Спрос на жилье "переедет" из Москвы в область

Эксперты рынка новостроек подвели итоги года и рассказали о прогнозах для Московского региона в 2026 году

© Пресс-служба компании "Брусника". Арсений Горшенин

Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС – Столичный рынок первичной недвижимости стал заметно разгонятся к концу года на фоне снижения ключевой ставки. Скопившиеся на банковских депозитах деньги начинают постепенно перетекать в бетон. Как реагирует рынок новостроек на вызовы экономики и какие тренды будут определять его состояние в 2026 году, рассказали отраслевые аналитики и представители ведущих девелоперских компаний столицы.

Ключ падает, спрос растет

Говоря о показателях рынка недвижимости Московского региона к концу года, девелоперы отмечают положительную динамику. Да, есть снижение маржинальности проектов, но в нынешних условиях оно закономерно и не несет угрозы стабильности отрасли. Уменьшение ключевой ставки также добавляет надежды. Если год начался с 21%, то сегодня ключ составляет 16,5%. Тренд на дальнейшее снижение ставки поддержит активность покупателей, уверены участники рынка.

"Мы прогнозируем по московскому региону (Москва, новая Москва и МО – ИФ), что объем продаж составит около 6 млн кв.м. За последние 3 месяца регистрируется около 600 тыс. новых сделок ежемесячно. А в декабре, я думаю, перевалим за отметку в 600 тыс., учитывая, какие сейчас очереди в банке, и многие банки уже не принимают клиентов на сегодняшний день", - рассказал коммерческий директор "Брусники" в Москве и Московской области Андрей Фатнев.

При этом, по его словам, Московская область опережает Москву по продажам новостроек с ежемесячным ростом 20%. Этому способствует не только семейная ипотека, но и базовая программа. И если в начале года продажи по рыночной ипотеке были на уровне 0,5-1%, то к концу года её выбирают уже около 10%. Дополнительным драйвером продаж стала рассрочка, востребованность которой увеличилась на фоне высоких ставок по рыночным кредитам.

"В Московском регионе спрос поддержали и другие инструменты продаж. Это, в большей части, рассрочка. Все мы помним, что в 2024 году был марафон вариаций рассрочек, которые устроили, в первую очередь, Москва и Санкт-Петербург, а дальше подхватили другие регионы. Отрадно, что всё-таки в 2025 году девелоперы досчитали свои модели и рассрочка приобрела более управляемое русло. Это инструмент продаж для определённого сегмента клиентов, которым до сих пор недоступна ипотека, нежели просто коверное распространение условий", - отметила директор по продажам группы "Самолет" Анастасия Горбунь.

Также на оживление рынка повлияла реализация отложенного спроса, считает руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов. Это сделки сентября, октября, ноября, когда люди ждали, что снизятся цены или закончится срок их депозитов.

Эконом и комфорт уступят бизнес-классу

Еще одним трендом следующего года станет практически полный отказ от строительства в столичном регионе недорогих квартир. Фокус застройщиков направлен на максимально рентабельные проекты бизнес- и премиум-класса. Из-за роста цен на стройматериалы, логистику и рабочую силу строительство эконом-жилья становится малоприбыльным.

Исходя из этого, "Брусника" анонсировала новый проект в Люберцах. Квартал "Белата" с детским садом, школой, торговым комплексом, бизнес-центром, паркингом построят в центре города недалеко от Люберецкого парка культуры и отдыха.

"Планируем запустить в скором времени. Это проект из четырех домов. Сейчас уже мы видим запрос на эту локацию у покупателей. Название выбрано не случайно. На месте строительства был деревообрабатывающий комбинат, который выпускал паркет "Белата", к нему и отсылает название нашего нового проекта", - рассказал Андрей Фатнев.

Возведение же домов массового сегмента в столице останется за Фондом реновации. Кроме того, эксперты с сожалением констатируют, что из-за увеличения затрат на чистовой ремонт и дефицит рабочей силы, в новостройках сократится предложение на квартиры с ремонтом. При этом спрос на квартиры с готовой отделкой со стороны покупателей довольно большой.

Осторожный прогноз

Ожидания на следующий год у игроков рынка осторожные. Если не прилетит "черный лебедь", то столичную первичку ждет умеренно-оптимистичный сценарий: ключевая ставка будет постепенно снижаться, активизирует рыночную ипотеку, покупатели активнее потянутся в офисы продаж. Однако основной спрос, считают аналитики, "переедет" из столицы в область.

"Каждый год мы видим какие-то разные сценарии на следующий год, и каждый год нам кажется, что будет все сложнее и сложнее. Но, тем не менее, мы видим, что рынок остается на своем месте, растет, объемы сохраняются. Мы закладываем такой сдержанный рост на уровень 5% на следующий год. По нашим данным примерно 6,3 млн кв.м. будет продано в следующем году по всему московскому региону", - считает Андрей Фатнев.

Эксперты единодушны – дешевых квадратных метров не будет, как и скидок. Повышение цены обусловлены ростом стоимости стройматериалов, ценника работы подрядчиков и временем простоя земли, пока идут согласования.

Ситуацию с кадрами могло бы спасти привлечение рабочих из дружественных стран, например Индии, считает Анастасия Горбунь. А что касается сокращения сроков простоя земли под стройку, то здесь важно самим застройщикам активизировать работу, уверен коммерческий директор "Брусники" в Москве и МО.

"Сроки строительства сильно влияют в том числе и на экономику проекта. Мы считали, плюс полгода стройки – это больше миллиарда рублей. Если бы мы быстрее открывались, то нам было бы проще в части финансовой нагрузки. Нужно работать над своей эффективностью, над сокращением цикла реализации. И, конечно же, помогло бы более быстрое согласование проектов, более быстрый запуск, более быстрое согласование вопросов по земле", - заключил Андрей Фатнев.

В полную же мощь рыночная ипотека заработает, когда ключевая ставка опустится до 14-12%, считают эксперты. По их мнению, это произойдет не раньше второй половины 2026 года.

Кроме того, с 1 января 2026 года начнет действовать новая система налогообложения – ставка НДС поднимется до 22%. Новые налоговые правила неизбежно приведут к увеличению финансовой нагрузки на покупателей, уверены эксперты.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".

Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в МАХ