121 млрд рублей — это на четверть больше, чем за такой же период прошлого года. Среднее количество заключаемых кредитов выросло с 8 до 10 в месяц.

Сейчас рынок жилищного строительства в России входит в фазу зрелости. Мы не ждем взрывного роста, как это было раньше. Скорее, это мягкая посадка и стабилизация с ростом цен в пределах инфляции. Выигрывать и развиваться будут застройщики, которые обеспечили себе подушку безопасности и грамотно распределили ресурсы. Фокус на качество проектов и инновации в строительстве — безусловное конкурентное преимущество в этой отрасли. Девелоперам со слабой экономикой и высокой долговой нагрузкой потребуется поддержка. Не исключаю сделок по партнерствам и поглощениям. В целом ожидается продолжение тренда на рост инвестиционной активности, в том числе вложений в новые площадки.

Как изменился портфель Сбера в стройке? Что происходит с проектным финансированием и эскроу?

Сбер продолжает лидировать на рынке финансирования строительства жилья. За 2025 год действующий остаток долга по всем кредитам застройщиков вырос почти на треть — до 6,9 трлн рублей. По состоянию на 1 мая 2026 года этот объем продолжает расти и достиг уже 7,2 трлн рублей. И это с учетом погашений с начала года за счет раскрытий эскроу.

Наши партнеры-девелоперы ввели с начала года 380 проектов площадью 6,4 млн квадратных метров. Всего в 2026-ом заключено 512 договоров проектного финансирования на сумму 1,2 трлн рублей. Если сравнивать четыре месяца этого года с тем же периодом прошлого, заметен существенный рост: +79% по количеству сделок и +100% по сумме.

Структура портфеля сохраняется. Общий объем с учетом доступных кредитных линий — 12,6 трлн рублей, из которых 12% приходится на бридж-кредиты. Доля проектов, обеспеченных счетами эскроу, с начала года почти не изменилась и держится на уровне 69% — это близко к прошлогоднему среднему значению (около 71%).

В этом году отменили мораторий на штрафы за срыв сроков. По вашим ощущениям, застройщики ускорились?

Отмена моратория, безусловно, повлияет на рынок. Но нельзя сказать, что строительный цикл можно резко ускорить одним регуляторным решением. Сроки строительства зависят от поставок, технологических этапов, подключения к инфраструктуре и людей на стройке. Однако стимул соблюдать графики стал сильнее.

Видно, что девелоперы внимательнее относятся к календарям ввода и передачи ключей. По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2026 года объем переносов сроков сдачи жилья или выдачи ключей снизился до 3 млн кв. м — это на 26% меньше, чем в конце 2025 года.

Раньше увеличение срока строительства во многом было связано с необходимостью оптимизировать процентную нагрузку: застройщики стремились максимально синхронизировать выборку кредита с поступлениями на эскроу, чтобы влияние высокой рыночной ставки оставалось минимальным. Сейчас, по мере снижения ключевой ставки, этот фактор тоже начнет работать в сторону сокращения сроков.

Разные источники говорят о невысокой — относительно прошлых лет — распроданности к моменту ввода дома. Этот параметр важен для банка при работе с застройщиком? 

Это важный параметр, но мы не смотрим на распроданность изолированно. Мы оцениваем всю финансовую модель проекта — от покупки земли до продажи последней квартиры — через показатель устойчивости LLCR. Чем выше обеспеченность кредита будущими денежными потоками, тем устойчивее проект. Для банков это остается базовым подходом.

Низкая распроданность к моменту ввода не всегда означает проблему. В некоторых проектах это может быть частью коммерческой стратегии: застройщик сознательно продает часть объема ближе к высокой готовности или после ввода дома, чтобы продать объекты дороже. Но если низкая распроданность сочетается с высокой долговой нагрузкой и слабым спросом в регионе — для нас это сигнал повышенного внимания.

Важно подчеркнуть: Сбер финансирует строительство независимо от продаж проекта, поэтому низкие продажи сами по себе не ведут к риску недостроя. Однако распроданность проектов на вводе действительно снизилась: если в 2021 году в целом по стране она составляла почти 85%, то в 2025 году опустилась ниже 75%. Это следствие изменения конъюнктуры рынка и замедления скорости продаж.

Было много опасений относительно механизма продаж в рассрочку. Теперь уже можно говорить, что они не оправдались?

Риски рассрочки, которых опасались в начале прошлого года, не оправдались. Рассрочка стала важным способом поддержать продажи в период высоких ставок. Для покупателя — это возможность зафиксировать цену и отложить часть платежа. Для застройщика — поддержать темп продаж и обеспечить будущий денежный поток.

Уровень продаж в рассрочку в наших проектах продолжает снижаться. За первый квартал 2026 года предварительно 32% продаж прошли с использованием рассрочки — год назад их было 42%. По мере снижения ключевой ставки мы ожидаем возвращения к историческому уровню 15–20%, который был зафиксирован до отмены широкой льготной ипотеки.

Рынок ждет изменений в семейной ипотеке — главном драйвере продаж. При значительных ужесточениях сможет ли рыночная ипотека заместить субсидируемую в нужном объеме и в какие сроки?

Семейная ипотека остается важным инструментом продаж для застройщиков — ставки по рыночным программам пока достаточно высоки по историческим меркам. Однако по мере снижения ключевой ставки (прогноз SberCIB — 10% на конец 2027 года) роль рыночных программ будет расти, а доля льготных — снижаться. И этот процесс уже идет.

Например, в первом квартале 2025 года доля льготной ипотеки составляла 86% от суммы всех выдач на первичном и вторичном рынке. По итогам первого квартала 2026 года этот показатель снизился до 68%. Произошло это за счет активного восстановления выдач рыночной ипотеки (в первом квартале 2026 года — более чем втрое по сравнению с низкой базой прошлого года) и вступивших ограничений по семейной программе.

В 2027 году по мере снижения ставок доля льготных программ может опуститься до 50% и ниже. Восстановление рынка будет идти в основном за счет рыночных инструментов, постепенно снижая зависимость от льготных программ. Хотя многое, конечно, будет зависеть от решения по корректировке условий семейной ипотеки.

Много говорят о перетоке денег из депозитов в недвижимость при снижении ключевой ставки. При каких параметрах это станет реальностью? Куда действительно могут пойти эти средства?

Оттока с депозитов физических лиц не наблюдается. Их объем на 1 апреля — 65,7 трлн рублей (год назад было 63,9 трлн). При этом объем инвестиций собственных средств граждан тоже увеличился. За первый квартал 2026 года в первичную недвижимость люди вложили 0,8 трлн рублей — годом ранее было 0,7 трлн.

Для перетока важна не только ключевая ставка, но и разница между доходностью депозита, ставкой по ипотеке и ожидаемой доходностью недвижимости. Пока депозит дает высокую безрисковую доходность, а ипотека остается дорогой, у массового инвестора мало стимулов перекладывать средства в квартиру.

При снижении ставок лишь часть вкладчиков задумается об альтернативе. Психологически значимым уровнем для них может стать доходность по депозиту ниже 10%. Освободившиеся средства могут частично уйти на потребление, частично — в альтернативные инструменты: фондовый рынок, ПИФы, недвижимость. Однако основная масса сбережений, как ожидается, сохранится на депозитах.

Что до сих пор мешает активно финансировать ИЖС? Зонтичное поручительство поможет преодолеть эти барьеры?

Если говорить откровенно, главный барьер сегодня — это дефицит ликвидного залога у небольших подрядчиков. Банки, включая нас, видят в этом основной кредитный риск. Рынок ИЖС также проходит адаптацию к нормам 186-ФЗ. Поручительство ДОМ.РФ снижает требования к залогу, делая кредиты доступнее. Несмотря на эти сложности, мы продолжаем развивать продукт: с лета 2024 года Сбер выдал более 4,5 тыс. кредитов на 20 млрд рублей, а с марта 2026 года запустил возобновляемую кредитную линию.

Каких результатов вы ожидаете от этого механизма? Что вы думаете об инициативе применения механизма эскроу для любой ипотеки на этом рынке?

Мы ожидаем вполне конкретного результата — роста числа выданных кредитов. Сбер на этот год уже ставит планку: выдать свыше 25 миллиардов рублей. Сбер поддерживает инициативу использования счетов эскроу для любой ипотеки на ИЖС. Это обеспечивает прозрачность и защиту всех участников сделки, как это уже успешно реализовано на рынке многоквартирных домов при переходе на 214-ФЗ. Логика здесь аналогична: эскроу способствует цивилизованному развитию частного домостроения. Мы положительно оцениваем эту идею и готовы активно участвовать в ее реализации.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax