Interfax-Russia.ru - История с продажей квартиры известной певицы Ларисы Долиной получила в России широкий общественный резонанс и обратила внимание на массовое распространение мошеннических схем при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.
Растет число судебных возвратов проданного "под влиянием" имущества. Покупатели же остаются и без денег, и без квартиры. Рассказываем, какие меры готовят в России для стабилизации ситуации на вторичном рынке жилья.
Судебные тяжбы Долиной
В середине 2024 года Лариса Долина попала под влияние мошенников, передала им сбережения и продала свою элитную квартиру в Ксеньинском переулке в Москве. Общий ущерб с учетом комиссии банков за операции и расходов на сделку превысил 317 млн рублей.
Покупатель Полина Лурье, которая так и не въехала в новое жилье, одновременно осталась и без денег – более 100 млн рублей. Стороны пошли в суд.
В конце марта уже этого года Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил исковые требования Долиной к Лурье и прекратил право собственности последней на спорное имущество. 27 ноября Второй кассационный суд общей юрисдикции оставил это решение в силе. Покупательница заявила, что готовит жалобу в Верховный суд страны.
А тем временем 28 ноября Балашихинский городской суд Московской области вынес приговор мошенникам, обманувшим Долину. Они получили от четырех до семи лет колонии и крупные штрафы.
Общественный резонанс
Общественный резонанс история получила не только из-за известной личности, но и по причине увеличения числа подобных мошенничеств при сделках купли-продажи имущества, а также возросших случаев возврата проданных "под влиянием" квартир.
Как результат - многие россияне стали опасаться приобретать жилье на вторичном рыке.
Так, по итогам 2024 года, в покупку квартир жители РФ вложили 14,4 трлн рублей, что на 3,5 трлн рублей меньше, чем годом ранее. По данным пресс-службы ДОМ.РФ, падение произошло в основном за счет "вторички".
По официальной статистике судебного департамента, всего за 2024 год было рассмотрено 3118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество. Полностью удовлетворено 2130, частично – 287.
Статс-секретарь - заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий привел статистику, согласно которой управление ведомства по Москве располагает сведениями о 130 случаях за три последних года, когда совершенная под влиянием мошенников сделка была потом оспорена, и это повлияло в дальнейшем на запись в ЕГРН.
"На территории остальной страны это происходит кратно меньше, а в трети регионов таких случаев нет вообще", - отметили в Росреестре.
Волну возвратов проданных "под влиянием" квартир заметили и в Госдуме.
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева
"Наверное, эта волна, когда продавцы, объявляя себя "продавцами под влиянием", начинают требовать квартиры обратно, и суды принимают такие решения, она, действительно, началась после "дела Долиной". У нас хоть и не прецедентное право, но суды смотрят на коллег. К сожалению, начали повторять эту историю", - заявила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева в беседе с "Дума ТВ".
Накануне о сложностях с продажей квартир на фоне сложившейся ситуации на своей странице в соцсетях рассказала певица Слава (Анастасия Сланевская).
"Сейчас из-за этой всей обстановки мне нужно пройти все наркологические клиники (…). Если покупатели узнают, что я - артистка, то, значит, я кого-то могу развести", – возмущается Слава.
Она также отметила, что теперь ее обязывают также записать сделку на видео.
Поворотный момент
Между тем совсем недавно случился судебный прецедент, который может поменять ход рассмотрения споров о возврате проданных "под влиянием" квартир: Верховный суд Якутии на фоне общего потока аналогичных дел отказал пенсионерке, продавшей недвижимость якобы из-за мошенников, в удовлетворении ее иска о признании сделки незаконной.
Как следует из материалов суда, в сентябре 2023 года Ирина Кириллина продала свою квартиру. С ее слов, сделала она это под влиянием телефонных аферистов. Женщине удалось склонить на свою сторону суды нескольких инстанций. Но покупательница Ольга Аргунова дошла до Верховного суда республики, где и удалось отменить предыдущие решения.
Основанием послужило заключение психолого-психиатрической экспертизы, которая установила, что пенсионерка "понимала значение своих действий и могла руководить ими".
"Таким образом, никаких доказательств того, что сделка купли-продажи от 11 сентября 2023 года является недействительной, истцом не представлено, в связи с чем исковые требования о признании ее недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежат", - говорится в апелляционном определении.
Меры противодействия
К концу 2025 году ситуация накалилась настолько, что потребовала действий законодателей. В ноябре в Госдуму внесли законопроект о "периоде охлаждения" в сделках с недвижимостью.
"В настоящее время в России широко распространилась практика, при которой продавец недвижимости после оформления договора купли-продажи и получения денег объявляет себя недееспособным в момент совершения сделки и на основании п.1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ через суд добивается признания ее ничтожной, но не возвращает деньги покупателю под предлогом их утраты (в частности, перевода мошенникам). (...) Между тем это мошенничество надежно пресекается введением "периода охлаждения", при котором государственная регистрация сделки, в которой продавцом недвижимости является физическое лицо, осуществляется не ранее, чем по истечении семи календарных дней после заключения договора купли-продажи", - говорится в пояснительной записке к документу.
"Важно сделать всё, чтобы защитить добросовестных приобретателей и продавцов жилья. В Государственной Думе обсуждаем ряд решений. Одним из них предлагается ввести "период охлаждения" для операций с недвижимостью - 7 дней", - написал председатель Госдумы Вячеслав Володин в пятницу в своем телеграм-канале.
Разработчики законопроекта считают, что такой тип мошенничества уже создал "системную угрозу всему вторичному рынку жилой недвижимости в России". Предлагаемый "период охлаждения", по их мнению, обеспечит дееспособному продавцу гарантированную возможность полностью понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них, пусть и с возмещением покупателю ущерба, если таковой будет понесен.
Также депутаты хотят изменить саму процедуру проведения сделки, установив, что деньги продавцу, являющемуся физлицом, переводят только после госрегистрации перехода прав собственности на объект недвижимости. Это требует использования банковского аккредитива или защищенного счета в банке.
"Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счета продавца, наличные расчеты за жилое помещение исключены. Кроме того, продавец при регистрации сделки в случае продажи единственного жилья должен будет доказать, что после продажи ему будет где жить, предоставлением заверенного согласия от собственника иного жилья", - добавляется в пояснительной записке.
Изменения намерены внести в федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".
"Периода охлаждения" мало
В то же время многие юристы уже высказались о том, что один лишь "период охлаждения" не изменит ситуацию с мошенническими схемами кардинально, но при этом сможет усложнить жизнь законопослушным гражданам.
Зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева в качестве дополнительных мер противодействия мошенническим схемам также предложила доработать закон "О регулировании деятельности риелторов".
"Пленум Верховного суда выносит определение, в соответствии с которым реализация решений судов о возврате квартир владельцам возможна исключительно после возврата уплаченных средств. (...) Дорабатываем и вносим закон "О регулировании деятельности риелторов", повышаем ответственность риелторов за качество сделок, одновременно предоставляем им доступ ко всем сведениям о продавце и покупателе, объекте недвижимости", - написала она в соцсетях.
Статс-секретарь - заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий отметил, что в мировой практике гражданский оборот недвижимости стабилизируется либо путем обязательной нотариальной формы, либо используются компенсаторные механизмы. В первом случае Росреестру было бы проще, считает он.
Тогда договор на регистрацию поступает только после того, как нотариус проверил дееспособность сторон и оценил их психологическое состояние. В то же время введение обязательной нотариальной формы приведет к росту стоимости услуг и увеличению нагрузки на нотариусов, которые сейчас удостоверяют 9% сделок от всего оборота рынка недвижимости.
Статс-секретарь - заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий
"Росреестр долгое время настаивает на том, что нотариус, если он удостоверил сделку и потом что-то с правом произошло, должен отвечать без вины. (...) Но коллеги из нотариата долгое время со мной не соглашаются. А это краеугольный камень такой реформы. Обязательная нотариальная форма не может быть с сохранением ответственности нотариуса с виной, потому что вину нотариуса невозможно доказать", - цитирует Бутовецкого пресс-служба ведомства.
По его словам, также необходимо обратить внимание Верховного суда и пострадавших, что, помимо рассмотрения вопросов о недействительности сделок, следует объяснять в резолютивной части, как исполнять такие решения судов с учетом интересов покупателя и продавца. Важно подготовить соответствующее постановление Пленума или обзор судебной практики.
Синичкин день: история, традиции и суть праздника. Дата в 2025 году
День матери в России: дата, история праздника, интересные факты
Как уйти в монастырь: у молодежи новый тренд – в чем суть и куда поехать?
Путин: НАТО - угроза для РФ, возможность присоединения Украины к альянсу неприемлема