Строить по-новому

Interfax-Russia.ru – Первый жилой комплекс начнет строится по системе проектного финансирования. Использование счетов эскроу позволит остановить рост числа обманутых дольщиков.

© РИА Новости. Евгений Биятов

Группа ПИК и ВТБ заключили крупную сделку с использованием счетов эскроу. Как уточняется, стороны заключили соглашение о предоставлении проектного финансирования для строительства ЖК "Дмитровский Парк". Застройщику открыта кредитная линия на 19,9 млрд рублей.

"Переход на новую форму расчетов между застройщиками и дольщиками пройдет максимально эффективно", - приводятся в сообщении слова заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.

Представители строительного бизнеса неоднократно призывали власти пересмотреть механизм использования спецсчетов.

Согласно указу президента Владимира Путина, с 1 июля 2019 года застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги дольщиков. Предполагается, что деньги граждан будут аккумулироваться на счетах-эскроу в уполномоченных банках, получить их девелопер сможет после ввода дома в эксплуатацию. Само строительство будет осуществляться на кредитные средства.

Эскроу-счет - механизм, позволяющий размещать средства дольщиков на специальном счете в банке, на котором денежные средства будут храниться до завершения строительства объекта. Застройщики, использующие эскроу-счета для оплаты по договорам долевого участия, получат кредит банка, достаточный для завершения строительства, и будут освобождены от уплаты взносов в компенсационный фонд. К таким застройщикам предъявляются упрощенные требования, которые отражены в N214-ФЗ.

Проектное финансирование востребовано у застройщиков, новая система постепенно приживается в России, сообщил в эфире телеканала "Россия 24" генеральный директор АО "Дом.рф" Александр Плутник.

Риски по взаимодействию граждан и застройщиков при этом возьмут на себя уполномоченные банки. Они, в частности, будут контролировать целевой характер расходования средств и выполнение тех видов работ, которые финансируются за счет банка.

"Это новая система, на первый взгляд сложная, она действует во всех странах мира, и профессиональные институты гарантируют выполнение обязательств перед гражданами. И мы видим, что и у нас она приживется. Уже сейчас тот банк, который входит в группу Дом.рф - банк "Российский капитал" - получил много заявок на открытие проектного финансирования, не дожидаясь 1 июля 2019 года", - сказал Александр Плутник.

Он напомнил, что первый проект с новой системой финансирования запущен в Нижнем Новгороде.

Стоит отметить, что "Российский капитал" получил от застройщиков заявки на проектное финансирование объемом 130 млрд рублей.

В свою очередь, Запсибкомбанк на сегодняшний день открыл эскроу-счета для 36 застройщиков, сообщил президент банка Дмитрий Горицкий.

По его словам, 80% - это крупные региональные застройщики, в том числе ТДСК, ГК "Дом". На их счета понемногу начали поступать средства.

Он также добавил, что большая часть застройщиков пока не нуждается в деньгах, так как завершает проекты, начатые до вступления в силу новых правил.

Дмитрий Горицкий отметил, что банк получил рейтинг АКРА, чтобы участвовать в этом проекте.

"Это неизведанная территория. Но если ты не будешь в этой теме, то рискуешь через некоторое время оказать за бортом кредитования этого направления. Если взять наш корпоративный портфель, который на сегодня составляет чуть более 27 млрд рублей, на первом месте кредитование строительной отрасли - 5,4 млрд рублей. Поэтому эта тема для нас очень важна", - отметил президент банка.

На текущий момент правительство РФ обсуждает возможность поэтапного использования средств дольщиков с эскроу-счетов по мере выполнения работ застройщиком, сообщил "Интерфаксу" источник, знакомый с ходом дискуссии в кабинете министров по данной теме.

"Обсуждаемые поправки предусматривают раскрытие счетов эскроу по мере завершения этапов строительства", – пояснил собеседник агентства.

Он также добавил, что правительство рассматривает и другие варианты смягчения законодательства в отношении застройщиков. В частности, предлагается снизить требования к опыту девелоперов, привлекающих средства граждан. Помимо этого, новые поправки предлагают ввести термин "вознаграждение застройщика" по договорам долевого участия (ДДУ), в которых разрешение было получено до 1 июля этого года.

"Включенное в цену таких ДДУ "вознаграждение застройщика" может быть направлено на завершение строительства проблемных объектов", - пояснил собеседник агентства.

В свою очередь Дом.рф до конца года должен разработать механизм гарантирования для банков, кредитующих застройщиков по проектному финансированию.

"До конца года будет предложен инструмент - гарантирование. Суть следующая: банки смогут от института развития получать гарантию или поручительство, которое позволит снизить риск-вес кредита при расчете достаточности капитала в пять раз: со 100 до 20%", – сообщил управляющий директор АО "ДОМ.РФ" Кирилл Гришанов.

Он отметил, что на сегодня застройщики привлекают около 4,3 трлн рублей, причем 3,7 трлн - это средства дольщиков. Банки обеспечивают около 600 млрд рублей.

"До 2022 года деньги дольщиков планируется полностью заместить средствами банков. Именно поэтому необходим механизм гарантирования", - подчеркнул Кирилл Гришанов.

Кстати, по словам министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева, использование эскроу-счетов освободит застройщиков от необходимости соответствовать требованиям других поправок, ужесточивших с 1 июля этого года контроль в сфере долевого строительства жилья.

"Те застройщики, которые будут использовать этот механизм, на них все остальные требования по законопроекту, ужесточение, которое принято сегодня, не распространяются. Потому что деньги граждан защищены, застройщик их не получает, нет смысла предъявлять дополнительные требования к нему", - сказал он.

Между тем, руководитель Дом.рф Александр Плутник считает, что рост цен на жилье при переходе застройщиков на банковское финансирование через механизм эскроу-счетов составит 2-2,5%, то есть существенного снижения доступности жилья для граждан не произойдет.

"По нашим расчетам, рост цены от перехода на модель может составить 2-2,5%, что не так много при условии сокращения ипотечных ставок", - сказал он в понедельник в ходе круглого стола "Общественный контроль в системе мер по защите прав участников долевого строительства" в Общественной палате.

При этом переход на эскроу-счета позволит раз и навсегда избавиться от старой системы страхования, которая сейчас перекладывает все риски на бюджет, отметил Александр Плутник. По его словам, в настоящий момент в регионах РФ зафиксировано не менее 2 тыс. жилых недостроев, реализуемых в соответствии с долевым законодательством.

"У нас есть официальные данные от министерства (Минстроя РФ - ИФ), мы выехали на места, сформировали рабочие группы, сделали натурный осмотр каждого дома, все они были включены в субъектовую дорожную карту. Проблема большая. Мы можем говорить про цифру 1 323 дома без учета ситуации с домами "Урбан групп". Эта зафиксированная с регионами цифра, но сегодня она уже тоже немножко подросла и приближается к 2 тысячам", - рассказал он.

Генеральный директор Дом.рф отметил, что существует еще большое количество проблемных домов, по разным причинам не включенных в список. Он добавил, что это наследие ошибок в области долевого строительства, подчеркнув при этом, что подавляющее количество реализуемых по этой схеме объектов все же были достроены.

Он также отметил, что средняя ставка проектного финансирования для застройщиков составит 5,5-6%.

В то же время, вопросы взаимодействия банков и застройщиков в рамках проектного финансирования жилищного строительства будет рассматривать специальная комиссия.

Как отметили в пресс-службе Минстроя РФ, первое заседание комиссии прошло в ведомстве под председательством министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева.

"Комиссия была организована для оперативного рассмотрения конкретных ситуаций, возникающих между уполномоченными банками и застройщиками в отношении норм нового закона о долевом строительстве", - говорится в сообщении.

Отмечается, что реализация новых норм уже вызвала ряд вопросов у застройщиков и банков.

Обозреватель Александра Лоскутова

Присоединяйтесь к Interfax-Russia в "Twitter‘е", "Вконтакте" и на "Facebook"