Несмотря на то, что в градостроительном кодексе нет понятия "мастер-план", оно уже несколько лет активно используется и в бизнес-среде, и чиновниками разного уровня. Марина Мережко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP), в интервью "Интерфаксу" перечислила наиболее типичные ошибки, которых стоит избегать при разработке мастер-планов развития будущих курортов или отелей.
- Что такое туристский "мастер-план"?
- Общепринятое определение этого документа – стратегия пространственного развития территории. Заказчиками туристских мастер-планов выступают главы регионов и муниципалитетов, а также девелоперские компании и частные инвесторы. При этом зачастую заказчик, исполнитель и пользователь документа (к примеру, заказчиком выступает градообразующее предприятие, а пользователем – муниципалитет) понимают этот термин по-разному, и, соответственно, имеют совершенно разные ожидания относительно итогового документа – целей его подготовки, состава материалов и глубины их проработки. Поскольку нормативная база на текущий момент все еще находится в стадии разработки, основную информацию о том, что это за документ – мастер-план – и какие разделы должен содержать, заказчик черпает в интернете, после чего направляет запросы на его разработку в различные архитектурные бюро. Именно здесь – на этапе выбора исполнителя – кроется наиболее критичная ошибка подготовки туристского мастер-плана.
- Почему?
- Для заказчика мастер-план – это документ, который определит долгосрочное развитие конкретной территории с учетом всех ее особенностей, возможностей и ограничений. Иными словами – это план экономически обоснованных действий, но не виртуальный, а "привязанный к земле". Архитектор же при разработке мастер-плана ключевое внимание уделяет вопросам зонирования территории, связанности создаваемых и существующих объектов. Значительный упор делается на "визуальную компоненту" – архитектурную целостность, разработку 3D моделей, рендеров и т.п. Задача архитектора – максимально раскрыть потенциал территории с учетом действующих ограничений. И, безусловно, привнести в проект ту "изюминку", которая выделит его на фоне многих подобных.
Однако, если в команде исполнителя нет отраслевого специалиста по гостиничной недвижимости и туризму, выполненный проект с большой долей вероятности или не будет реализован вовсе, или будет реализован с существенными изменениями.
- Были ли такие случаи в вашей практике?
- Да, могу привести такой пример. Заказчиком был инвестор, которому правительство быстро развивающегося региона предлагает для реализации один из лотов в составе будущего туристского кластера. С точки зрения инвестора проект "более или менее готов к дальнейшей работе", ведь на всю территорию разработан детальный мастер-план: готов проект планировки территории, определены площади всех зданий (гостиниц и сопутствующей инфраструктуры), указана их ценовая категория, предложены базовые решения по архитектурному облику и т.п. Наша задача – подтвердить концепцию, подготовить маркетинговое исследование и финансовую модель для банка с целью привлечения финансирования. Проект — на полтора-два месяца. На деле же работа заняла больше полугода с большими корректировками, в ходе которых, например, изменилась форма и этажность всех гостиниц.
Дело в том, что предложенные архитектором формы зданий органично вписывались в общую концепцию проекта туркластера, но приводили к серьезной потере полезных площадей: площадь номерного фонда была порядка 55% от площади гостевых этажей, что ощутимо выше отраслевого норматива. В итоге получалось (с учетом прочих особенностей), что строительство номера в таком отеле выходило на 20–25% дороже, чем в отеле условно "типовой" планировки.
Когда изменилось расположение объектов на территории, изменилась и схема всех внутренних транспортных и инженерных коммуникаций, так как предложенные решения не соответствовали требованиям отрасли к объектам заявленных ценовых категорий по качеству предлагаемых услуг с точки зрения визуальных характеристик, удаленности от номерного фонда, шумовой нагрузки и т.п.
Изменился объектный состав, так как концепция архитектора не предусматривала наличие ряда объектов инфраструктуры, необходимых для эффективной круглогодичной работы проекта. От каких-то объектов пришлось отказаться, так как их реализация в предложенных параметрах "тянула" экономические показатели проекта вниз. У одного из отелей изменилась ценовая категория и был скорректирован объем номерного фонда.
Была добавлена сервисная зона, так как изначальная концепция практически не учитывала потребности самого курорта. На этапе разработки мастер-плана исполнитель попросту забыл, что где-то необходимо разместить здания, в которых будет проживать персонал, сооружения для службы эксплуатации и т.п. Обойтись без них, разумеется, невозможно.
– В итоге проект был реализован?
– К сожалению, не все желаемые изменения удалось реализовать, так как предложенный нам для работы лот является частью большого проекта. Он был очень детально разработан в рамках проекта развития всей территории, но в изначальном виде не соответствовал требованиям отрасли и демонстрировал неудовлетворительные показатели экономической эффективности. С одной стороны – это устранимая ошибка. С другой – единая, собранная, концепция проекта планировки всей территории рассыпается, когда дело доходит до реализации его отдельных частей. Это увеличивает сроки реализации проекта и ставит под угрозу развитие смежных территорий, так как инвесторы, принимая решение о вхождение в проект, смотрят не только на свой участок, но и на перспективы развития соседних. Кроме того, это дополнительные расходы для инвестора, особенно, если он сам реализует большинство лотов на территории.
– Как, по вашему мнению, можно избежать подобных ситуаций?
– При разработке мастер-планов мы всегда рекомендуем обращаться к отраслевым специалистам или выбирать архитекторов, которые работают в консорциуме с такими специалистами. Это удорожает работы по разработке мастер-плана и увеличивает срок их выполнения на несколько месяцев, зато гарантирует от попадания в ситуацию, описанную выше.
Или другая типичная ситуация. Встречаются инвесторы, которые получают детальный документ (обоснованный выводами маркетингового исследования и результатами серьезного финансового моделирования), после чего по той или иной причине начинают самостоятельно вносить в него изменения: изменилось финансовое состояние, у ключевого инвестора сменились приоритеты и т.п. Большая ошибка относиться к концепции рсазвития территории, как к набору Lego, который можно разобрать и собрать заново в произвольном порядке из тех же кубиков или даже какие-то из них просто отложить про запас. В этом случае продукт перестает быть целостным, исчезает ключевая инфраструктура (исключена из проекта или перенесена на другие очереди), концепция рассыпается.
Читайте также:
Мы несколько лет назад мы разработали проект морского курорта, в состав которого вошли средства размещения разных категорий, акватермальный комплекс, зал для проведения мероприятий, детский игровой центр, досуговый центр, кафе и рестораны, а также прочая туристская инфраструктура, необходимая для обеспечения эффективной работы курорта круглый год. На основании полученной концепции инвестор разработал мастер-план и не так давно снова обратился к нам с просьбой помочь оформить документы для привлечения банковского финансирования первой очереди реализации. Он ожидал, что на это потребуется не более полутора месяцев, так как нам требовалось, по сути, только обновить наши же вводные, ведь проект (в его понимании) не претерпел никаких изменений, кроме очередности реализации.
Разработанный мастер-план курорта действительно учитывал все наши вводные по параметрам объектов, включенных в концепцию. Архитектор бережно отнесся ко всем требованиям и грамотно поработал с территорией. Расхождения в параметрах зданий с расчетными были минимальными. Однако этапность и, соответственно, зонирование территории, были выполнены на основании вводных заказчика, а не так, как было предложено изначально. Наши предположения по очередности реализации учитывали создание "критически важной" инфраструктуры с последующим ее расширением. На каждом этапе курорт был обеспечен всеми необходимыми объектами отдыха и рекреации в объеме, который зависел от прогнозируемого турпотока. По задумке же заказчика в первую очередь следовало построить большую часть отелей, банный комплекс и один ресторан. Вся прочая инфраструктура должна быть реализована на второй и третьей очередях. Так как курорт морской, а регион испытывает острый дефицит качественных отелей, хорошая загрузка планировалась уже с первого года их работы, однако, только в высокий сезон. Для того, чтобы курорт работал эффективно 365 дней в году, ему нужна прочая инфраструктура, а вся она будет построена во второй и третьей фазе. Изменение в фазировании при неизменных прочих вводных приводит к разбалансировке концепции и недостижении расчетных показателей проекта. Это означает, что заказчик не получит тех потоков от эксплуатации гостиниц, которые прогнозируются в финансовых моделях, учитывающих другой график ввода объектов в эксплуатацию и другую компоновку очередей реализации.
– Почему заказчик захотел изменить готовый проект?
– По его словам, причиной было удорожание заемного капитала и неготовность инвестировать такой объем собственных средств на этапе строительства и обслуживания кредита. Решение построить самые доходные по итогам моделей компоненты курорта было продиктовано желанием получить максимум выручки в первые годы с тем, чтобы потом реинвестировать ее в строительство оставшейся инфраструктуры. Однако, по факту такое решение не только не снизит нагрузку на инвестора, но и потребует дополнительных инвестиций на покрытие операционных убытков.
В итоге инвестор согласился с представленными доводами и принял решение о доработке проекта с тем, чтобы фазы реализации соответствовали и его возможностям, и требованиям рынка. Готовый мастер-план также был переработан. Так что мы рекомендуем всегда учитывать ту компоновку очередей проекта, которая рекомендована профильным консультантом.
Еще одной типичной ошибкой я бы назвала неправильное расположение объектов на территории.
– Как это может повлиять на успех проекта?
– Проектирование курортных территорий требует глубокого понимания тонкостей их операционной деятельности, того, как будут распределены гостевые потоки в зависимости от сезона и цели перемещения между объектами. Приведу еще один пример из нашей практики. Разработана концепция всесезонного горного курорта. Проект прошел защиту перед инвестором и перед банком, выделено финансирование на его реализацию. При подготовке мастер-плана архитектор руководствовался собственным представлением о том, как следует расположить объекты на территории. Получилось действительно красиво, но был нюанс. Особенности расположения зданий относительно друг друга и ключевых туристских променадов, спроектированных с учетом особенностей ландшафта, оказались таковы, что часть торговых площадей потеряла привлекательность в глазах арендаторов. Учитывая масштаб курорта, речь шла о достаточно чувствительной для операционных потоков сумме.
– Это означает, что магазины или кафе будут пустовать?
– Нет, они найдут своего арендатора или будут задействованы оператором курорта, однако иное расположение зданий на территории позволило бы инвестору ориентироваться на те потоки, которые учтены в финансовой модели. Стадия реализации проекта такова, что изменения в проект планировки территории вноситься уже не будут. Упущенная выгода уже сформирована. Это не критичная ошибка, но, учитывая, что текущих реалиях "каждая копейка на счету", в будущем таких ошибок тоже лучше избегать.
– Подобные ошибки можно совершить только при проектировании новых курортов или отелей?
– Нет, все это применимо и к проектам разработки мастер-планов городов, развития территорий жилых, деловых или промышленных кластеров. С одной стороны, термин мастер-план несколько скомпрометирован, так как при отсутствии нормативной базы на нашем рынке разработано уже огромное количество мастер-планов разных масштабов и уровней. С другой – мастер-план, подготовленный специалистами своего дела, позволит предусмотреть и минимизировать большинство рисков инвестиционного периода, связанных с работой "на земле", а также значительное количество рисков операционного периода.
Читайте также:
Реализация любого крупного проекта без комплексного мастер-плана гарантированно приведет к увеличению строительного бюджета и сроков реализации. Как и любая работа по наитию, без четкой инструкции.
Иностранец пытался провезти в Россию спрятанных в носки голубей
Туроператоры ожидают роста спроса на Шарм-эль-Шейх на фоне удорожания визы в Египет
В Думу внесли законопроект о защите прав туристов при овербукинге в отеле
Грузия будет требовать медицинскую страховку для въезда с 1 января
