Застройщики жилья в этом году "прошли по краю" – Михаил Гольдберг

Их финансовое положение начало улучшатся только сейчас, рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ

© РИА Новости. Анастасия Петрова

Москва. 24 ноября. ИНТЕРФАКС – Финансовое положение застройщиков на рынке первичного жилья в середине этого года было близко к кризисному для отрасли, рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в понедельник.

"Мы видим, что последние отчетности крупнейших застройщиков за третий квартал говорят нам о том, что финансовое положение наконец-то начало улучшаться. Но, по моей оценке, конечно, мы прошли по краю в конце первого полугодия. Если бы такая ситуация сохранилась, если бы не оживление на рынке, то строительная отрасль могла бы столкнуться с очень серьезным кризисом, и нам повезло, что Центробанк все-таки перешел к снижению ключевой ставки, нашел такую возможность", - заявил эксперт на пресс-конференции по анализу состояния рынка недвижимости по итогам 2025 года и прогнозам на 2026-й.

Он отметил, что сейчас ситуацию нельзя воспринимать излишне оптимистично, но можно назвать тенденцией к улучшению. Во многом это связано с дефицитом спроса.

"Сейчас в строительстве находятся 120 млн кв.м жилья и нормальная скорость продаж этого объема, равная строительному инвестиционному циклу, должна составлять 2,5−3 года. При этом сейчас она выше уровня - 3,6 лет - что говорит о дефиците спроса", - отметил Гольдберг.

Он также указал, что существует региональная дифференциация.

"Мы видим, что очень много регионов сместились в зону, которая характеризуется дефицитом спроса. То есть, с одной стороны, уровень распроданности текущего жилья в стройке составляет ниже 60%, а с другой стороны, скорость продаж, которая в худшем случае должна составлять 2,5−3 года, составляет до 8 лет", - сказал эксперт.

Такие данные свидетельствуют о том, что на рынках, например, Краснодара, Красноярского края, Башкортостана, Приморского края и ряда других крупных регионов возможны какие-то локальные кризисы.

"Здесь, я думаю, нужно вместе с региональными властями внимательно на это смотреть. Надеюсь, что до полномасштабных проблем не дойдет, но вот эти регионы у нас, конечно, вызывают беспокойство, В том числе и потому, что много было запущено жилья. Мы смотрим, почему не покупается жилье в этих регионах. Зачастую это связано с тем, что структура строящегося жилья - это в основном студии. Это было рассчитано на инвестиционный спрос 2022-2023 гг. Сейчас люди предпочитают покупать жилье для себя, внутренняя миграция снизилась и, конечно, вот эти мелкие нарезанные квартиры не пользуются спросом", - пояснил Гольдберг.

При этом он заверил, что в основных топ-10 регионах ситуация пока более-менее неплохая: в Москве, Санкт-Петербурге, во всех столичных регионах ситуация сбалансирована. 

По его данным, в среднем по стране в этом году на этапе ввода можно было наблюдать 75% распроданности.

"Это позволяло с трудом схлопывать модель проектного финансирования, возвращать долги банкам и получать прибыль. И мы видим, что, наверное, наибольшей сейчас угрозой для рынка является то, что порядка 25% от объемов проектного финансирования застройщики вынуждены оплачивать по ставке выше 16-20%. Конечно, на такой уровень ставок ни один проект, за исключением может быть самого элитного жилья и жилья бизнес-класса, не рассчитан", - выразил опасения Гольдберг.

При этом он отметил осенний рост продаж на рынке новостроек. 

"Мы видим, что если в первом полугодии средний уровень продаж составлял примерно 1,6−1, 8 млн кв.м, то с июня этого года он уже составляет более 2 млн кв.м, и в октябре мы вышли на очень высокие значения, примерно сопоставимые со среднемесячными значениями рекордного 2023 года - это 2,6−2,7 млн кв.м. Но я не думаю, что такой объём будет сохраняться долго, скорее всего он сохранится ещё на протяжении пару месяцев, в январе естественно будет спад", - прогнозирует руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".