Уязвимость "вторички" спровоцировала панику и обсуждение реформы, говорит заведующий МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре"
Москва. 8 декабря. ИНТЕРФАКС – Нашумевшее дело по продаже квартиры певицы Ларисы Долиной под влиянием мошенников с последующим возвращением ее жилья по суду выявило проблему слабой защиты добросовестного покупателя вторичного жилья, рассказал "Интерфаксу" заведующий МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов.
"Основная угроза — слабая защита добросовестного покупателя: суды признают сделку недействительной, возвращая квартиру продавцу, но без реституции средств, оставляя покупателя без жилья и денег, особенно если продавец (часто пожилой) не имеет активов для взыскания. Это создает лазейку для злоупотреблений, когда любой продавец может оспорить сделку задним числом, ссылаясь на "мошенников", несмотря на нотариуса или видео. В настоящий момент все неблагоприятные последствия такой сделки несет покупатель", - отмечает эксперт.
Напомним, что под пороками воли понимают совершение сделки в период приема некоторых препаратов, под воздействием мошенничества, нравственного давления, физического насилия, зависимое положение покупателя и др. Такие сделки характеризуются сложностью доказывания и длительностью судебных процедур. В рамках рассмотрения иска о признании сделки недействительной суд обязан вынести на рассмотрение вопрос о двусторонней реституции, даже если стороны не заявляют об этом. Однако в таких схемах к моменту вынесения решения суда денег у продавца уже нет, и, получив решение суда, продавец может объявить себя банкротом. На единственное жилье взыскание не обращается, и покупатель остается без денег.
Филиппов констатирует, что сейчас ситуация характеризуется противоречивой судебной практикой, ростом исков и системными проблемами: отсутствие унифицированных экспертиз (психолого-психиатрических), неработающая реституция и переход рынка к первичке как "безопасному" активу.
"Выявилась уязвимость "вторички", спровоцировав панику и обсуждение реформы", - напомнил Филиппов.
По его данным, всего оспаривается 0,15% от всех сделок со вторичной недвижимостью. 77% таких исков удовлетворяется.
"Сейчас наблюдается некоторая тенденция к увеличению. Если говорить о количественном выражении – в 2024 году рассмотрено свыше 3 тыс. споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Эксперты считают, что в настоящий момент в судах находится более 5 тыс. дел по похожим основаниям, как в деле Л. Долиной, т.е. где граждане заявляют, что передали деньги злоумышленникам или продали имущество под влиянием третьих лиц", - уточнил адвокат.
По его мнению, для разрешения проблемы нужны системные, маркетинговые и юридические решения.
"Самыми действенными мерами я считаю возврат квартиры продавцу только после полного возврата денег покупателю. Массовая социальная реклама, призывающая к осторожности и раскрывающая схемы мошенников также может помочь рынку… Покупателям следует сохранять как можно больше письменных доказательств согласования с продавцом условий сделки, обсуждения причин продажи и планов продавца. Расчеты только безналичным способом, желательно, чтобы продавец снялся с регистрационного учета и физически освободил квартиру до сделки, а проводить ее нужно только с использованием аккредитива или иной системы безопасных расчетов. Страхование титула также может помочь сохранить деньги", - советует Филиппов.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ
Новые "золотые мили" Москвы: какие районы имеют большое будущее